離婚時の持ち家はどうする？住宅ローン残債と財産分与を解説、というテーマで最初に押さえるべき答えはシンプルです。家の価値、ローン残債、誰が返済義務を負うかを先に確認し、次に専門家へ相談すること。感情より順番です。
まずやることは3つ。家の時価を知る、残債と契約名義を洗う、弁護士や不動産会社へ早めに相談する。この3点が見えれば、売るか、住み続けるか、任意売却へ進むかの判断がかなり現実的になります。先延ばしは損です。
財産分与の基本：離婚時の持ち家で何が対象になるか
財産分与は、婚姻中に夫婦の協力で築いた財産を分ける手続きです。民法768条の考え方が土台にあり、原則は共有財産を2分の1ずつ分ける目安になります。家そのものだけでなく、預貯金や保険の解約返戻金も対象になり得ます。
ただし、寄与度が極端に違う、子どもの養育を主に担う側の生活再建を優先したい、といった事情があれば微調整はありえます。機械的な半分で終わらないのが現場です。請求期間は離婚成立から2年が目安。思ったより短い、ここは本当に要注意です。
共有財産と特有財産の区別を先に決める
共有財産は、婚姻中に夫婦の協力で増えた財産です。給与から貯めた預貯金、結婚後に買った不動産、共同で支払った保険などが典型です。特有財産は、結婚前から持っていた資産や相続、贈与で得た財産。原則として分与対象外になります。
ただ、現場ではここが曖昧です。結婚前の貯金でも、生活費に混ざれば追いにくい。頭金の出どころも重要です。私は、資料が残っているかで結論がかなり変わると思っています。通帳、契約書、送金記録。地味ですが強い証拠です。
住宅ローン契約の立場も確認する
家の名義だけ見ても足りません。誰が債務者か、連帯債務者がいるか、連帯保証人がいるか。この3点が肝です。離婚しても、契約上の返済義務は自動では消えません。離婚届を出しただけでは終わらない。ここは誤解されやすい部分です。
たとえば夫名義の家でも、妻が連帯保証人なら、夫の返済が止まったときに妻へ請求が来ます。逆も同じです。家の問題に見えて、実際は金融機関との契約問題。冷たく感じるかもしれませんが、感情で流すと危険です。契約は契約、です。
住宅ローンのある自宅は資産か負債か？残債別の考え方（アンダー/トントン/オーバー）
住宅ローンが残る家は、必ずしも資産とは限りません。判断の基本はひとつ、純資産＝時価−残債です。売れる価格が残債を上回ればプラス、下回ればマイナス。見た目は持ち家でも、数字はまったく違う顔をします。
固定資産税評価額ではなく、売却できる価格、つまり時価で考えるのが基本です。税金の評価と市場価格は別物。ここを混同すると、財産分与額がずれます。かなり多いミスです。
アンダーローン・トントン・オーバーローンの違い
アンダーローンは、時価が残債を上回る状態です。たとえば時価3,000万円、残債2,500万円なら、純資産は500万円。離婚時はこの500万円を分ける発想になります。
トントンは、時価と残債がほぼ同じケース。売っても大きな利益はなく、諸費用を入れると赤字もあり得ます。見た目より厄介です。
オーバーローンは、時価が残債を下回る状態。時価1,800万円、残債2,500万円なら、700万円の不足です。家があるのに財産が増えない、むしろ借金が残る。そんな感覚に近いでしょう。
具体例で見る分配の考え方
たとえば、家の時価が3,200万円、残債が2,700万円、預貯金が600万円ある夫婦を考えます。家の純資産は500万円。預貯金を足すと合計1,100万円です。原則の2分の1なら、各550万円が目安になります。
一方、家の時価が2,400万円、残債が2,700万円なら、純資産はマイナス300万円です。売却しても借金が残るので、分ける話より、どう返すかが中心になります。ここは感情論が通りません。数字がすべてです。
離婚後の選択肢とそれぞれのメリット・リスク（売却・住み続け・名義変更等）
離婚後の持ち家には、主に4つの道があります。売却して清算する、どちらかが住み続ける、リースバックを使う、オーバーローンなら任意売却を検討する。どれも一長一短です。正直、万能な答えはありません。生活再建との相性で決めるしかない、というのが本音です。
1. 売却して完済する
もっとも整理しやすい方法です。残債を売却代金で返せる、あるいは少額の持ち出しで完済できるなら、財産分与もしやすい。後腐れが少なく、気持ちの切り替えもしやすいです。
税務では、売却益が出れば譲渡所得税の検討が必要です。仲介手数料や抵当権抹消費用も発生します。話が早い分、費用はきっちり見ておくべきです。
2. どちらかが住み続ける
子どもの学校、通勤、生活基盤を優先したいときに選ばれます。ただし、ローンの名義変更や借り換えが必要になることが多く、金融機関の審査が壁になります。気持ちだけでは進みません。
争いになりやすいのは、住み続ける側が返済を引き受けると言いながら、契約がそのまま残るケースです。口約束は弱いです。かなり弱い。文書化は必須です。
3. リースバックを使う
家を売却したうえで、そのまま借りて住み続ける方法です。現金化と居住継続を両立しやすい反面、家賃負担が続きます。住み慣れた家を手放したくない人には現実的ですが、家計が細ると苦しくなります。
4. 任意売却をする
オーバーローンで通常売却が難しいときの手段です。金融機関の同意を得て売却し、残債の扱いを調整します。競売より条件を整えやすいのが利点です。最後の手段に見えますが、実際はかなり有効です。
名義と返済義務の扱い：名義変更・借り換え・連帯債務の注意点
名義変更は、家の所有者を変えることと、住宅ローンの返済義務を変えることが別問題です。ここを混同すると危ないです。所有名義だけ変えても、債務名義が残れば責任は残ります。逆も同じ。離婚時に最も揉めやすい論点のひとつです。
連帯債務は、複数人が主債務者として同じ借金を負う形です。連帯保証は、返済が滞ったときに保証人が支払う立場。どちらも離婚で自動解除されません。銀行との契約が優先です。
名義変更できない場合のリスク
金融機関の承認が取れなければ、勝手に名義を変えることはできません。無断で進めると契約違反になるおそれがあります。最悪の場合、一括返済を求められることもあります。
住み続けたい側に収入があっても、審査で落ちることは普通にあります。感情ではなく、返済能力と信用情報で見られるからです。ここは淡々と厳しいです。
借り換えで確認されるポイント
借り換えでは、収入、勤続年数、信用情報、他の借入、養育費や婚姻費用の有無が見られます。単独で返せるかが最大の関門です。金融機関はやさしくありません。けれど、当然でもあります。
離婚後の収支が不安定だと、審査は通りにくいです。借り換え前に家計の見直しをしておくと、通過率は少し上がります。準備がすべてです。
名義変更時に必要になりやすい書類・費用
必要書類は、本人確認書類、住民票、印鑑証明書、登記簿謄本、ローン契約書、返済予定表、離婚協議書や調停調書などです。費用は、登録免許税、司法書士報酬、借り換え手数料、保証料、印紙代がかかることがあります。
安くはないです。そこを見落とすと、後で資金不足になりがちです。私は、手続きの費用を軽く見積もる人ほど苦しくなる印象があります。
評価ルールとよくある誤解（時価・固定資産税評価額・査定の違い）
財産分与で見るべきなのは、固定資産税評価額ではなく、基本的に時価です。時価は実際に売れる見込み価格。固定資産税評価額は税金計算のための基準。路線価は相続税や贈与税で使う場面が中心です。用途が違います。
離婚の場面で路線価や税評価額をそのまま持ち出すと、ズレが出やすいです。市場での価格を見たほうが、結局は話が早い。ここはかなり大事です。
よくある誤解Q&A
Q. 固定資産税評価額で財産分与を決めるべき？
A. 原則は違います。市場での売却見込み額、つまり時価が基本です。税評価額は参考にはなります。
Q. 路線価を使えばいい？
A. 相続では使いますが、離婚の財産分与では通常の基準ではありません。
Q. 査定は1社で十分？
A. 1社だけだと偏ることがあります。複数社を見ると相場感がつかみやすいです。
評価を依頼する方法
手軽なのは不動産会社の査定です。机上査定なら早く、訪問査定なら精度が上がります。争いが強いなら不動産鑑定士の評価も選択肢です。
おすすめは、まず複数査定を取ること。そこから差が大きいなら、もう一段深い評価を考える。感覚ではなく、資料で話す。これがいちばん強いです。
オーバーローンや最悪ケースへの具体的対処法（任意売却・金融機関交渉）
オーバーローンのときは、売れば終わりではありません。むしろここからが本番です。売却代金で完済できないなら、任意売却、分割返済の相談、返済条件変更、場合によっては債務整理まで視野に入れます。放置が一番まずい。これは断言していいです。
任意売却の具体的な流れ
まず金融機関に相談し、残債と売却希望を伝えます。そのうえで不動産会社が売却活動を行い、売却代金を返済に充てます。不足分は残債として残ります。競売より価格面で有利になりやすいのが大きな利点です。
流れとしては、相談→査定→売却活動→売買契約→抵当権者調整→決済、という順番が多いです。早い段階で動くほど選択肢は増えます。
金融機関に相談するタイミング
返済が苦しくなってからでも遅くはありませんが、早いほど余地があります。必要書類は、残高証明書、返済予定表、家計の収支表、離婚協議の状況がわかる資料、査定書あたりです。
交渉戦略は、支払不能の事実を隠さず、今後の返済見通しを数字で示すこと。感情ではなく、資金繰りです。そこが通ります。
債務整理に至らないための考え方
任意売却で整理できるなら、いきなり債務整理に進む必要はありません。返済条件変更や一時的な返済猶予が使えることもあります。ポイントは、延滞前に相談すること。延滞後は選択肢が狭まります。
私は、早めに動ける人ほど結果がいいと感じます。現実的ですし、戻れるルートが残るからです。
確認すべき手続き・税金・費用（名義変更、譲渡所得、登録免許税など）
持ち家を動かすと、見えない費用が出ます。名義変更、売却、借り換えのいずれでも、税金と諸費用の確認は必須です。ここを飛ばすと、手元資金が足りなくなることがあります。かなりありがちな落とし穴です。
主な税金・費用の整理
名義変更には登録免許税がかかります。司法書士報酬も必要になりやすいです。売却なら仲介手数料、抵当権抹消費用、必要に応じて引越し費用も発生します。利益が出れば譲渡所得税や住民税の対象になる可能性があります。
ざっくり言うと、売るにも残るにもお金がかかる、ということです。甘く見ない方がいいです。
費用負担の決め方
離婚協議書や公正証書で「誰が何を負担するか」を決めておくのが安全です。口約束は弱いです。かなり弱い。あとで揉める典型です。
公正証書は費用がかかりますが、支払いの実効性を高められます。和解書や協議書だけでも意味はあります。何もない状態より、ずっと強いです。
節税の考え方
マイホームの売却では、条件によって居住用財産の特例が使える場合があります。とはいえ、適用要件は細かいので、税理士か専門家に確認したほうが早いです。
税金は後回しにされがちですが、最後に効いてきます。地味、でも重い。ここは見逃せません。
離婚での財産分与の期限・争いになったときの対応（調停・訴訟・時効）
財産分与には期限があります。離婚成立から2年。ここを過ぎると、原則として請求が難しくなります。時間はあるようで、実は短いです。揉めているうちに期限が来る、よくあります。
争いになったときの流れ
まずは協議、それでもまとまらなければ家庭裁判所の調停へ進みます。調停でも合意できなければ、訴訟に進むことがあります。時間も労力もかかります。できれば避けたいルートです。
早い段階で資料をそろえ、争点を絞る。これだけでもかなり変わります。感情論を長引かせないこと、重要です。
準備しておく証拠
不動産の査定書、登記簿謄本、住宅ローンの返済予定表、残高証明書、預貯金通帳、家計簿、源泉徴収票、保険や投資の資料。これらがあると強いです。
証拠は多いほどいいです。相手の主張を打ち消すにも、自分の立場を固めるにも役立ちます。数字と記録、これが土台です。
期間と費用の目安
協議なら短期間で終わることもありますが、調停に入ると数か月単位になることが多いです。弁護士費用や実費もかかります。安くはありません。
だからこそ、最初の整理が大切です。準備不足で長引くほど、損をしやすいです。これはかなり実感としてあります。
ケース別シミュレーション：具体例で見る分配の考え方（夫が残る／妻が残る等）
離婚時の持ち家は、ケースで見ると一気にわかりやすくなります。理屈だけでは腑に落ちない人も、数字を当てると見え方が変わります。ここはかなり実務的です。感情より計算、です。
ケース1：アンダーローンで夫が住み続ける
家の時価3,000万円、残債2,400万円、預貯金400万円とします。純資産は600万円。合計1,000万円の共有財産です。原則、各500万円が目安。
夫が家を取得し、妻が預貯金を多めに受け取るなら、たとえば妻に500万円相当、夫が家の純資産600万円から妻分を調整する形もあります。合意のつくり方次第です。
ケース2：トントンで妻が住み続ける
家の時価2,700万円、残債2,650万円、預貯金100万円。純資産は50万円しかありません。家を維持すること自体は可能でも、移転コストや今後の返済で家計はかなりタイトです。
このケースは「持ち家があるから安心」とは言えません。むしろ固定費の重さが出ます。住み続けるなら、家計シミュレーションが必須です。
ケース3：オーバーローンで売却する
家の時価2,200万円、残債2,800万円なら不足は600万円です。売却しても完済できません。任意売却や残債の分割返済の相談が中心になります。
この場合、無理に財産分与を家で調整しようとすると詰まります。家は売却、残債は別管理。分けて考えるのが正解です。
合意書に入れるべき項目
誰が住むか、売却時期、残債の負担割合、固定資産税や修繕費の扱い、引渡し条件、名義変更の期限。ここを文書化しておくと強いです。口約束は危険。何度でも言えます。
トラブル・リスク事例と事前チェックリスト（競売・名義未変更・返済継続の落とし穴）
離婚時の持ち家で怖いのは、合意したつもりで実は何も片付いていない状態です。現場では、名義をそのままにして住み続けたり、相手任せにして返済が止まったりする例が少なくありません。かなり危ないです。
起きやすいトラブル事例
たとえば、夫が出ていったのにローン名義はそのまま、妻が住み続けるケース。夫の支払いが止まれば、妻に連帯保証の請求が来ます。生活は続いているのに、債務だけ残る。最悪です。
別の例では、売却予定が長引いて延滞が発生し、競売に進むことがあります。競売は市場売却より価格が下がりやすく、残債も増えやすいです。避けたい展開です。
予防策
離婚協議書で、誰がいつまでに何をするかを明記します。名義変更、借り換え、売却期限、返済負担、固定資産税の支払い。細かいほどいいです。雑だと崩れます。
銀行への確認も早めに。契約の更新や解除が必要なケースは、後からでは遅いことがあります。
事前チェックリスト
家の時価、残債、名義、連帯債務の有無、連帯保証の有無、売却可能性、住み続ける場合の収支、離婚後の返済計画。この8つが見えれば、だいぶ進みます。
見落としが1つでもあると、後で痛いです。特に契約名義は要注意です。
今すぐやるべきチェックリスト（家の価値・残債・生活設計・専門家相談）
離婚前後でまずやるべきことは、感情の整理ではなく情報の整理です。ここが先です。かなり大事です。順番を間違えると、話し合いが空回りします。
優先度高
家の時価を確認する。複数社の査定が理想です。ローン残高と返済予定表を確認する。金融機関の書類が基準です。ローン契約の名義、連帯債務、連帯保証の有無を確認する。離婚協議書の原案を作る。
完了条件は、「現状が数字で説明できること」です。ここまで来れば第一段階クリアです。
優先度中
離婚後の収入、養育費、婚姻費用、生活費を試算する。引っ越し費用、家賃、固定費を洗い出す。子どもの学校や通勤など、住み替えの制約を整理する。
テンプレートとしては、家計表、返済表、引越し見積り、売却査定書が役立ちます。紙でもスプレッドシートでも構いません。見える化が目的です。
優先度低
不動産会社、弁護士、司法書士、金融機関へ順番に相談する。必要ならFPも入れる。ひとりで抱える必要はありません。むしろ抱えない方がいいです。
私は、この段階で相談先を分ける人ほど進みが早いと感じます。餅は餅屋、です。
Q&A｜離婚と持ち家・ローンのよくある質問
Q1. 離婚したら、家にそのまま住み続けてもいい？
契約と合意次第です。名義やローン契約を確認しないまま住み続けるのは危険です。まずは債務者、連帯保証人、返済負担の有無を確認してください。
Q2. 住宅ローンの残債はどう扱う？
時価−残債で純資産を見ます。残債が多ければ負債です。売却しても不足が出るなら、任意売却や返済条件の変更を検討します。次の行動は残高証明の取得です。
Q3. 固定資産税評価額の使い方は？
財産分与の中心ではありません。税金の評価であって、市場価格とはズレます。まずは不動産会社の査定を取り、時価を見てください。
Q4. 住宅ローンの連帯保証は離婚で外れる？
自動では外れません。金融機関の手続きが必要です。外せない場合は、売却や借り換えも含めて検討します。
Q5. 何から始めればいい？
家の時価、残債、契約名義、連帯保証の有無を確認することです。ここが出発点です。数字がわかれば、選択肢が見えます。
Q6. オーバーローンでも売却できる？
できます。任意売却を含めて金融機関と調整する方法があります。早めに相談した方が、競売回避の可能性が高まります。
Q7. 財産分与はいつまで請求できる？
離婚成立から2年が目安です。迷っている間に過ぎやすいので、早めの準備が必要です。
まとめ｜離婚時の持ち家で後悔しないためのポイント
離婚時の持ち家は、気持ちだけで決めると危ないです。離婚時の持ち家はどうする？住宅ローン残債と財産分与を解説、というテーマの核心は、家を資産と負債の両面から見ることにあります。結局、数字が先です。
要点を整理すると、財産分与は共有財産が基本、純資産は時価−残債で判断、名義変更や借り換えは金融機関の承認が必要、固定資産税評価額ではなく時価を使う、請求期限は離婚成立から2年。ここは外せません。
まずこれをやる、3つです。
- 家の時価を複数社で確認する
- ローン残高と契約名義を洗い出す
- 住み続けるか売却するか、先に方針を決める
迷ったら、情報を集める。そこからです。焦らず、でも先延ばしにせず。ここが勝負どころです。
この記事の執筆者、監修者
この記事の執筆者
井上朝陽 宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数700件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。
◎執筆者からの一言
本サイトでは、宅地建物取引士として住宅・不動産の売買実務を中心に、登記手続き、媒介契約、報酬（仲介 手数料）の考え方まで、手続きの流れが分かるように整理して書いています。親族間不動産売買では、事情が複雑になりやすい案件が多く「結局、仲介が必要なのか」「手数料はどこで発生するのか」という論点が抜け落ちないよう、計算の前提や注意点を噛み砕いて書いています。私自身、親族間の売買ほど金額の話だけで終わらせない方が安全だと思っています。そこを丁寧に補う設計を意識して仲介業務を行っています。
この記事の監修者
石井雄二 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、親族間売買上級アドバイザー
不動産業界歴25年以上の間、さまざまな不動産関連の仕事に従事する中で宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーとして1500名以上の方に住宅ローンのアドバイスを行う。コーラルではとても取得が難しいといわれる親族間売買上級アドバイザーとして月間10件以上、総計500名以上に住宅ローンアドバイスと取り付けを行う。金融知識、相続、住宅ローン問題等幅広い知識と業務経験を武器に、より多くのお客様の「人生にお役に立つ不動産運用の専門家を目指したい」との思いからコーラル株式会社に参画。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は理事も務める。
◎監修者からの一言
不動産取引とローンや税務の多方面から法的な観点をチェックできる専門家として監修しています。宅地建物取引士として不動産の契約実務や重要事項説明の要点を確認し、さらにファイナンシャルプランナーとしてローンの設計、また親族間の移転に伴う税の論点（贈与と売買の線引き、譲渡・取得に関わる考え方、必要書類の整理など）を点検しています。親族間 不動産売買 仲介 手数料の話は、相場や計算だけ見てしまうと誤解が出やすい領域です。そのため、仲介業者の関与が必要になる場面、不要で済む可能性、そして見落としがちなリスクの所在を、実務目線で整えています。
なお、ここで扱う情報は一般的な解説です。個別の事情（物件の種類、契約形態、住宅ローンの有無、資金の流れ、当事者の関係など）によって結論が変わることがあります。最終判断は、必ず専門家へ確認してください。
問い合わせ方法は、本サイトの「お問い合わせフォーム」よりお願いします。手数料相場や計算方法で迷っている点、検討中の条件（物件の概要、売買価格、ローンの予定、親族間の関係など）を書いていただけると、より的確に案内できます。
最終更新日 2026年5月12日
