離婚時に妻が夫から家を買える?住宅ローン残債あり家を買う|仲介手数料1.1%

離婚時に妻が夫から住宅ローンを利用して家を買うことは可能で、一般的には夫婦間売買で進めます。夫の住宅ローン残債がある場合は、妻が新たに住宅ローン審査を受ける必要があり、年収や返済負担率などが確認されます。通常は、残債確認→売買価格決定→金融機関への相談→審査→売買契約→決済・所有権移転・夫のローン完済の流れで進みます。夫婦間売買に対応した金融機関や不動産会社への相談が成功のポイントです。

離婚時の夫婦間売買の住宅ローンの現実と課題

離婚後も子どもの生活環境を変えたくないため、「妻が家に住み続けたい」「夫からマイホームを買い取りたい」と考える方は少なくありません。

しかし、住宅ローンが残っている場合、

• 本当に夫婦間売買できるのか
• 銀行は認めてくれるのか
• 財産分与とどちらが有利なのか

といった疑問を持つ方が多いでしょう。実は近年、離婚時の住宅（マイホーム）問題を解決する方法として「夫婦間売買」が注目されています。

離婚時の夫婦間売買で住宅ローンを組むのは、なぜ難しいのか

夫婦間売買で住宅ローンを組むことは、多くの方が悩む課題です。特に夫婦間での不動産取引は、通常の取引とは異なるハードルがあります。また住宅ローン借入に関しては、多くの金融機関が融資を難しいと判断してしまうため、なかなかスムーズに進めることができません。

理由の一つは、金融機関がリスクを回避するためです。
夫婦間売買の場合、所有権の実質的移転が不明瞭であるため、融資を行う際の条件が厳しくなることがあります。つまり、金融機関にとっては夫婦間の取引は不確実性を伴うため、審査が厳格になるのです。

また、一般的に夫婦間の取引では市場価格に基づく評価が難しいことも影響します。
通常、住宅ローン審査では、物件の評価額が重要な要素になりますが、夫婦間での価格設定はしばしば離婚時に行われることが多く、「子どもの養育権」「財産分与」「慰謝料」「年金分割」「面会交流」「養育費・婚姻費用」なども絡むため、通常の市場価格形成と違うケースとなり、銀行が納得する評価を得られない場合があるからです。

このようなことから夫婦間売買時に住宅ローンを組むのはとても難しいのですが、では、全部ダメかというとそうではありません。夫婦間の不動産売買の専門家のコンサルティングと仲介を受ける事で住宅ローン借入が可能になる場合もあります。

夫婦間売買に精通する専門家の役割

夫婦間での不動産売買では、専門の不動産会社によるサポートを受けることで住宅ローン借入を可能にできる場合が有ります。特にコーラルでは、親族間の不動産売買取引を専門にしており、住宅ローンの融資を取り扱っている金融機関との連携を図ることができます。

なぜ、夫婦間売買で失敗するのか？

夫婦間売買は、その実、他の一般的な不動産売買と大きく変わる部分はありません。ただ、離婚する夫婦間の不動産売買、特にマイホーム売買は、実は簡単そうでとても難しいという特性があります。簡単そうに思える理由はすでに売主と買主が確定していて、その売買意思も明確だからでしょう。でも夫婦だからこその簡単には超えられないとても高いハードルがあり、特に注意して取引する必要があります。

にもかかわらず何も考えず近くの不動産会社や知り合いの不動産屋さん、大手の不動産会社に相談したら、売買タイミングを間違え住宅ローンの借り入れはできず、出来ても金利が高かったり、住宅ローンじゃなく不動産担保ローンだったりします。また住宅ローン控除は利用できず、しかもみなし贈与にされたりもなったりします。しかもしかも仲介手数料もとても高額だったり。
ゆえに夫婦間の不動産売買を断念される方がとても多いという現実があります。
また、子供の養育費問題を放置したら後々トラブルの元ともなります。ゆえに離婚専門の弁護士介在しての不動産の夫婦間売買が必要なのですが、それを可能とする不動産会社は皆無でしょう。

夫婦間売買の専門家コーラルのコンサルティングとその役割

コーラルは、離婚時特有な事情（婚姻関係の解消、法律の考え方と運用とタイミングなど）を考慮し、またどうすればみなし贈与にならない価格設定ができるのか、そのうえで住宅ローンをどう組み立てるのかなど、夫婦間の不動産売買だからこその視点に焦点を当て解決する方法を提案しているのです。
弁護士視点だけ、司法書士や行政書士視点だけ、また一般の不動産会社視点だけだと通常経験しえない、また考えもつかない視点を見いだせる視野と着眼点が有るから、とても難しいと言われる夫婦間売買とその住宅ローン借入でも成果を出し続けているのですが。
あきらめる前にまずはコーラルへご相談ください。

YouTube動画で夫婦間売買と養育費を同時解決した事例を解説

動画ではコーラルの加盟する一般社団法人結い円滑支援機構（代表理事弁護士井上和也）が、離婚しても、今の家に妻と子供が安心して住み続けたい人、夫名義の住宅ローンが残っている家に、妻が住み続けられる方法を知りたい人、離婚で家を売却しても、今の家に住み続けたい人、養育費の未払い問題を解決をしながらマイホームに住み続ける方法を知りたい人向けに発信しています。養育費未払いを解決しながら、また住宅ローン未払いによる競売、任意売却を避ける方法までも解説してますのでどうぞご確認ください。

この動画で解説しているのは、離婚後もマイホームに住み続けたい奥様は多いです。この場合、養育費未払い問題も同時に解決できる手法です
この動画ではその全体像を確認出来ます。

下記画像をクリックして動画へ進んでくださいネ<m(__)m>

コーラルの夫婦間売買サービス

だからコーラルは夫婦間売買をどんな不動産会社より数多く取引しています。コーラルはすでに20年以上この夫婦間売買（親族間売買）に特化したサービスをご提供し、しかもコストパフォーマンスも優れたサービスをご提供し続けております。【平成3年3月 創業33年（不動産業25年の実績と安心サポート！）】※1

コーラルは、親族間売買の仲介を、
他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ
約8割引きの『売買価格×0.7%～1.5％』
にて承っております。
尚、銀行融資利用が無い方には60,000円～
売買契約書のみ作成プランもご用意しております。

【備考】　仲介手数料について
※売買価格×0.7％が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※親子間売買の場合、売買価格×1.5%になります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料は消費税が別途かかります。

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離婚時の夫婦間売買とは

夫婦間売買とは、離婚に伴い一方の配偶者が他方の配偶者から不動産を購入する取引です。

例えば、

• 夫名義の家を妻が購入する
• 共有名義の持分を一方が取得する
• 妻が夫の持分を取得する

などが該当します。

離婚後も子どもと同じ家に住み続けられるため、近年相談が増えています。
実務では、売買契約を結ぶ形が最もわかりやすいです。財産分与として処理する方法もありますし、価格が極端に低いと贈与と見られるおそれもあります。私は、選び方を曖昧にしたまま進めるのが一番危ないと思います。結局、誰が何を取得し、誰が残債を負担するのか。そこを先に固めるべきです。

贈与、財産分与と夫婦間売買の違い

夫婦間売買、財産分与、贈与は似て見えて、税務も法的効果も違います。財産分与は離婚の清算、贈与は無償で渡す行為、夫婦間売買は対価を払って取得する取引です。ここを混同すると、あとで税務署と銀行の両方に説明が苦しくなります。

スキーム	特徴	向いているケース
夫婦間売買	価格をつけて移転する	ローン利用、残債整理をしたい
財産分与扱い	離婚の清算として移す	現金清算に近い整理をしたい
贈与	無償移転に近い	実務では原則注意が必要

税務面では、時価より著しく低い価格だと贈与税の論点が出ます。売買なら登録免許税や譲渡所得税の検討が必要です。財産分与でも、事情によっては課税関係の整理が求められます。法的には、離婚協議書と売買契約書の内容がズレると、後日「そんな約束ではない」と争いになりやすいです。書面の整合、これが命です。

特に住宅ローンが残るケースでは、夫婦間売買の方が金融機関との調整がしやすい場合があります。

項目	財産分与	夫婦間売買
対価	不要	売買代金が必要
住宅ローン対応	難しい場合あり	整理しやすい
所有権移転	可能	可能
銀行対応	消極的な場合あり	承認を得やすいケースあり
契約書	財産分与協議書	売買契約書

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それぞれに向くケースはこんな感じです。
◎売買が向くケース
– 住宅ローンを組み直したい
– 名義と債務を揃えたい
– 価格根拠を説明できる

◎財産分与が向くケース
– 金銭清算が中心
– 住宅ローンを使わない
– 当事者間の合意が明確

◎贈与は注意
– 低廉譲渡は贈与認定リスク
– 税務上の説明が難しい

◎ 2026年4月改正で押さえたいポイント：財産分与請求期間の延長

2026年4月1日以降に離婚する場合、財産分与請求期間は原則2年から5年になりました。時間的余裕は広がりましたが、不動産と住宅ローンを先送りすると、固定資産税、管理費、返済負担、売却タイミングのズレなどが残りやすいため、実務上は早めの整理が望ましいです。

名義別・残債別のケース分類（残債あり／なし、単独名義／共有名義）

自分の状況を先に分類すると、次に取るべき手段が見えます。離婚時の夫婦間売買は、名義と残債の組み合わせで難易度が変わります。迷ったまま動くより、型で分けたほうが早いです。

名義	残債	対応方針
夫単独名義	なし	売買や財産分与で整理しやすい
夫単独名義	あり	借換え、完済、任意売却を検討※
妻単独名義	なし	名義変更は比較的進めやすい
妻単独名義	あり	残債の引継ぎ可否を先に確認
共有名義	なし	持分移転で整理しやすい
共有名義	あり	債務者と名義人の一致が重要

単独名義で残債がない案件は比較的整えやすいです。
※一番多いケースが夫単独名義で残債あり、この場合は現状多くの自称専門家が任意売却を勧めますが、コーラルはご夫婦の希望を聞き、夫婦間売買希望ならその方法で取り組んでいます。
厄介なのは共有名義かつ残債あり。このケースは最近の傾向か、ペアローンの場合が多いですね。このケースは合意書、借換え、持分清算が絡み、一本道では進みません。先に査定と残高証明を取る。そこからです。

未解決リスク：名義をの残したまま放置した場合の法的・実務的リスク

よく聞くケース、「僕（夫）は出ていくけど、住宅ローンと養育費は払うから、君（妻）は子供とそのまま住んでいいよ」、これほぼ間違いなく3年以内に詰みます。住宅ローンの延滞が起きれば、名義上の責任と実際の居住者の感覚がズレます。そこが危険です。時間が経つほど証拠も薄れ、協議の前提も崩れます。コーラルへの相談で一番多いのが「時間切れ」のケースなのです。

出ていく夫の生活と、残す妻と子供の生活費負担、このダブル負担はそう続くものではありません。考えてみたらわかると思うのです。でも離婚時はそのことが分かっていても現実逃避したいのも事実。

だけど、名義や住宅ローンをそのままにしておくと、差押え、住宅ローンの延滞責任、競売、固定資産税や管理費滞納や負担不明確化、二重売買、相続トラブルが起きます。住宅ローの滞納はだいたい早くて半年後、遅くても3年以内です。多いケースはだいたい1年内、ほぼ破綻します。離婚後に連絡が取れなくなれば、家を売るにも借換えにも進めません。あとから直すより、最初に直すほうがずっと軽いです。

優先対処法は、所有者と債務者を揃えること、登記の根拠を作ること、金融機関へ先に相談することです。共有名義や連帯債務のまま放置すると、法律上の責任だけが残ります。特に住宅ローンの延滞は、名義上の責任と実際の居住者の感覚がズレやすい。そこが危険です。

2026年4月改正で押さえたいポイント

住所・氏名変更登記の義務化
2026年4月1日から、不動産の所有者は住所・氏名を変更した日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されました。離婚後に姓や住所が変わる方は、名義変更後の登記管理も意識しておくと安心です。

住宅ローンが残っていても夫婦間売買はできる？

結論は、できる場合があります。ただし「誰でも、どの銀行でも可能」という話ではありません。借入残高、物件評価、買主の返済能力、金融機関の方針、この4つが揃わないと進みません。ここを外すと止まります。

判断の流れはこうです。まず住宅の査定額を出し、残債と比べます。評価額が残債を上回るなら進めやすく、下回るオーバーローンなら別の処理が必要になります。次に、買い取る側の年収や勤続年数、他の借入を確認します。最後に、現在の銀行が夫婦間売買や借換えに対応しているかを見ます。

たとえば、査定3,000万円、残債2,400万円なら、理屈上は600万円の余力があります。ところが妻の収入が不安定で、銀行が親族間売買を嫌うなら通りません。逆に、残債が多くても別銀行への借換えで成立することもある。可否は数字だけで決まりません。銀行の姿勢が意外と大きいです。

離婚時の夫婦間売買の進め方（相談〜所有権移転の具体的手順）

離婚時の夫婦間売買は、順番を飛ばさないことが大切です。感情の整理より先に、事前相談後、財産分与も考えながら、家の査定と残債確認から入ります。流れ自体は見えやすいですが、各段階で書類不足や関係者の認識ズレが起きやすいので、最初から実務前提で進めたほうが安全です。

STEP0 相談

この時点で聞くのは決まってます。
– 売主の現状と購入希望者の生活状態、年収、離婚条件など
– 現在住宅ローンの残債額、他のローンの状態
– お子様の有無と監護権状態
– 他で相談されているか

アドバイスは
– どんなケースで夫婦間売買の住宅ローンは通るのか
– どの金融機関や商品が候補になるか
– 控除や税金で注意すべき点は何か

STEP1 不動産の査定

まず市場価格を確認します。机上査定でも入口にはなりますが、実際は訪問査定のほうが精度は高いです。必要書類は登記事項証明書、間取り図、固定資産税通知書など。査定には数日から1週間ほど見ておくと安心です。評価が甘いと後で清算でもめます。

STEP2 残債確認

住宅ローン残高、完済予定、抵当権の有無を確認します。返済予定表、ローン契約書、金融機関の残高証明が役立ちます。ここでオーバーローンかアンダーローンかが見えてきます。残債を知らずに話を進めるのは、かなり危険です。

STEP3 売買価格を決定

査定額をベースに売買価格を決めます。安すぎる価格は贈与認定のリスクがありますし、高すぎると買主の負担が重すぎます。現実的には、査定額を軸にしつつ、財産分与なども絡め清算金で調整する形が多いです。ここは感情より数字です。

STEP4 ローン審査

買い取る側が単独で返済できるかを審査されます。必要書類は源泉徴収票、確定申告書、給与明細、身分証、借入一覧など。審査は1〜3週間ほどが目安です。離婚の事情があっても、返済能力が弱ければ通りません。

STEP5 売買契約

売買契約書を作成し、離婚協議書や公正証書との整合を取ります。ここが噛み合っていないと、後で「そんな約束ではない」と争いになります。契約日は離婚前後どちらでも可能ですが、タイミングの設計はかなり重要です。

STEP6 決済・所有権移転・登記

司法書士が登記を行い、必要に応じて抵当権変更や借換えも実行します。登記申請書、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書が基本です。完了まで1〜2週間程度を見ておくとよいでしょう。最後は書類の整合が命です。

夫婦間売買で住宅ローンを引き継ぐ3つの方法

引き継ぎ方は主に3つあります。どれが正解かは、残債、収入、銀行の方針で変わります。無理に一つへ寄せるより、通る方法を選ぶほうが現実的です。

①借換え

買い取る側が新しい住宅ローンを組み、既存ローンを完済する方法です。最も王道で、銀行も比較的判断しやすいです。メリットは名義と債務を整理しやすいこと。デメリットは新規審査が必要で、諸費用もかかることです。単独返済力がある人向きです。

②連帯債務からの離脱

夫婦連名のローンで、一方を外す方法です。ただし金融機関が簡単に認めるものではありません。返済実績が良く、残る側の収入が十分な場合に限られやすいです。手続きは重く、時間もかかります。条件が合えば有効、という位置づけです。

③親族間売買対応ローン

一部の金融機関には、親族間・夫婦間売買に対応する商品があります。通常ローンが難しい案件でも、取り扱い可能なことがあります。メリットは選択肢が広がること。デメリットは金利や条件がやや厳しいことです。案件の難易度が高いときの切り札です。

夫婦間売買のメリット

夫婦間売買の一番の利点は、住み慣れた家を残しやすいことです。子どもの通学や生活リズムを崩しにくく、離婚後の負担を少し減らせます。引っ越し代や仲介コストを抑えられる点も見逃せません。

住まいを早く確保できると、離婚後の生活設計がかなり安定します。賃貸を探している間の不安がなくなるのは大きいです。私はここ、実務上かなり価値が高いと思っています。心理的にも効きます。

資産形成の面でも、家賃を払い続けるより有利なことがあります。もちろん全ケースではありませんが、持ち家を単独化できるなら将来の安心材料になります。家を失わない、というのは想像以上に重いメリットです。

夫婦間売買のデメリット

最大の弱点は、住宅ローン審査を通さないと進まないことです。収入が足りない、雇用形態が不安定、他の借入が多い、こうした条件があると止まりやすいです。現金で解決できないのがつらいところです。

費用もかかります。登記費用、印紙税、司法書士報酬、ローン事務手数料、保証料などが積み上がります。思ったより安くない、が実感に近いです。特にオーバーローンでは追加資金が必要になりやすく、交渉が長引きます。

失敗例として多いのは、価格を低くしすぎる、離婚協議書と契約書が食い違う、銀行へ先に相談しない、の3つです。回避策はシンプルで、先に評価を出す、契約を整える、金融機関を巻き込むこと。地味ですが、これしかありません。

贈与税の可能性と回避策（夫婦間売買で要注意なケース）

売買価格が時価より著しく低いと、差額の一部が贈与と見なされる可能性があります。特に、相場の半額以下のような設定はかなり危険です。離婚だから大丈夫、ではありません。税務はそこまで甘くないです。

回避策は、査定書を複数取り、必要に応じて不動産鑑定評価も検討することです。契約価格の根拠を残し、清算金や持分割合の説明を合わせて作ると安全性が上がります。銀行審査でも、時価との整合が取れているほうが通りやすい。実務上は、安さより説明可能性です。価格の理由が語れない案件は、だいたい危ういです。

離婚に伴う残債ありケースの実務対応

残債があるときは、夫婦間売買だけにこだわらないほうがいいです。売却、任意売却、清算金での調整、外部借入での完済など、複数案を比較して決めるのが現実的です。無理筋で押すと、時間もお金も失います。

一般的には、アンダーローンなら売買や借換えで整理しやすいです。オーバーローンなら、追加資金をどう用意するかが焦点になります。売却しても残債が残るなら、金融機関と任意売却を相談する手もあります。見栄より整理です。

推奨シナリオは、まず査定を取り、残債との差額を確認し、買主の資金力を見ます。成立しないなら、売却で現金化して分けるか、片方が外部借入で返済するかを検討します。家を残すことだけが正解ではありません。冷静に比べるべき場面です。

対応策	向いているケース	注意点
夫婦間売買＋借換え	買主に返済能力がある	審査が厳しい
現状売却	早く清算したい	住み続けられない
任意売却	返済不能に近い	信用情報への影響に注意
清算金支払い	共有財産を公平に整理したい	金額算定が重要
外部借入で完済	一時的に資金が必要	新たな返済負担が増える

ローン審査・連帯債務・保証人の銀行対応ポイント

銀行は、親族間売買や夫婦間売買に対して慎重です。都市銀行は厳しめ、地方銀行や信用金庫は案件次第で柔軟、という傾向があります。ただし例外も多く、最終的には支店より融資審査部の判断が重いです。

銀行が慎重になる理由は単純です。夫婦間売買は、第三者同士の通常売買と違い、価格形成が市場原理だけでは決まらないからです。離婚の清算、養育費、慰謝料、年金分割まで混ざると、銀行から見れば実態が見えにくい。担保価値の判定も難しくなります。

もう一つは、返済不能時の回収リスクです。名義が変わっても、連帯保証や連帯債務が残っていれば責任が完全には切れません。債務整理の整理が甘いままでは、銀行は首を縦に振りません。正直、ここはかなり厳しいです。書面が少し足りないだけで止まることもあります。

◎銀行が警戒する点
– 実勢価格かどうか
– 返済能力があるか
– 連帯保証が残らないか
– 離婚協議の内容が固まっているか
– 物件に担保余力があるか

審査で見られるのは、年収、勤続年数、雇用形態、他債務、延滞履歴、家計の安定性です。離婚の事情は同情の対象にはなっても、審査加点にはなりません。そこはシビアです。収入合算の可否や養育費の扱いも確認されます。

◎銀行がよく確認するもの
– 年収と返済比率
– 勤続年数
– 他の借入
– 養育費の受領・支払い状況
– 名義変更後の返済計画

連帯債務者や保証人は、簡単には外れません。外すには借換えや債務変更契約が必要で、銀行が了承しなければ残ります。交渉では、返済実績、担保余力、代替保証の有無が鍵です。先にコーラルなどの夫婦間売買専門不動産会社へ相談し、銀行向けの説明資料をそろえておくと進みやすいです。

住宅ローン控除は使える？離婚時の適用条件とタイミング

住宅ローン控除は、離婚時にかなり誤解が多い制度です。基本は「自分が買主で、自己居住し、一定の条件を満たし、正式な借入があること」が前提です。離婚前の夫婦のままでは、名義や居住実態の整理が曖昧になりやすく、控除が使えないケースが目立ちます。控除は感情では動かない、そこが厳しいところです。

使えるかどうかは、契約日、引渡し日、居住開始日と居住実態、登記名義が鍵になります。離婚後に妻が単独名義で取得し、その住宅に住み続けるなら適用余地があります。一方、元夫名義のまま住み続ける、実態が共同居住のまま、借入名義と居住者がズレる場合は難しいです。

必要書類は、年末残高証明書、登記事項証明書、売買契約書、住民票、確定申告書。申告時期のズレも要注意です。

住宅評価・残債の扱いと財産分与の清算パターン

住宅評価は、主に市場価格で見ます。必要に応じて路線価や固定資産税評価も参照しますが、売買や清算の基準としては実勢価格が中心です。残債との比較で、プラスかマイナスかをまず判定します。ここが起点です。

たとえば、家の評価が3,200万円、残債が2,500万円なら、差額700万円が理屈上の余力です。共有持分が半々なら、そのまま半分ずつではなく、居住継続や負担実態を踏まえて清算金を設定することがあります。数字だけで割り切れないのが離婚です。

一方、評価2,400万円、残債2,800万円ならオーバーローンです。この場合は清算金で埋めるのか、売却して不足分をどう負担するのかを決めます。財産分与では、現金清算、代償分割、持分放棄などのパターンがあります。感情に流されず、算定根拠を残すのが大事です。

抵当権抹消手続きと金融機関対応（完済・債権譲渡・合意書）

抵当権を外すには、基本的にローン完済が必要です。銀行から完済証明書、抵当権解除書類、委任状などを受け取り、法務局へ抹消登記を出します。司法書士に依頼する場合は、本人確認書類、印鑑証明書、住民票、返済完了の証明が必要です。

金融機関の対応は、都市銀行は書類が厳格、地方銀行や信用金庫は案件ごとに柔軟なことがあります。債権譲渡や合意書で処理する場合もありますが、形式が少し違うだけで必要書類が増えることがあります。合意書は、誰がいつ完済し、誰が名義を取得し、抵当権をどう外すかを明記するのが基本です。あいまいな文言は避けたほうがいいです。

名義変更・登記手続きの比較（売買 vs 財産分与）と必要書類・費用

名義変更は、売買でも財産分与でも可能ですが、流れと費用が少し違います。売買なら売買契約を前提に所有権移転登記を行い、財産分与なら離婚協議書や調停調書を根拠に移転します。どちらも司法書士が関与するのが一般的です。

必要書類は、登記事項証明書、固定資産評価証明書、住民票、印鑑証明書、本人確認書類、離婚協議書、売買契約書などです。戸籍謄本が必要になる場面もあります。書類の抜けはやり直しの原因になるので、最初に一覧化しておくと楽です。

費用は、登録免許税、司法書士報酬、場合によっては不動産取得税が発生します。売買のほうが契約書や融資関連の事務が増えやすい一方、財産分与は税務と登記原因の整理が重要です。実務感覚では、安く済ませようとして中途半端にやるのが一番高くつきます。

費用見積：登記費用・税金・手数料の具体例と比較表

費用はケース差が大きいですが、目安があると判断しやすいです。残債あり案件は借換え費用が乗るため高くなりがちです。残債なしなら比較的シンプル。親族間売買は銀行対応のための追加コストが出ることがあります。

ケース	概算費用の傾向
残債なし・単純な売買	10万〜30万円台
残債あり・借換えあり	30万〜100万円超の場合あり
親族間売買・ローン利用	50万〜100万円台の場合あり
財産分与のみ	数万円〜20万円台

登録免許税、司法書士報酬、印紙税、ローン事務手数料、保証料が主な項目です。見積りは銀行、司法書士、不動産会社の3点を並べるのが基本です。ひとつだけ見ても全体像は見えません。

項目	売買	財産分与
登録免許税	固定資産評価額×0.4％前後	同程度
司法書士報酬	5万〜10万円台	5万〜8万円台
印紙税	数千円〜数万円	原則不要〜数千円
ローン事務手数料	3万〜10万円前後	なし〜別途
保証料	0円〜数十万円	なし〜別途
譲渡所得税	発生の可能性あり	原則限定的

実際には、借換えの有無で総額が大きく変わります。見積書は、銀行、司法書士、不動産会社の3つを並べて見るのがコツです。

団体信用生命保険（団信）・保険関連の留意点

見落とされがちですが、団信はかなり重要です。名義や借入人が変わると、団信も新しく入り直す必要が出ることがあります。元の団信は原則として引き継げません。離婚後に買主だけがローンを組むなら、買主名義での団信加入が前提です。健康状態によっては加入できず、ローンが通っても保険で詰まることがあります。保険担当者には、加入者が誰か、保障開始日はいつか、既往歴で制限があるかを必ず確認してください。

H3 保険担当者に確認すべきポイント

・借換え後の団信は加入必須か
・既存団信は解約になるのか
・がん団信や三大疾病特約は引き継げるか
・健康告知で引っかかる可能性はあるか
・万一のとき、元配偶者の責任は残るのか

この5点は先に聞いておくべきです。抜けると後戻りが面倒です。

離婚のタイミング別の注意点（離婚前後でできること・できないこと）

離婚前でも夫婦間売買は可能です。ただし、離婚協議の内容が固まっていない段階で進めると、後で条件が変わるリスクがあります。先に売買だけ動かすと、財産分与との整合が崩れることもある。順番はかなり大切です。

離婚成立前にやるべきなのは、査定、残債確認、銀行相談、協議書の下書きです。離婚後にやるなら、登記やローン切替を速やかに進めること。放置すると、相手が連絡不能になる、固定資産税や管理費の負担が曖昧になる、そういう面倒が起きます。

財産分与には原則として請求期限の問題もあります。離婚後ずっと放置してよいわけではありません。時間が経つほど証拠も薄れますし、銀行対応も難しくなります。離婚前後で「できること」が違う、これは覚えておいたほうがいいです。

事例で見る成功/失敗パターン（買い取り・借換え・争い）

離婚に伴う「夫婦間の不動産売買」は、うまく噛み合うと短期間で決着します。逆に、名義やローンの整理が後手に回ると、失敗します。ここでは成功パターンと失敗パターンをそれぞれ1件ずつ、原因と解決要点をセットで解説します。

成功例：共有名義の清算は「実売＋分配」でなく「買い取り＋住まいの条件」で整理（借換え）

借換えが絡む成功例です。夫婦が共有名義で購入していた家を、片方が買い取り、もう片方が離れる構図になります。このとき重要なのは、共有持分の清算を感情論にせず、住まい条件とローンの帰属をセットにすることです。

この場合では、買い取り側（たとえば妻）が家を取得し、ローンも借換えで妻名義に寄せる方向で動きました。銀行とのやり取りでは「名義変更＝即、借換え可」という誤解がよく起きます。実際は、審査の結果次第で借換えが不可能になる場合がある。そこで事前に審査方針を確認し、属性が弱いなら、別の手当（時期調整、頭金の増額、返済比率の調整、連帯保証の有無）を用意しました。

さらに強かったのは、決済時点の支払いの内訳を先に設計していた点です。共有持分の買い取り代金だけでなく、抹消費用、登記費用、場合によっては引越費用の精算まで、合意書に“金額の線”として入れています。住み続ける側が得をするように見えても、実務では「ローンを背負う人が誰か」「誰が滞納リスクを負うか」が軸になります。

要点は、借換えは“契約の後”ではなく“交渉の一部”にすることです。住宅ローンの残債があって、名義変更の予定があるなら、銀行に必要書類と審査の論点を早めに出します。借換え可否が分からない状態で契約書の条件を固めると、後から修正が必要になり、争いに発展しやすいです。

やってはいけないのは、共有持分をきれいに清算したつもりで、ローンの債務者変更が未確定のまま進めること。抵当権や債務の帰属が絡むと、書類の整合性が崩れます。結果として、妻が取得できたはずなのにローンが組めない、あるいは逆に引き渡しは済んだのに支払いができない、という面倒な状況になりがちです。

再発防止としては、実務上「借換え審査→契約→決済→登記」を一直線で描くこと。専門家への依頼範囲も事前に決めると、余計な往復が減ります。私は、ここを丁寧にやった夫婦ほど、交渉のムードが悪化しにくい印象があります。手続きが見えると、感情の暴走も抑えられるからです。

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失敗例：売買に見えるが実態は財産分与で、後から税務・書類が崩れた（買い取り）

この例は、コーラルにセカンドオピニオンで持ち込まれた例です。持ち込まれた時にはすでに手遅れになっていました。とてもずさんな進め方の一例です。

失敗は派手ではありません。だいたい“細部のズレ”が後から膨らみます。たとえば夫名義でローン残債がある家を、妻が「買った」ことにして手続きしようとしたケースです。契約書は売買になっていました。しかし実際の資金の動きは、実態としては清算や慰謝料の一部に近い。税務上の整理が合わないまま売買と登記手続きを進め、結局、必要書類や説明の整合性が取れず、決済後に税務署関係の追加対応が発生しました。

この失敗要因は、最初に“性質の選択”を誤ったことです。離婚時の不動産整理は、財産分与・贈与・売買の違いが核心です。贈与なら贈与税や書類の話が出ますし、売買ならローンや代金決済の形が求められます。財産分与なら、離婚との関連性と金額の根拠の示し方が重要になる。ここを曖昧にしたまま、契約書だけ整えても最後まで通りません。

要点は、「契約書のラベル」ではなく「実態と目的」を揃えることです。夫婦間ならなおさら、金銭の授受が何の対価なのか、評価額の根拠は何か、いつ誰が払うのかを一本化します。専門家に確認するなら、登記だけでなく、税務やローン条項まで含めて依頼範囲を明確にしてください。司法書士は登記が中心、税理士は税務が中心、銀行はローン条件が中心。役割を混ぜると、抜けが出ます。コーラルなら各要所で専門家を一本の線上に置き繋いだ動きで進めていきますからこんな失敗はしません。

やってはいけないのは、当事者の理解で「売買にしておけば何とかなる」と進めること。私はこの手の“都合の良い解釈”が、後から必ず説明コストとして返ってくると思っています。時間も精神的負担も増えます。

再発防止の実務アドバイスは、合意書または協議書に、財産分与なのか売買なのか贈与なのかを明確に記載し、評価額や算定根拠を添えることです。加えて、司法書士へはローン残債・抵当権・抹消時期の情報を先に渡します。銀行側の想定する書類と決済スケジュールを揃えておけば、後追いの修正は減ります。

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コーラルから一言。離婚に伴う夫婦間不動産売買は、法律と実務と感情が同時に動く領域です。だからこそ「買い取りか、借換えか、争いを避けるための手順か」を最初から分けて設計すると、成功確率は現実的に上がります。迷うなら、名義・ローン・税務のどこがボトルネックかを先に特定し、その部分に強い手法へ寄せる判断が一番早いです。

成功例

成功例は、最初に条件整理ができている案件ばかりです。勢いではなく、段取りで勝っています。

1. 妻が買い取り成功
　問題点：夫名義、残債あり。
　対応：先に査定と事前審査を実施。
　結果：地銀で借換え成立、単独名義へ。

2. 借換え成功
　問題点：共有名義で債務が複雑。
　対応：離婚協議書と売買契約を整合。
　結果：連帯債務を整理して一本化。

3. 親族が購入
　問題点：市場売却が難しい。
　対応：親族間売買対応ローンを選択。
　結果：子どもの住環境を維持できた。

– 学べる教訓
– 事前審査を先に出す
– 書面をそろえる
– 銀行の方針を読む

失敗例

失敗は、だいたい準備不足です。しかも、あとから直すほど高くつきます。

1. ローン審査落ち
　なぜ失敗したか：収入が不安定、他債務が多い。
　回避策：事前審査、返済比率の確認。
　事後対応：売却や任意売却へ切替え。

2. 贈与税問題
　なぜ失敗したか：時価よりかなり低い価格設定。
　回避策：査定書を複数取得、価格根拠を残す。
　事後対応：税理士へ相談し修正申告を検討。

3. 名義争い
　なぜ失敗したか：協議書と売買契約が不一致。
　回避策：契約前に合意文書を統一。
　事後対応：弁護士・調停で整理。

経過年数があるケースの名義変更対応（追認・整理）

何年も放置された名義は、通常案件より厄介です。古い合意が口頭だけだったり、当事者の記憶が食い違ったりします。経過年数が長いほど、証拠の整理が重要になります。

まず、当時の離婚協議書、メール、LINE、振込記録、返済記録を集めます。次に、現在の権利関係を登記事項証明書で確認します。場合によっては、当時の合意を追認する書面を作ることもあります。時効そのものより、証拠の薄れが痛いです。私はここを甘く見るのは本当に危ないと思います。

• 対応の流れ
• 事実経過を年表化
• 証拠を保存
• 現在の権利関係を確認
• 追認書面や整理合意を作成
• 必要に応じて弁護士へ相談

親族間売買・義実家や親の購入に関する注意点

親が買う、義実家が買い取る、親族が資金援助する。こうした親族間売買は珍しくありません。ただ、税務と銀行の目が一気に厳しくなります。特に、価格が不自然に低いと贈与認定を受けやすいです。

銀行も、親族間の資金移動には慎重です。親の年齢、収入、資金原資、返済能力、購入後の利用実態が見られます。現金で買うなら原資証明、ローンなら通常より厳しい審査が前提です。義実家や親が関わる案件は、感情の行き違いも起きやすい。ここは実務を優先したほうがいいです。

◎チェックポイント

• 価格が時価とかけ離れていないか
• 資金原資を説明できるか
• 住宅ローン利用の可否
• 将来の持分争いが起きないか

紛争・争いになったときの解決方法（弁護士・調停・裁判の活用）

揉めたら、まず証拠を集めます。住宅ローンの契約書、返済予定表、査定書、LINEやメールのやり取り、協議書案。ここを押さえないと、話し合いは空中戦になります。感情的になっても不利になるだけです。

相手と直接の調整が難しいなら、弁護士へ早めに相談するのが現実的です。家庭裁判所の調停を使えば、第三者を挟んで条件を詰められます。調停でまとまらなければ裁判になりますが、時間も費用もかかります。争いが長引くほど、家の価値も人間関係も削れます。

費用感は、弁護士相談で数千円から1万円前後、調停は収入印紙や郵券などの実費、弁護士をつけると数十万円規模になることがあります。裁判はさらに長期化しがちです。早い段階で専門家を入れるほうが、結局は安く済むことが多いです。

◎目安
– 弁護士相談：数千円〜1万円台
– 調停：数か月単位
– 審判・訴訟：さらに長期化

よくある質問（FAQ）

Q. 離婚前でも夫婦間売買できますか？

可能です。ただし、離婚協議の内容が固まっていないと後で揉めやすいです。銀行も、離婚前の親族間売買には慎重です。離婚成立前に動くなら、査定、残債確認、売買価格の考え方、名義変更後の返済計画まで先に詰めておくべきです。勢いだけで進めるのは危険です。

Q. 財産分与より有利ですか？

一概には言えません。住宅ローン残債が少なく、買主の収入が安定しているなら夫婦間売買のほうが整理しやすいです。逆に、税務や資金移動をシンプルにしたいなら財産分与のほうが向くこともあります。最終的には、評価額、残債、税金、登記費用で比べるのが正解です。

Q. 妻がパート勤務でもローンは組めますか？

組める場合はありますが、金融機関次第です。年収だけでなく、勤続年数、勤務先、他の借入、配偶者からの養育費の有無なども見られます。単独では難しくても、収入合算や親族間売買対応ローンで通ることがあります。事前審査を早めに出すのがいちばん確実です。

Q. オーバーローンでも可能ですか？

可能なケースはありますが、難易度は上がります。残債が評価額を上回るため、差額の精算方法を決める必要があります。追加資金で返済する、任意売却を検討する、借換えで負担を組み替える、こうした対応が必要です。オーバーローンは「できるか」より「どう処理するか」が本題です。

まとめ

• 離婚時の夫婦間売買は、住宅ローンが残っていても可能、ただし借入先金融機関の承諾はほぼ不可
• 判断の軸は、査定額、残債、買主の返済能力、銀行の方針
• 財産分与、贈与、売買は法的性質も税務も違う
• 残債ありなら、売却、任意売却、借換え、清算金での調整も検討する
• 連帯債務や保証人は簡単に外れないため、先に金融機関へ相談する
• 離婚前後のタイミングでできることが変わるので、早めの整理が重要

迷ったら、離婚に詳しい弁護士と、夫婦間売買に対応できる不動産会社へ相談してください。ここは自己判断で押し切るより、最初にプロへ預けたほうが早いです。

 相談窓口・面談予約（無料相談・専門家連携の案内）

夫婦間売買や住宅ローンの整理は、早い段階で相談したほうが楽です。無料相談を受けられる場合は、売買の可否、借換えの見込み、控除の可能性まで一度に確認しておくと無駄がありません。面談前にあるとよいのは、登記事項証明書、返済予定表、残高証明、収入証明、離婚協議書の下書きです。

コーラルへのお問い合わせの場合、次の７点を聞き、必ずアドバイスしています。
– 購入希望者の生活状態、年収、離婚条件など
– 現在住宅ローンの残債額、他のローンの状態
– お子様の有無と監護権状態
– 他で相談されているか
– どんなケース、夫婦間売買の住宅ローンは通るのか
– どの金融機関や商品が候補になるか
– 控除や税金で注意すべき点は何か

親族間売買時に住宅ローン借入希望なら、他の不動産会社への相談でも上記７点をお伝えしながら相談すると話が早いです。条件が揃えば、かなり具体的な案まで出せます。

この記事の執筆者、監修者

この記事の執筆者

井上朝陽　宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数800件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、また夫婦間売買時の住宅ローン取り扱い実績も250件以上をこなし金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。

この記事の監修者
　
石井雄二　宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、親族間売買上級アドバイザー
不動産業界歴25年以上の間、さまざまな不動産関連の仕事に従事する中で宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーとして1700名以上の方に住宅ローンのアドバイスを行う。コーラルではとても取得が難しいといわれる親族間売買上級アドバイザーとして月間10件以上、総計500名以上に住宅ローンアドバイスと取り付けを行う。金融知識、相続、住宅ローン問題等幅広い知識と業務経験を武器に、より多くのお客様の「人生にお役に立つ不動産運用の専門家を目指したい」との思いからコーラル株式会社に参画。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は理事も務める。