「親族間の不動産売買なのに不動産業者へ仲介手数料を支払ってまで行う必要はあるの？」と疑問に思う人はおられるでしょう。
そこでこの記事では、親族間の不動産売買で一番迷いがちな仲介業者の役割と必要性、仲介業者に依頼するメリット・デメリット、また「仲介手数料とは何なのか、その仕組みと仲介手数料の相場」、仲介手数料を“ただの費用”としてではなく、取引の妥当性を担保する手段としての仲介の存在を捉える視点を解説します。
最後に「親族間売買最適取引支援の窓口を運営する不動産会社コーラルの、親族間の不動産売買時の仲介手数料の取り組みで最大80％割引できる方法」について親族間売買取引を５００件超こなし、成功実績豊富な親族間売買上級アドバイザー兼宅地建物取引士の井上朝陽が解説します。
結果として、仲介が必要か不要かの判断ができ、価格設定の根拠も用意しやすくなります。親族間の事情に配慮しながら、法的・税務的に無理のない形で進めたい人に向けた内容になっています。
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親族間売買とは
親族間売買とは、文字どおり親・子・兄弟姉妹などの親族同士で不動産を売買（売り買い）する取引を言います。
民法上は六親等内の血族と三親等内の姻族などが親族に当たりますが、税務上はこの範囲より広く「事実上の親しい親戚」もチェック対象になる場合があります。
なお具体的な売買目的として多いのは次のようなケースです。
・共有名義（夫婦や兄弟姉妹など）の不動産を、特定の人の単独名義にまとめたい。
・親の自宅を子が買い取り、将来の相続を整理したい。
・金銭的に困っている親族の不動産を買って支援したい。
親族間売買について、もっと詳細を知りたいという方は、以下の記事を参照していただければその全体像がご理解していただけます。
親族間 不動産売買もっと知りたい方へ
☛ 親族間 不動産売買の全知識｜手続き・税務・注意点を図解で解説
親族間の不動産売買における『不動産業者の仲介』の役割
相続や家族の事情が絡む不動産売買は、当事者同士では話がまとまっても、手続きの落とし穴で揉めがちです。
特に売買する者同士が親族であるケースほど「やり方は分かっているはず」という思い込みが起きます。
そこで、なぜ親族間の不動産売買なのに不動産業者の仲介が必要なのかを整理すると、仲介手数料を払ってまで不動産業者の仲介が必要かの判断基準が明確になります。
◎親族間の不動産売買で、主に相談する先として不動産業者、司法書士、行政書士があります。それぞれ役割が違い案すので詳細は以下でご確認いただけます。
親族間売買の不動産仲介、役割と相談先の選び方
親族間の不動産売買と仲介の役目
不動産仲介業務は、個人同士の売買において特に重要な役割を果たします。
特に親族間での取引では、感情や信頼関係が絡むため、トラブルが起こりやすく、その回避のためや客観的な視点が不可欠です。
一般的な不動産売買時の作業に加え、親族間売買だからこそ気を付けたい『みなし贈与回避のための物件の査定と適正価格設定』、『契約条件の調整』、『住宅ローンを活用する際は不動産仲介業者が重要事項説明書と売買契約書作成が必須』また『任意売却や債権者対応が必要なケースの扱い』などです。
対象物件調査と適正価格査定
たとえば売買価格です。親族間での売買は市場価格を無視した取引が行われることがあります。
親族だからといって売買対象不動産の調査と評価について甘く査定し「親族なら価格交渉は自由」という感覚で市場価格から外れた金額で設定すると、将来の贈与とみなされる（みなし贈与）リスクが出ます。
仲介業者は市場動向や類似物件の価格を基に、「評価の根拠」が文章化されている状態の適正価格を提示します。
これによって、みなし贈与の回避など後々のトラブルを避け、双方が納得できる条件での契約ができます。また感情ではなく数字で話し合える状態を作れるのです。
低額譲渡とみなし贈与
親族に安く売ったつもりでも、時価との差が大きいと贈与税の論点が出ます。
相続税評価額だけで安心するのも早計です。税務では、実勢価格とのズレが問題になることがあります。
低額譲渡を避けるには、査定書、周辺成約事例、評価根拠を残すことが重要です。
これがないと説明が苦しい。国税庁からみなし贈与の疑いがかけられたとき説明でかなり不利になります。
つまり「トラブルは発生してからではなく、起きる前に設計する」、また「税務上の説明が通る形に整えるため」に不動産業者が有ります。
◎親族間の不動産売買するときの適正価格と決め方、みなし贈与とされないための注意点とその解決法
親族間の不動産売買と適正価格｜みなし贈与を回避する方法
契約条件の調整、重要事項説明書・売買契約書の作成
次に契約条件の調整です。住宅ローンの残債がある、登記名義と実態がズレている、境界や賃貸の扱いが不明確など、親族間では見落としが起きやすいです。調査と確認の工程を標準化しているため、種々の契約条件の調整ができます。
次に、必要な書類の整理や手続きについても、仲介業者に依頼することで安心です。
不動産取引においては、宅地建物取引士（国家資格）作成の重要事項説明書や売買契約書など多くの書類が必要ですが、これをきちんと整えることで、法的なトラブルを防ぐことができます。さらに、細かい契約内容についても解説し、“後で考えればいい”が通用しないを解決するのが不動産実務であり、それを契約実務家として整えることをしてもらえるため、安心して手続きを進めることができるのです。
住宅ローン借入には必須
最後に、親族間売買時に住宅ローンを貸してくれる金融機関を探すのはとても難しいという現実があります。また借入できる金融機関を探せたとしても住宅ローンを利用する場合、仲介業者の支援は必須なのです。
不動産業者が仲介では金融機関との調整や契約を有利に進めるための知識を持っているため、安心して任せられます。
親族間の取引でも、冷静な判断と専門的なサポートが必要なのです。したがって、不動産仲介業務は非常に重要であると言えます。
さらに、代金決済や引き渡しも論点になります。少額でも資金管理を誤ればトラブルが長引きます。第三者が入ることで連絡記録や手順が残り、万一のときの説明もしやすくなります。
任意売却や債権者対応が必要なケースの扱い
任意売却が絡む親族間売買は、通常の家族間取引とはまったく違います。
売主に債務があり、債権者の同意が必要になるからです。価格、引渡し時期、配分、残債処理がすべて絡みます。ここでは仲介業者の役割がかなり大きいです。正直、当事者だけで進めるのはかなり無理があります。
任意売却の特殊性
任意売却では、債権者が売却条件を確認し、同意の上で進めます。親族間だから安く買いたい、という事情だけでは通りません。むしろ、売却価格が妥当か、残債がどうなるか、引渡し条件がどうかが重要です。
仲介業者は、債権者との連絡窓口になり、必要書類や説明の順序を整えます。ここを省くと、話が止まります。かなり現実的に止まります。
債権者同意と優先順位
任意売却では、まず債権者対応が先です。
親族間の合意より、債権者の承認が前に来る場面があります。順番を間違えると、売買契約を結んでも実行できません。
仲介業者がいれば、手続きの優先順位を見失いにくい。売主と買主だけで進めると、「もう契約したのに前に進まない」ということが起こりがちです。そこが怖いところです。
このように住宅ローン滞納問題が絡む親子間の不動産売買では金融機関との調整、離婚する夫婦間のマイホーム売買では弁護士、アパートや特殊な不動産物件売買では不動産鑑定士との連携が必要なケースが有るため、不動産業者も法律の専門知識を持ち、冷静な判断を下すアドバイザーとしての役目が求められるのです。
つまり親族間の不動産売買の仲介の役目として「感情ではなく取引の根拠を揃えるため」に不動産業者が有ります。
まとめ・その他不動売買に関する相談・サポート
仲介手数料は一見高額に感じるかもしれませんが、専門的な知識や経験、円滑な取引を実現するためのサポート、また特に親族間売買ではみなし贈与を回避するための適切な価格設定や調整力、契約ノウハウやトラブル解決法を持つ不動産業者のフォローを受けられるための費用と考えればそれほど高額ではないと言えます。
また買い手の住宅ローン利用時や、任意売却では不動産会社の介在は必須です。
親族間売買は、うまく設計すればコストや手続き負担を抑えられる余地があります。しかし、設計を誤ると損得が逆転します。ただ、実はこの点を完備しているコーラルのような不動産業者が少ないという現実が有ります。
不動産業者が売買仲介することでは、物件情報の提供や契約内容の確認、契約不適合責任（瑕疵担保責任）の説明、スケジュール管理を専門家に任せるなど、様々なサポートを受けることができるため、仲介手数料は単なるコストではなく、安心を買うための投資とも言えます。
ゆえに総合的に見ると費用対効果は十分あると言えるのではないでしょうか。
つまり、なぜ親族間の不動産売買なのに不動産業者の仲介が必要なのかは、安全に取引を完了させるための「根拠をそろえて、流れを止めない仕組み」があるからです。
親族間売買で仲介業者に依頼するメリット・デメリット
親族間売買で仲介を依頼する最大のメリットは、住宅ローンの利用、適正価格の算出、売買契約書・重要事項説明書の作成を通じて税務・法務リスクを回避できる点です。
一方、デメリットは仲介手数料がかかる点ですが、安全な取引を優先するなら、専門知識を持つ業者（専門家）への依頼が推奨されます。
親族間不動産売買の仲介は、費用を払って安心を買う行為です。その安心が“必要な種類の安心”かどうか。揉めやすい論点（価格の妥当性、契約書の正確さ、税とローンの段取り）に焦点を当てれば、依頼のメリットとデメリットの比較が自分のケースでクリアになります。
次は、親族間売買の仲介手数料の仕組みと、計算方法・相場の考え方を具体例で整理していきます。
仲介手数料の仕組みと相場
不動産売買時にかかる仲介手数料とは、不動産業者が売主と買主の間に立ち、不動産売買契約の仲介を行った際に発生する費用（報酬）のことです。
仲介手数料の相場（上限）
仲介手数料は、宅地建物取引業法（宅建業法）で上限額が決まっています。仲介手数料は一般的に、売買価格の3%に6万円を加えた金額が上限とされています。
宅建業法第46条では、宅地建物取引業者（宅建業者＝不動産会社）は国土交通大臣の定める額をこえる報酬を受けてはならないとされているのです。ゆえに、すべての宅建業者は決められた上限内で仲介手数料を設定しています。
正確にはには売買価格が200万円以下なら価格の5％、200万超から400万円以下なら価格の4％、400万円超なら価格の3％に消費税を足した金額が上限額になります。
仲介手数料を支払う意味とは
おおよそ考えられることとして、仲介を依頼するということはそれなりの金額負担が考えられます。ゆえに仲介サポート内容次第では費用対効果に見合わない報酬（仲介手数料）を支払う意味はないとも言えるでしょう。ただ総合的に見るとそれでもいろんな側面、メリット・デメリットなどを考えれば費用対効果は十分あると言えるのではないでしょうか。
コーラルでは費用対効果に焦点を当て親族間売買時の仲介手数料プランを設計しています。
売主・買主で仲介手数料が別（複数会社の場合）のケース
不動産売買の仲介手数料は、売主・買主でそれぞれ別々に発生します。また売主側と買主側の不動産会社が異なる場合（共同仲介）や、間に別の業者が入る場合（あんこ）でも、依頼者（あなた）が支払う仲介手数料の合計額は変わりません。
宅地建物取引業法により、仲介手数料の上限は売買代金の「3%＋6万円（＋消費税）」と定められており、たとえ仲介に10社が関わっても、この上限枠を複数社で分け合う形になるため、依頼者の負担は増えません。
なお、この報酬は成功型報酬のため、売買契約が成立しなければ支払うことはありません。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
【国土交通省】
仲介手数料を計算する方法
再確認ですが、仲介手数料は法律で上限額が決まっており、不動産売買価格により異なります。
売却価格が200万円以下なら価格の5％、200万超から400万円以下なら価格の4％、400万円超なら価格の3％に消費税を足した金額が上限額です。
| 売買価格（消費税を含まない額） | 仲介手数料（消費税を含む） |
| ２００万円以下の金額に対して | 5％以内の額【＝5％＋消費税】 |
| ２００万円を超え４００万円以下の金額に対して | 4％以内の額【＝4％＋消費税】 |
| ４００万円を超える金額に対して | 3％以内の額【＝3％＋消費税】 |
となります。
具体的な仲介手数料の計算式
たとえば、自宅を1,000万円で売却した場合、売却価格である1,000万円を200万円以下、200万円超から400万円以下、400万円以下の3つに分類して仲介手数料を計算します。
まず、200万円以下の部分から計算すると「200万円×5％＝10万円」になりました。次に、200万円超から400万円以下の部分を求めると「200万円×4％＝8万円」となります。
最後に、400万円超の部分を式に当てはめると「600万円×3％＝18万円」と計算できました。それぞれの計算結果を合計し消費税を加えた39.6万円が、このケースにおける仲介手数料の上限額となります。
仲介手数料の速算式
仲介手数料の計算は、成約価格を3つに分類し、ひとつずつ計算していくと上限額を算出できますが、計算に時間がかかります。
そこで、「速算式」と呼ばれる計算式を用いて計算することで、簡単に上限額を算出できます。
具体的には、売買価格の3%を基本として、そこに6万円を加算します。
速算式の計算方法は次のとおりです。
| 売買価格（税抜き） | 上限額 |
|---|---|
| 800万円以下（仲介手数料の特例適用） | 30万円 |
| 800万円超 | 売却価格×3％＋6万円 |
実際に速算式を使って仲介手数料を計算してみましょう。たとえば、自宅を1,000万円で売却した場合「1,000万円×3％＋6万円＝36万円」と計算できます。
算出結果に消費税を加えた39.6万円が仲介手数料の上限額で、通常の計算と同じ結果になります。
例えば、売買価格が3000万円の場合、仲介手数料は3000万円の3%である90万円に6万円を足し、96万円となります。
ただし、親族間の売買では、手数料の扱いが柔軟になることがあります。親族同士での信頼関係から、仲介手数料をコーラルのように売買価格×１％など大幅割引とするケースや、金額を合意の上で調整することも可能です。適切な手数料設定を行うためには、事前に話し合うことが大切です。
これを簡単な速算式で表した式が、皆さんよくご存知の、
【売買価格（消費税を含まない額）×３％ + ６万円】 ×消費税 となります。
仲介手数料の支払い者と具体例＆早見表
売主と買主が異なる不動産会社に（媒介）仲介依頼した場合には、それぞれがその依頼した不動産会社へ仲介手数料を支払うこととなります。
また、売主と買主が同じ１つの不動産会社に仲介を依頼した場合「両手取引という」、売主と買主の双方がその不動産会社にそれぞれ仲介手数料を支払うことになります。
コーラル以外の一般的な不動産会社の仲介手数料は以下の早見表を活用することで、売買価格に対する手数料が一目で分かります。ゆえに、通常、不動産売買の場合、売主様買主様はこの早見表額をそれぞれ支払うことになります。
仲介手数料の具体例
例1）売買価格が300万円のとき（200万円超〜400万円以下）
上限（税抜）＝300万円×4％＋2万円
＝12万円＋2万円＝14万円（税抜）
税込だと、消費税がかかる前提で14万円×1.1＝15.4万円が目安になります。
例2）売買価格が2,000万円のとき（400万円超）
上限（税抜）＝2,000万円×3％＋6万円
＝60万円＋6万円＝66万円（税抜）
税込目安は66万円×1.1＝72.6万円です。ここまでくると「仲介ありだと高く感じる」が本音で、私もこの数字を見ると、親族間ほど本当に必要かを考えたくなる派です。
例3）売買価格が5,000万円のとき（400万円超）
上限（税抜）＝5,000万円×3％＋6万円
＝150万円＋6万円＝156万円（税抜）
税込目安は156万円×1.1＝171.6万円。取引額が大きいほど上限の伸び方が変わるので、見積りが上限付近かどうかは比較しやすいです。
仲介手数料早見表
このように、価格が上がるにつれて手数料も増えていくことが分かります。
親族間売買は、仲介手数料実質的に倍払うことに！
親族間売買で仲介するコーラル以外の不動産会社へ売主様、買主様の支払う仲介手数料総額は、下記の2倍になるということですね。
例） 売買金額 3000万円の場合 仲介手数料は1,056,000円
ゆえに親族間売買時は不動産会社へ 1,056,000円×２＝2,112,000円 を支払うことになります。
不動産会社によって手数料率が異なることもありますので、早見表を参考にして契約前に必ず確認することをおすすめします。
※仲介手数料の特例
2024年7月1日から不動産市場で流通しづらい空き家・空き地の流通を促すため、仲介報酬の特例規定が拡充されました。物件価格800万円以下の売買の媒介（仲介）取引において、売主様および買主様 の双方から最大で33万円（税込）の報酬受領が認められるかたちとなりました。ただし、原則の料率を超える報酬を得る場合には、媒介契約の締結に際して予め特例に定める上限の範囲内で、報酬額について依頼者に対し説明し合意を得ることが必要となっております。
仲介手数料の支払いタイミングは？いつ払うの？
不動産売買の仲介では、売買契約が成立したときに不動産会社の仲介手数料の請求権が発生します。（一般的に「成功報酬」といわれています。）ゆえに売買契約が成立するまでは、原則として、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。
仲介手数料は「売買契約成立時」と「物件引き渡し時」の2回に分け、半額ずつ支払うのが通常です。とはいえ、明確なルールはありませんから、不動産会社によっては支払いタイミングは異なります。ゆえに仲介を依頼する不動産会社の担当者にいつ支払うのか事前に聞いておきましょう。
このように仲介手数料の支払いのタイミングは不動産会社により異なりますが、コーラルでは基本的に売買契約時に50％、売買決済（物件引き渡し）の際に50％と2回に分けて支払う約定とさせていただいています。
仲介手数料は安くできる⁉
仲介手数料は宅地建物取引業法で定められていますが、あくまで上限だけです。
ゆえに仲介手数料を安くすることもできるでしょう。
安くするためには、いくつかの方法があります。まず一つ目は、複数の不動産会社から見積もりを取り、比較検討することです。競争原理が働くことで、より良い条件を提示してくれる業者を見つけられる可能性があります。
次に、コーラルのように仲介手数料を割引している不動産会社を選ぶ方法もあります。
親族間売買・仲介手数料のコーラルの取り組み
親族間売買における仲介手数料の相場は、一般的に不動産売買の際の手数料と同様の基準で設定される場合が多いです。具体的には、売買価格の3%に6万円を加算が目安とされています。
ただし、親族間での取引の場合、手数料の負担を軽減するために、仲介を省略したり、報酬を家庭内での取り決めに基づいて調整するケースもあります。さらに、場合によっては無償で行う事もあるため、事前に親族間での合意が必要です。
いずれにせよ、法的な手続きをきちんと行うためには、専門家の意見を聞くことが重要です。
コーラルは、親族間売買の仲介を、
他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ
約8割引きの『売買価格×0.7%～1.5％』
にて承っております。
例えばコーラルで最も多く適用している【売買価格×1％】だと以下のようにお得になります。
【備考】 仲介手数料について
※売買価格×0.7%や1％の場合、その額が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料は消費税が別途かかります。
コーラルは、親族間売買の仲介を、
他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料が
約8割引きの『売買価格×0.7%～1.5％』
にて承っております。
【備考】 仲介手数料について
※売買価格×0.7%や1％の場合、その額が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料は消費税が別途かかります。
コーラルの親族間売買時の仲介手数料プランは、親族間でも正面から“相場と仕組み”を説明し、条件に応じて無駄が出ないように設計しています。
コーラルの親族間売買・この仲介手数料での実績
コーラルは、親族間売買の仲介を、他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ、約8割引きの『売買価格×0.7%～1.5％』で承ります。また、他不動産会社が見放したとても難しい売買等でも半額より安い２%にて承っております。
如何でしょう。これらはコーラルの親族間売買における仲介成果のごく一部です。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか。
しかも、仲介手数料は安価（売買価格×0.7％や１％、1.5％、とても難しい売買仲介時でも２％など）にもかかわらずに。それは親族間売買に特化した部門を持つコーラルの研究成果とあきらめない探求心からきているのです。
このページを見ているあなたが、次に知りたいのはケース別仲介手数料の目安でしょう。そこにすぐ繋がるよう、次のセクションでは、コーラルの親族間不動産売買の仲介手数料をケース別に具体的に解説します。
コーラルのケース別仲介手数料
親族間の不動産売買は、主に老後資金対策、相続対策、共有状態の解消、離婚の伴う夫婦間のマイホーム売買、住宅ローン返済が困難になった場合などの事情で行われ、主に親子間、兄弟間、夫婦間、いわゆる親戚親族間などで考えられます。
これら各事情によってコーラルでは各々仲介手数料を暫定的に決めています。
【重要】
下記はあくまで目安となります。
多くの親族間売買は『売買価格×1%から1.5%』ですが、簡単な叔父様から甥っ子様などへの親族間売買の場合の仲介手数料は『売買価格×0.7%』を適用される場合もあったり、または難しいと考えられる企業再生・事業資金対策のケースでは『売買価格×２%』を適用する場合もあります。
ご相談の場合は必ず各々あなた様の事情をお聞きし、その都度手数料をご提案しますので、弊社担当者へご相談ください。
不動産売買の仲介手数料は、売主・買主でそれぞれ別々に発生します。または一方が双方分を負担いただいても構いません。
| 種別 | 主な内容 | 具体例 | 仲介手数料（基本） |
|---|---|---|---|
| 老後資金対策 | 自宅を親族へ売却し、老後資金を確保 | 「親名義の家を子へ売却したい」 | 売買価格 × 0.7〜1.5％（別途消費税） |
| 債務弁済 | 借金整理・競売回避のための売買 | 「競売前に整理したい」 | 売買価格 × 0.7〜1.5％（別途消費税） |
| 支払不安 | 住宅ローン返済への不安対策 | 「病気で返済が厳しくなる前に対策したい」 | 売買価格 × 1.0〜1.5％（別途消費税） |
| 相続対策 | 相続・相続税・空き家対策 | 「実家を親族に引き継ぎたい」 | 売買価格 × 1.5％（別途消費税） |
| 持分売買 | 共有持分の整理 | 「兄弟共有を解消したい」 | 売買価格 × 0.7〜1.5％（別途消費税） |
| 離婚対策（夫婦間） | 離婚時の住宅整理 | 「離婚後も住み続けたい」 | 売買価格 × 1.0〜1.5％（別途消費税） |
| 兄弟姉妹間売買 | 親族間での一般売買 | 「相続した家を兄弟から買いたい」 | 売買価格 × 0.7〜1.5％（別途消費税） |
| 企業再生・事業資金対策 | 資金調達・会社再建 | 「事業資金確保のため売却したい」 | 売買価格 × ２％（別途消費税） |
| その他 | 個別事情への対応 | 「自分のケースが該当するかわからない」 | 売買価格 × 1.1％（別途消費税） |
親族間売買でも仲介手数料を請求できない行為とは
親族間の不動産売買で「仲介手数料は払わなくていいのでは」と考える人がいます。けれど、ここで問題になるのは“親族同士だから仲介にならない”という単純な話ではありません。仲介手数料が発生するかどうかは、取引を動かしたのが誰で、どこまで不動産会社が媒介として関与したのか。これで決まります。
ゆえに、実は、不動産売買時でも下記事案は不動産業者は仲介手数料を請求できません。
◎売買契約書だけ作成する行為
不動産業者が仲介手数料が請求できるのは、売買に仲介業者として介在する場合のみです。
仲介を業として行うには売買契約書と重要事項説明書も双方作成する必要が有ります。重要事項説明書作成しないで売買契約書だけ作成する行為は業務委託行為に当たりますので、不動産業者では対応できません。この場合の業務委託行為に対応できるのは弁護士と行政書士、司法書士に限られます。このことを知らないで不動産業者のみで売買契約書だけ作成して料金を取り渡す行為は違法になりますので注意しましょう。
コーラルからご提案【費用最安のお手伝い】
仲介手数料は、仲介として成立する業務があって初めて請求可
仲介手数料は、仲介として成立する業務があって初めて請求できます。単なる査定書の発行だけ、相場情報の口頭説明だけ、書類（売買契約書）の取り次ぎだけでは、仲介報酬としては弱い場合があります。請求できるのは、媒介行為や契約成立に向けた実質的な仲介業務があるときです。逆に、依頼していない業務を勝手に進めて後から請求するのは不適切です。線引きが曖昧だと揉めます。査定は大事ですが、査定だけで仲介が完結するわけではありません。
親族間売買時に仲介手数料を削ることは安心ではない！
親族間の不動産売買で仲介手数料を削りたい気持ちは、とても分かります。価格は家計に直結するからです。けれど、ここで安さだけを最優先にすると、後から高くつくパターンが現実にあります。私は「仲介手数料をゼロに近づける」より、「失敗しない段取りにお金を払う」ほうが結果的に得だと感じます。
親族間売買の難しさは、当事者同士の関係が近いほど、判断が甘くなりやすい点にあります。売買契約はもちろん、重要事項説明、登記、代金決済、各種書類の整合性。こうした一連の手続きが少しずれるだけで、所有権の移転が滞ったり、税務で説明が通らなかったりします。仲介手数料は確かにコストですが、同時に安全性のコストでもあるわけです。仲介手数料を安くする方法はいくつかあります。
まず、親族間で直接取引を進めることで、仲介業者を介さず手数料を節約することができます。
しかし、住宅ローンを利用したい場合や、親族間だからこそ売買金額が決まらないとき、みなし贈与とされるのが怖い場合、契約不適合責任（瑕疵担保責任）などの法的な知識が必要な場合は、専門家のアドバイスを受けることが望ましいです。
特に再確認ですが、住宅ローンを利用したい場合は必ず宅地建物取引業者（不動産業者）の仲介は必須なのです。
仲介手数料の節約・交渉に関する具体例・それでも仲介手数料を安くしたいときの交渉のポイント
交渉のポイントとして、まずは事前に相場を調べておくことが重要です。周辺の不動産取引の仲介手数料の一般的な割合を把握しておくことで、具体的な交渉がしやすくなります。
次に、相手の立場も考慮しましょう。仲介業者が提示するサービスやメリットを理解しておくことで、手数料の妥当性を判断しやすくなります。
さらに、自分たちが希望する条件を明確に伝えることが大切です。手数料の減額、またはサービス内容の見直しを希望する場合は、その理由を整理し、相手に理解してもらう努力をしましょう。
このように、準備とコミュニケーションが交渉成功の鍵となります。
仲介手数料が安価はダメ⁉ 適切な不動産仲介業者の選び方
仲介手数料が安い、ただそれだけで不動産仲介業者を選ぶのは得策とは言えません。理由は、安かろう悪かろうの不動産業者が横行しているからです。
適切な不動産仲介業者を選ぶことは、スムーズな取引を実現するために非常に重要なのです。
ではどうすればいいか、まず、業者の実績や評判を確認しましょう。
インターネットや口コミを利用して、過去の取引実績があるかどうかを調べることができます。
次に、仲介手数料やサービス内容についても確認が必要です。手数料が高い業者が必ずしも良いサービスを提供しているわけではありませんので、自分に合った業者を見つけることが大切です。
また、親族間での取引に特化した業者や、法律的なサポートを強化できる業者を選ぶことで、安心して取引を進められます。信頼できる仲介業者を見つけることで、不安を軽減し、スムーズな取引が可能となります。
親族間売買で仲介が必要になるケース／自分で対応可能なケース
親族間の不動産売買でも、仲介が「絶対に必要」と言い切れるわけではありません。
けれど、少しでも不安が残る条件がそろうほど、仲介を挟んだほうが結果的に安全です。
私はこの手の案件は、感情が絡むほど手続きの見落としが起きやすいので、判断基準を先に決めるのがいちばん効くと思っています。
以下では仲介手数料のもったいないケースや、仲介不要になり得る状況を踏まえ解説します。
必要になるケース
まず、仲介を強く推奨したい典型ケースは住宅ローンを使う場合です。
親族間でも融資を受けるなら、金融機関が求める書類や事前条件が細かく、しかも売買の妥当性を説明する必要があるのです。ここで当事者同士の段取り不足が出ると、手続きが止まるか、条件変更を迫られる可能性があります。仲介は、相手探しだけではなく、必要資料の整え方、取引の前提確認、売買契約に入る前の整理を担えるのが強みです。
次に、多くの相続人が絡むケース。
売主側・買主側に複数人がいると、合意の取り方が複雑になります。特に、持分の割合、遺産分割の内容、登記の反映タイミングがずれると、後から揉めやすいです。親族だからこそ話が早いと思いがちですが、法的な整合性は別問題。仲介が入れば、契約書の条項や関係者の整理が一定の型に乗りやすくなります。
さらに、高額取引や資金の出入りが大きいときも、仲介を選ぶ価値が上がります。
親族間でも「安すぎる」「高すぎる」取引は税務面の説明が必要になりやすいです。価格の根拠を求められたとき、当事者の感覚だけでは通りにくい。したがって、近隣の相場、類似物件の販売状況、評価の考え方など、外部の視点で整えた説明材料があるほど安心です。仲介はそこに強いので、結果として手数料以上のコスト回避につながることがあります。
加えて、売買後も関係が続くタイプの事情があるとき。例えば「売主が当面住み続けたい」「引き渡し時期の調整が難しい」「境界や越境の話がある」といった論点です。
親族間でも、境界確認や引渡し条件は契約の条文と実務のすり合わせが必要になります。ここを曖昧に進めると、後から“言った言わない”が起きがち。仲介が入れば、契約条件の詰めと書面化が現実的になります。
自分で対応可能なケース ・流れと注意点（登記・書類・リスク）
仲介なしで親族間売買を進めることは可能です。
ただし、価格設定、契約書、重要事項の確認、登記、引渡しまで、すべて自分たちで管理する必要があります。気楽に見えて、実はかなり手間です。時間もかかります。書類が一つ抜けるだけで、登記やローンに響くことがあります。コピー
自主管理の流れ
最初に価格の根拠を揃えます。次に売買条件を合意し、契約書案を用意します。
重要事項に相当する確認事項を洗い出し、登記名義や抵当権の有無をチェックします。決済日を決め、司法書士と連携して所有権移転登記を進め、最後に引渡しです。順番を飛ばさないこと。これだけで事故はかなり減ります。コピー
見落としやすい項目
境界、残置物、固定資産税の清算、管理費や修繕積立金、抵当権、住民票や印鑑証明の有効期限。
こうした細部が抜けやすいです。親族間だと、多少曖昧でも進めてしまいがちですが、実務では通りません。
私は、仲介なしで進めるなら、書類のダブルチェックを必須にしたほうがいいと思います。思った以上にミスが出ます。コピー
自分で行う場合のリスク
最大のリスクは、あとから「知らなかった」で済まないことです。低額譲渡の説明不足、登記漏れ、契約条件の曖昧さ、税務書類の不整合。
これらは後日修正が面倒です。節約できたはずの仲介手数料が、手戻りで消えることもあります。自分でやるなら、専門家への部分相談だけでも入れるほうが安心です。
自力で進める場合の“最低限の確認事項”をまとめると、絶対条件として住宅ローンを利用したいとき、最低条件として価格の根拠、権利関係、契約条項、そして引渡しの条件の５点です。
価格の根拠は資料で、権利関係は登記で、契約条項は書面で、引渡しはスケジュールと条件で固めます。これができていれば、仲介なしでも致命傷は避けやすいです。
最後に、迷ったときの判断軸を置いておきます。親族間売買でトラブルが起きるのは、だいたい感情の部分と手続きの部分が同時にずれるときです。
ローン、複数相続人、高額、境界や引渡しなど実務が複雑、ここに該当するほど仲介の価値は上がります。
逆に、単純な当事者、資金の流れが読みやすい、価格根拠を資料で固められる、書面化の品質を確保できるなら、自分で対応できる可能性が高い。だからこそ、最初に“リスクと手続き難易度”を見える化してから選ぶのが正解です。
仲介業者を利用する場合の流れ
仲介業者を利用する場合の流れは、比較的明確です。
物件査定、必要書類の作成、住宅ローンの借入先がある場合その選定、物件調査と重要事項説明、物件の引渡し準備などなどがあります。
具体的には、まず、目的を明確にしましょう。親族間での売買でも、どのような条件で取引を進めたいかを考える必要があります。
次に、信頼できる仲介業者を選びます。実績や評判を確認し、親族間での取引に理解のある業者を見つけることが大切です。
契約内容を確認した後、仲介業者と相談し、具体的な売買価格や手数料について合意します。そこからは、必要な書類や手続きを行い、業者がサポートしてくれます。最終的に、契約締結と物件の引渡しが行われ、無事に取引が終了します。
なお、コーラルでの一般的な親族間の不動産売買時の流れを別ページで詳細解説していますのでご参照ください。
親族間売買時の仲介手数料について・まとめ
親族間で不動産を売買するとき、仲介手数料は「払うべきか」「どこまで抑えられるか」を最初に腹落ちさせておくのが近道です。
結論から言えば、親族間でも形式的に売買である以上、依頼する不動産会社の関与の有無で仲介手数料の発生可否が変わります。相場感や上限額の考え方も押さえたうえで、あなたのケースが仲介不要に寄るのか、仲介を入れたほうが安全なのかを判断してください。
まず必要な人・不要な人を整理します。
少なくとも、契約の進め方だけでなく、売買価格の妥当性を説明できる状態まで一緒に整えてほしいなら、不動産会社（仲介業者）を入れる価値が出ます。たとえば、買主側がローンを使う可能性がある、金融機関や税務対応で「時価に近い根拠」が求められそう、書類の作り込みに不安が残る。こういうとき、仲介の役割は単なる手続き代行にとどまりません。私は、親族間ほど“後で揉める材料”を先に潰すべきだと思っています。
逆に、当事者が合意形成できていて、適正価格の裏取りも自分たちで用意できるなら、仲介を必須にしない選択は十分あり得ます。法的に整えるべき核心は、売買契約書だけではありません。登記、名義、代金の流れ、そして評価の根拠。ここが固いなら、仲介手数料を抑える余地が見えてきます。
次に、税務と価格設定の注意を再確認します。
親族間の不動産売買は、みなし贈与や譲渡所得、相続税の絡みで疑われやすい構造を持っています。だからこそ価格設定は「当事者の気持ち」ではなく、「時価に近い根拠」で支える発想が必要です。
公示地価や路線価のような一般情報は入口に過ぎません。
実務では、評価額、鑑定の要否、売買時点の条件（面積、築年数、修繕状況、権利関係）を突き合わせ、説明可能な数字へ寄せていく作業が重要になります。
さらに、仲介手数料を節約したい気持ちは自然ですが、節約のために価格の根拠を弱くすると、税務面で回収不能なコストに変わることがあります。ここは割り切って判断したほうがいいです。
では、次に取るべき行動です。
まずは、あなたの物件の「売買価格が時価と説明できるか」を最優先で棚卸ししてください。
評価額の候補と、説明に使える資料の有無を確認し、必要なら鑑定や不動産会社への相談で裏取りを取ります。次に、仲介を入れる場合／入れない場合それぞれで、仲介手数料が発生する条件と、当事者がどこまで対応する必要があるかを整理しましょう。
最後に税務の観点で、みなし贈与リスクが現実味を帯びる水準かどうか、税理士に確認するところまで進めると安心です。判断基準は「安く済ませる」ではなく「適正に通す」。親族間の取引ほど、これが効きます。
ではここでもう一度コーラルとは不動産会社かをご確認ください。
仲介手数料については、一般的には売買価格の3%プラス6万円が相場ですが、コーラルの場合最大８０％の割引の仲介手数料で適切な契約書の作成やアドバイスを受けられます。
しかも親族間の不動産売買に精通した親族間売買上級アドバイザーが仲介業務を担うため、法的手続きをしっかりと行うことができ、また後々のトラブルを避け、安心して取引を行うこともできるため、必要に応じた専門家への相談をお勧めします。
この記事の執筆者、監修者
この記事の執筆者
井上朝陽 宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数700件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。
◎執筆者からの一言
本サイトでは、宅地建物取引士として住宅・不動産の売買実務を中心に、登記手続き、媒介契約、報酬（仲介 手数料）の考え方まで、手続きの流れが分かるように整理して書いています。親族間不動産売買では、事情が複雑になりやすい案件が多く「結局、仲介が必要なのか」「手数料はどこで発生するのか」という論点が抜け落ちないよう、計算の前提や注意点を噛み砕いて書いています。私自身、親族間の売買ほど金額の話だけで終わらせない方が安全だと思っています。そこを丁寧に補う設計を意識して仲介業務を行っています。
この記事の監修者
石井雄二 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、親族間売買上級アドバイザー
不動産業界歴25年以上の間、さまざまな不動産関連の仕事に従事する中で宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーとして1500名以上の方に住宅ローンのアドバイスを行う。コーラルではとても取得が難しいといわれる親族間売買上級アドバイザーとして月間10件以上、総計500名以上に住宅ローンアドバイスと取り付けを行う。金融知識、相続、住宅ローン問題等幅広い知識と業務経験を武器に、より多くのお客様の「人生にお役に立つ不動産運用の専門家を目指したい」との思いからコーラル株式会社に参画。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は理事も務める。
◎監修者からの一言
不動産取引とローンや税務の多方面から法的な観点をチェックできる専門家として監修しています。宅地建物取引士として不動産の契約実務や重要事項説明の要点を確認し、さらにファイナンシャルプランナーとしてローンの設計、また親族間の移転に伴う税の論点（贈与と売買の線引き、譲渡・取得に関わる考え方、必要書類の整理など）を点検しています。親族間 不動産売買 仲介 手数料の話は、相場や計算だけ見てしまうと誤解が出やすい領域です。そのため、仲介業者の関与が必要になる場面、不要で済む可能性、そして見落としがちなリスクの所在を、実務目線で整えています。
なお、ここで扱う情報は一般的な解説です。個別の事情（物件の種類、契約形態、住宅ローンの有無、資金の流れ、当事者の関係など）によって結論が変わることがあります。最終判断は、必ず専門家へ確認してください。
問い合わせ方法は、本サイトの「お問い合わせフォーム」よりお願いします。手数料相場や計算方法で迷っている点、検討中の条件（物件の概要、売買価格、ローンの予定、親族間の関係など）を書いていただけると、より的確に案内できます。
最終更新日：2026年5月11日
