井上朝陽「親族間での不動産売買」には、通常の取引と違う点も多く、注意しておかなければなりません。
特に住宅ローンを借入しての取引をご希望であれば、金融機関側の対応は細かく把握する必要があります。
このページでは、親族間不動産売買時の注意点など親族間売買取引を５００件超こなしている親族間売買上級アドバイザー兼宅地建物取引士の井上朝陽がメリットやデメリット、注意点について解説します！
この記事の要約！！
親族間の不動産売買で住宅ローンが通った人、借入できた人の成功事例は、慎重な準備と金融機関への的確な説明、また住宅ローンの通し方を熟知している不動産会社利用がカギとなります。
実は、親族間売買取引では、市場価格や担保評価が難しく、通常の取引とは異なる審査となる可能性があります。
成功した事例では、物件の評価額を明示し、購入目的や理由の丁寧な説明等で、銀行の信頼を得ること、また書類の整備や家族間の調整も重要なのです。
親族間売買時に住宅ローンを通すためにには不動産会社の仲介は必須であり、コーラルの様な親族間売買の専門家の支援も有効と言えます。
この記事の要約！！
親族間の不動産売買で住宅ローンが通った人の成功のカギは、慎重な準備と金融機関への的確な説明です。
親族間売買取引では、一般的な不動産売買より市場価格や担保評価が難しく、通常の取引とは異なる審査となる可能性があります。
成功した事例では、物件の評価額を明示し、購入目的や理由の丁寧な説明で、銀行の信頼を得ており、また書類の整備や家族間の調整も重要となりました。
また親族間売買時に住宅ローンを借りるためには、不動産会社の仲介が必須で、コーラルの様な親族間売買の専門家の支援が有効と言えます。
親族間売買で住宅ローンに通った方の事例と成功の秘訣
親族間売買を検討している方々にとって、住宅ローンの審査は大きな壁となる場合があります。
特に、親族間での不動産取引は通常の取引とは異なる点が多いため、注意が必要です。しかし、コーラルでは住宅ローンの借り入れ成功事例は多く、実際に住宅ローンが通った方も多数いらっしゃいます。
例えば、あるご夫婦が親の実家を購入する際、銀行に提出したのは、この売買が親族間売買である事を証明するための書類と、なぜ相続や贈与ではなく購入にしたのか、その目的を明確にした説明でした。ゆえに住宅ローン審査の際、納得のいく説明が重要である理由が分かります。
住宅ローンを通す秘訣は、親族間の信頼関係を最大限に生かしつつ、親族間売買がなぜ必要なのかの第三者的正当な事由と、それを補完する必要な書類を揃える事です。また同時に住宅ローン取り付け実績豊富な不動産会社のノウハウの利用は欠かせません。これにより、よりスムーズに審査を通過し、希望する売買を成功に導くことができるのです。
※親子間売買時の住宅ローン利用法は、特に通すにハードルが高く別次元でのノウハウが必要なので、特設ページで解説しています。⇒ 親子間売買時の住宅ローン利用法
※夫婦間でのマイホーム売買は離婚時の財産分与や養育費も絡むケースが考えられ、それらも同時解決しての売買となる場合が多いので別ページで解説しています。⇒ 離婚時の財産分与とマイホームの夫婦間売買
親族間売買とは
親族間売買とは、家族や親族同士で不動産の取引を行う事を指します。この形態の取引は、一般的には親から子への相続や、兄弟姉妹間での住宅の購入などで行われます。
親族間での売買取引は、通常の不動産売買よりも手続きが簡単である事が多いですが、いくつかの注意点があります。親族からの購入は、通常の不動産市場での価格よりも優遇されることがあるため、取引価格を調整しやすい点が魅力ですが、だからこそ価格設定には注意が必要です。不当に低い価格設定は、贈与税や税務上のトラブルを引き起こす可能性があります。
また、親族間売買では、贈与税や相続税などの税金が発生する場合があるため、事前に税金についても理解を深めておく必要があります。適切な知識と準備があれば、親族間売買はスムーズに進行し、満足のいく結果を得られることでしょう。
さらに、親族間売買では、契約書や必要書類の整備も重要です。書面に残すことで、後のトラブルを防ぐことができます。このように、しっかりと計画を立て、重要なポイントを抑えることで、親族間売買は非常に円滑に進行することができるのです。
親族間売買のメリットとデメリット
親族間売買には、いくつかのメリットとデメリットがあります。まず、メリットとして、取引の信頼性が挙げられます。親族同士なので、相手の身元や資産について事前に知っているため、安心して取引が行えます。
さらに、親族間での価格設定も柔軟です。市場価格を考慮しつつ、親族間の関係性を反映した価格交渉ができるため、金銭的な負担を軽減しやすいです。このような点から、親族間売買は、住宅購入に対する敷居を下げる効果があります。
一方で、デメリットも存在します。取引が親しい関係に基づくため、トラブルが発生した際に対処が難しくなることがあります。感情的な要素が絡むため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。さらに、適切な契約書を作成しないと、後々の問題に発展する可能性も考えられます。
このように、親族間売買のメリットとデメリットを正しく理解し、慎重に進めることで、安心して不動産取引を行うことができるでしょう。
親族間売買で住宅ローンを通すためのポイント
親族間売買で住宅ローンを通すためには、いくつかの重要なポイントがあります。
まず、事前に必要書類を正確に準備する事がとても大切です。具体的には、不動産の売買契約書や親族関係を証明する書類、購入目的の明確さを説明する文書などが求められることが一般的です。
次に、金融機関とのコミュニケーションをしっかりと行う事が重要です。親族間取引での特性を理解してもらうためには、直接面談を設けると良いでしょう。この際に、なぜ親族からの購入を希望するのか、その理由を明確に話すことで、信頼を得やすくなります。
また、ローン審査を受ける際には、安定した収入の証明も必要です。
親族間売買であっても、金融機関は慎重な姿勢を崩さないため、しっかりとした収入証明を用意しておくことが成功につながります。これらのポイントを押さえて、スムーズにローンを通す準備を整えましょう。
住宅ローン審査の基本要素
住宅ローン審査においては、いくつかの基本的な要素が重要なポイントとなります。
まず、最も基本的な要素は「収入」です。安定した収入があることは、金融機関にとって返済能力を示す重要な指標です。特に、勤続年数や年収の増加が審査に影響を与えるため、できるだけ最新の収入証明書を用意することが求められます。
次に考慮されるのが「信用情報」です。過去のローンやクレジットカードの返済状況がチェックされ、延滞歴や未払いがあれば評価が下がる可能性があります。信用情報はしっかり管理し、なるべくクリアにしておきましょう。
最後に「自己資金」も重要です。自己資金が多ければ、それだけローンの負担が軽減され、審査も通りやすくなります。親族間売買の場合も、自己資金をどのように準備するかが、大きなカギとなります。これらの基本要素を理解し、万全の準備を整えましょう。
このことについては後程詳細解説します。
銀行が親族間売買に慎重な理由
銀行が親族間売買の融資に慎重になる理由はいくつかあります。
まず、金融機関は融資を行う際にリスクを最小限に抑えたいと考えています。親族間の取引は、一般的な不動産売買と比べて価格の設定や取引条件が不透明になりやすく、資産価値の評価が難しいのです。
次に、親族間であるがゆえに、取引における信頼関係が金銭的な問題を引き起こす可能性があります。例えば、家族間での未払いによるトラブルは、金融機関にとってもリスク要因と捉えられます。銀行は、こうしたリスクを回避するため、親族間取引について慎重に審査を行います。
また、融資条件や金利に関しても、親族間売買の場合、一律の基準を適用しにくいことも影響しています。これらの理由から、銀行は親族間売買に対して慎重な姿勢を取ることが多いのです。したがって、事前の準備と誠実なコミュニケーションが求められます。
そこで、まずは以下で住宅ローンの取り付けがほぼ絶望的と言われるケースをまずは解説しましょう。
そもそも住宅ローンに通らない売買取引のケース
まずどのような手法をとっても住宅ローンが借りられないケースを見てみましょう。
以下に列挙したケースは、まず間違いなく買い手の住宅ローンは通りません。
これらのケースの場合、ほぼ間違いなく住宅ローンは借りられないと言えます。
しかし、物件の担保不足・個人情報・借入条件いずれにも問題がない親族間売買なら承認される場合が多々あります。
また、住宅ローン申込前に解決していれば通る事もありますから、住宅ローン事前申し込み前にぜひコーラルへ相談ください。買い手が専業主婦（専業主夫）で収入がほぼ無いケースの場合も、時間を味方に付けて収入を得れば融資可能性はあるでしょう。
住宅ローンが通った成功者の共通点
親族間売買でローンを通過した成功者には、いくつかの共通点が見られます。
まず、十分な事前準備を行っていることが挙げられます。必要な書類を確認し、収入や資産状況を整理しておくことで、スムーズな審査が可能になります。特に、金融機関から求められる情報を早めに把握しておくことが重要です。
次に、コミュニケーション能力が高いことも共通して見られます。金融機関との対話を通じて、自分たちの意向や親族間の事情をしっかりと説明できる能力が、成功の要因となります。信頼関係を築くためには、面談の際に誠実に自分たちの状況を話すことが大切です。
最後に、柔軟性も重要です。ローン審査の過程では、思わぬ障害が出ることもありますが、冷静に対応し、必要な変更や提案に応じる姿勢が成功につながります。これらの共通点を意識することで、親族間売買の成功率を高めることができるでしょう。
以上の解説に納得しましたか？ いや、そんな状況でもあきらめないという人はいるかもですね。ではここからが本番です。実はこれらはコーラルの知る親族間売買における住宅ローンが通った、通らなかったの一例でしかないのです。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、なぜ、コーラルには多くの親族間売買時に住宅ローンを通せた人がいるのか？このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか。
しかも、仲介手数料は安価（売買価格×1％）で、とても難しい売買仲介時でも半額以下の1.5％などにもかかわらずに。それは、 親族間売買の特徴や注意点を踏まえた上で、金融機関との調整術や、問題解決術を弊社担当者（親族間売買上級アドバイザー）が身に付けているからなのです。
要は、一般的な不動産売買との違いを理解し、解決数も格段に違う親族間売買の取り組み数を経験しなければ親族間売買での成功はないという事なのです。ゆえに、case10でご紹介したようにコーラルでは、ライバル会社であるはずの他の不動産仲介業者から多くの問い合わせを頂いているのです。
事実、2021年1年間500件以上の相談数中、他不動産屋さんから紹介を受け解決した事案だけでも約37件も有ります。
ではどんな不動産会社に相談してはいけないかを最後に解説しておきましょう。
①不動産会社（正式には宅地建物取引業者という）の免許を持っていない。または免許番号が記載されていない。
不動産会社は免許を得て営業しています。よって不動産会社の場合必ず免許番号があります。例えばコーラルの場合、『国土交通大臣（２）第9284号』という免許番号を得て営業しています。このように宅地建物取引業者としての免許を得ていない、また記載されていない場合は絶対相談してはいけません！
②住宅ローンとアピールしながら実はその他のローンを紹介する！
親族間売買時の住宅ローン取り付けはかなり難しいです。ゆえに住宅ローン以外のローン（例えば金利3％以上などのローン）を紹介している機関がるみたいですが、これは辞めたほうがいいです。住宅ローン控除も利用できないばかりか後に破綻するリスクが高いのです。
なお、YouTube動画も作成しましたのでご参照ください。
親族間売買で住宅ローン通った方の事例紹介
親族間売買でローンが通った方々の成功事例をご紹介いたします。
これらの事例はすべてコーラルが事前に相談を受け、その解決策をアドバイスし、金融機関には親族間の信頼関係と適切な情報提供を行うことで、ローン審査を通過する鍵であることが分かります。
具体的な成功事例1:状況と対策
住宅ローンが通った方の具体的な成功事例1をご紹介いたします。
Aさんは、親から譲り受ける実家の購入を希望していました。しかし、親族間の不動産取引においても、住宅ローンの審査は避けられない課題でした。
Aさんは、コーラルに相談の後、まず親族間売買の特性を理解し、アプローチを工夫しました。実家の価値を正確に評価するために、近隣の売買取引事例とその価格をもとに適正価格を決めました。また、親子での取引であることを隠さず事前に報告し、売買契約書に相手が親であることを明記しました。
さらに、Aさんは、売却理由や購入目的を明確にした資料を銀行に提出し、審査担当者と直接コミュニケーションをとることを心がけました。これらの対策が功を奏し、住宅ローンの審査を無事に通過することができたのです。このように、具体的な状況に応じた柔軟な対応が鍵となりました。
具体的な成功事例2:状況と対策
次にご紹介する住宅ローンに通った方の具体的な成功事例として、Bさんのケースをご紹介いたします。
Bさんは、親族（実兄）が所有していた家を購入することを決定しましたが、住宅ローンの審査に対する不安がありました。特に、親族間売買という特殊な状況において、銀行がどのように判断するかが気がかりだったのです。
Bさんは、コーラルのアドバイスを受け、まず他の親族（弟、妹）との意思疎通を強化し、重要事項説明書や売買契約書を準備しました。さらに、融資を受ける銀行では購入する物件の詳細な情報や、今後の生活プランをしっかりと説明することで、担当者の理解を得ることに成功しました。具体的には、家のリフォーム計画や、資産価値の向上に向けた戦略を示しました。
また、Bさんは自己資金を使って、頭金を増やしました。これにより、銀行への信用力が向上し、より有利な条件でローンを組むことができました。
このように、状況に応じた対策を講じることで、Bさんは無事にローンの審査を通過し、親族からの家を購入できたのです。この事例は、親族間売買を考えている方々にとって非常に参考になると言えるでしょう。
具体的な成功事例3:状況と対策
最後の住宅ローン通過者の具体的な成功事例として、Cさんのケースをご紹介いたします。
Cさんは、実家の土地を親族（実親）から購入することを決めました。そこでCさんは最初、ご自身で常日頃取引をしている信用金庫へ住宅ローン借り入れの相談をしましたが良い回答を得ることができませんでした。その後インターネットで調べましたが親族間売買のためにローンが通りにくい現状を知り、もしかして借入できないのではないかと不安を抱えていました。
そんな時ユーチューブ動画でコーラルを知ります。それですぐ藁をもつかむつもりでコーラルへ問い合わせされたそうです。
コーラルのアドバイスを聞いたCさんはまず、親族とのコミュニケーションを密にし、重要事項説明書や売買契約書など住宅ローン借り入れの必須書類をしっかりと整備しました。これら書面には、価格設定の根拠や売却理由、今後の土地利用についての詳細を記載しました。
次に、Cさんはコーラルのアドバイスを受け融資先の銀行との面談に臨みました。ここで彼は、ローンを借りる目的や、親族間の取引であることの意義をしっかりと説明しました。銀行側も、親族間の取引であっても、しっかりとした書類があれば安心して融資を行うことができることを理解してくれました。
結果として、Cさんは無事にローン審査に通過し、希望する土地を手に入れることができました。この成功事例は、準備とコミュニケーションの重要性を再確認させてくれるものです。
親族間売買の際に専門家に相談するメリット
親族間売買を進めるうえで、コーラルのような専門家（親族間売買上級アドバイザー）に相談することは非常に重要です。特に不動産や金融に関する知識が不足していると、トラブルを招く可能性が高まります。専門家は、法律や税務の視点からも相談に乗ってくれるため、安心して取引を進めることができるでしょう。
また、コーラルの親族間売買上級アドバイザーは市場の動向や金利情報などを把握しており、最適なアドバイスを提供しています。これにより、無駄な出費を抑えつつ、有利な条件で取引を行うことが可能です。
さらに、万が一トラブルが発生した場合でも、専門家のサポートがあれば迅速に対応できます。法律的な問題は複雑で、素人には解決が難しい場合も多いため、専門家の存在が非常に心強いものとなります。
親族間の関係を損なわないようにするためにも、事前に専門家に相談し、しっかりと準備を整えることが大切です。
離婚する夫婦間のマイホーム（夫から妻へ、妻から夫へ）売買の事例
夫婦間売買時に未払いになりやすい養育費問題も解決し、さらに住宅ローンも通す手法をYouTube動画で解説しています。
動画ではコーラルの加盟する一般社団法人結い円滑支援機構（代表理事弁護士井上和也）が、離婚しても、今の家に妻と子供が安心して住み続けたい人、夫名義の住宅ローンが残っている家に、妻が住み続けられる方法を知りたい人、離婚で家を売却しても、今の家に住み続けたい人、養育費の未払い問題を解決をしながらマイホームに住み続ける方法を知りたい人、購入資金に住宅ローンを利用したい人向けに発信しています。養育費未払いを解決しながら、また住宅ローン未払いによる競売、任意売却を避ける方法までも解説してますのでどうぞご確認ください。
この動画で解説しているのは、離婚後もマイホームに住み続けたい奥様は多いです。この場合、養育費未払い問題と住宅ローン借り入れとも同時に解決できる手法です
この動画ではその全体像を確認出来ます。
下記画像をクリックして動画へ進んでくださいネ<m(__)m>
専門家の役割と付加価値
専門家は親族間売買において、単なるアドバイザーではなく、重要な役割を果たす存在です。特に、不動産業界に精通した専門家であれば、市場価値や適正価格の把握が得意です。そのため、適切な売買価格を提案し、過剰な出費を避ける手助けをしてくれます。
さらに、契約書の作成や法的手続きにおいても専門家の知識は不可欠です。親族間での取引は感情が絡むため、書面での明確な取り決めが特に重要です。法律の専門家は、トラブル回避のためのアドバイスを提供し、契約の透明性を確保します。
また、専門家は税務面においてもサポートを提供します。親族間取引では、贈与税や相続税に関する問題が発生することがしばしばあります。専門家はこれらの税金を適切に管理し、無駄な負担を軽減する手助けができます。
このように、専門家の存在は親族間売買の成功に貢献し、安心して取引を進めるための付加価値を提供します。
実際の相談事例
近年、親族間売買を行う際に専門家に相談するケースが増加しています。実際の相談事例として、Aさん一家のお話を紹介します。
Aさんは、実家を売却しようとした際、親の希望も考慮しながら、兄弟間での適正価格の設定に悩んでいました。そこで、不動産業者や税理士に相談することにしたのです。AさんはYouTubeで親族間売買の住宅ローン借り入れ詳細を解説している動画を見つけコーラルに問い合わせられました。コーラルの専門家と話し合う中で、売買をするにあたりまずは地域の不動産市場を反映した価格の設定が必須であることが分かりました。また、住宅ローン控除や不動産売買時にかかる税金や売買後のトラブル解決法についても具体的なアドバイスを受けることができました。
結果として、Aさん一家は円満に実家を売却でき、兄弟間でもトラブルが発生することなく、良好な関係を保つことができました。このように、コーラルなどの専門家の相談は非常に有効であることが分かります。
専門家の力を借りることで、親族間売買の円滑な進行が期待できるため、一度相談してみることをお勧めします。
ローンの代替手段としての選択肢
親族間売買において、住宅ローンが通らない場合には代替手段を考えることも重要です。一般的には、親からの資金援助や贈与が有効とされています。特に、親族からの借り入れは金利が低く、返済条件が柔軟なことから、安心して利用できる方法です。
また、未使用の資産を親族から譲り受けるケースもあります。たとえば、親のお持ちの不動産を一部譲ってもらい、その資産を担保にローンを組むという方法です。これにより、購入金額の一部を助けてもらうことができます。
さらに、地域の信用金庫や信金などの金融機関では、親族間売買特有のニーズに対応したローン商品が提供されていることがあります。これらの選択肢を検討することで、ローン通過の可能性を広げ、スムーズな不動産取引が実現します。親族間売買を成功させるためには、柔軟かつ賢い資金計画を立てることが求められます。
リースバック
リースバックは近年注目されている不動産取引の一つで、特に親族間売買でも有効な選択肢となり得ます。これは、売却後にその物件に賃貸として住み続けることができる仕組みです。つまり、親から不動産を購入した後、そのまま住み続けるための賃貸契約を結ぶことができるのです。
この仕組みの利点は、購入資金を調達できるだけでなく、売却後も安心して続けられる住まいが確保されることです。親族間での売買であれば、家族のコミュニケーションも円滑に進み、必要な調整がしやすいという利点もあります。
また、リースバックを利用することで、親族が所有する不動産を手放さずに資金を得る方法にもなります。特に高齢の親が住み慣れた家を手放すことなく、運用資金を得ることができるため、円滑な資産管理にも役立ちます。リースバックは、親族間売買の際に検討すべき賢いアプローチと言えるでしょう。
個人再生の住宅ローン特則
個人再生とは、債務整理の一つで、返済が困難な方が借金の減額を図る手続きです。この際、住宅ローンの特則が重要な役割を果たします。特に、住宅を手放さずに再生を希望する方に向けての配慮がされています。
個人再生の住宅ローン特則では、住宅ローンを借り換えたり、低金利での新たなローンを申請することが可能です。これにより、負担を軽減し、住宅を維持しながら新たなスタートを切ることができます。特に、親族間売買を利用する場合、以前に同居していた親からのサポートが受けやすくなるため、経済的な面での安心感があります。
また、特則を利用することで、住宅の所有権を奪われることなく、住宅ローンの利息を見直すことができるため、日々の生活が安定しやすくなります。このように、個人再生の住宅ローン特則は、親族間での不動産取引を考える際にも、有効な選択肢と言えるでしょう。
リバースモーゲージ
リバースモーゲージは、主に高齢者向けの資金調達手段として注目されています。この仕組みでは、自宅を担保にして金融機関から定期的にお金を受け取ることができ、老後の生活資金や医療費などに充てることが可能です。
特に親族間売買の場合、リバースモーゲージを利用することで、子どもや親族に対して自宅を保有しつつ、資金を供給することができます。たとえば、親が自宅を担保にしてリバースモーゲージを利用し、その資金を子どもに贈与することができるのです。
これにより、親は自宅に住み続けながら必要な資金を得ることができ、子どももその資金を使ってローンの返済や新たな物件購入に活用できます。リバースモーゲージは、親子や親族間の資金繰りの選択肢として、一考の価値があります。
まとめ
親族間売買は、親や兄弟姉妹との間で不動産を購入する際に、高い信頼感を持って行えるメリットがあります。しかし、住宅ローンを利用する場合には注意が必要です。親族間売買だからこそ、通常の取引とは異なる審査基準や書類の提出が求められる場合があります。
成功事例から学べることとして、住宅ローンが通った方の多くは、必要な書類をしっかりと揃え、銀行にしっかりと事情を説明しています。特に、売買の理由や金額の根拠を明確にすることで、審査がスムーズに進むケースが多いです。
まとめとして、親族間での不動産取引を成功させるためには、信頼と適切な情報提供が重要です。ローン審査のプロセスを理解し、事前準備を徹底することで、安心して購入を進めることができるでしょう。
