離婚時の夫婦間 不動産売買の手続きと法務税務・ローン注意点

離婚時の夫婦間不動産売買の全体像（判断フローと優先基準）

夫婦間で不動産売買するときというのは、一般的には離婚時のマイホームの売買が多くなります。
離婚時にマイホームを夫婦間売買するときは、感情的なやりとりが伴うため、注意が必要です。離婚で夫婦間の不動産売買を進めるなら、最初に「住み続けるか」「売るか」「名義だけ移すか」を切り分けます。住宅ローンが残る物件は、感情より先に債務整理が優先です。名義、ローン、税金、この順で確認すると迷いにくいでしょう。
3分で見る判断フローは、①残債の有無を確認、②居住継続の希望を整理、③離婚前後の税負担を比較、④共有持分と書面を確認、⑤銀行に事前相談、です。ここを飛ばすと後で詰みます。正直、家だけ先に決めるのは危険です。

結論から言うと、離婚時の夫婦間で不動産を動かす場面は、最初の判断を間違えると税金と名義変更がこじれやすいです。だからこそ、先に「何の精算なのか」を固定します。財産分与なのか、実質的な贈与なのか、売買として対価が動くのか。ここがブレると、以降の資料作成も、ローンの扱いも、税務の説明も崩れます。

【判断フロー（簡易フローチャート要約）】

このフローは、法律論の前に実務の現場で効きます。書類が先に揃ってしまうと、後から「それは売買じゃなくて財産分与でした」と軌道修正するのが面倒になるからです。私は、ここを初動で丁寧にやる夫婦ほど結果がスムーズだと見ています。

優先基準の見方

最優先はローンの扱いです。次に、子どもの居住継続、税金、名義変更の順で考えます。売却で清算できるなら話は早い一方、妻や夫のどちらかが住み続けるなら、夫婦間不動産売買か財産分与かを慎重に選ぶ必要があります。共有名義のまま放置、これは避けたい判断です。

離婚時の夫婦間不動産売買に関する詳細な手続きと注意点

離婚時の夫婦間不動産売買は、流れを押さえれば難しすぎる手続きではありません。とはいえ、順番を間違えると税金やローンで行き詰まります。先に結論を言うと、価格決定、書面化、ローン確認、登記、引渡しの順が基本です。
特に危ないのは、口約束で先に住み始めることです。名義も債務も変わっていないのに居住だけ移すと、あとで揉めやすい。実務では、離婚協議書や公正証書に不動産の取り扱いを入れ、金融機関と司法書士を早めに巻き込むのが賢明です。なお基本的事項を抑え進めるために夫婦間売買に数多く取り組み成功させてきた専門家の意見も仰ぎ進めたほうが良いでしょう。

手続きで外せないポイント

不動産、特にマイホームの夫婦間売買と言っても、まずは通常の売買と同じように不動産の価値評価を行います。

具体的には、まず適正価格を把握しましょう。時価から離れた金額だと、みなし贈与を疑われます。次に、住宅ローンの残債と名義、連帯保証の有無を確認します。ここが曖昧だと、引渡し後も責任が残ることがあります。最後に、税金と登記費用を見積もり、離婚前後の違いまで比較しておきましょう。

夫婦間売買に精通するコーラルなどの不動産会社の行う査定によって適正価格を把握する事ができ、売却や譲渡、引き継ぎの際の公平性が保たれます。また、売却時には税金や手数料にも注意が必要です。これらの点をしっかりと確認し、公平な取引を心掛けるようにしましょう。

夫婦間売買は、その実、他の一般的な不動産売買と大きく変わる部分はありません。ただ、離婚する夫婦間の不動産売買、特にマイホーム売買は、実は簡単そうでとても難しいという特性があります。簡単そうに思える理由はすでに売主と買主が確定していて、その売買意思も明確だからでしょう。でも夫婦だからこその簡単には超えられないとても高いハードルがあり、特に注意して取引する必要があります。

にもかかわらず何も考えず近くの不動産会社や知り合いの不動産屋さん、大手の不動産会社に相談したら、売買タイミングを間違え住宅ローンの借り入れはできず、出来ても金利が高かったり、住宅ローンじゃなく不動産担保ローンだったりします。また住宅ローン控除は利用できず、しかもみなし贈与にされたりもなったりします。しかもしかも仲介手数料もとても高額だったり。
ゆえに夫婦間の不動産売買を断念される方がとても多いという現実があります。
また、子供の養育費問題を放置したら後々トラブルの元ともなります。ゆえに離婚専門の弁護士介在しての不動産の夫婦間売買が必要なのですが、それを可能とする不動産会社は皆無でしょう。
コーラルはその点に焦点を当て解決する方法を提案しています。
あきらめる前にまずはコーラルへご相談ください。

YouTube動画で解説
動画ではコーラルの加盟する一般社団法人結い円滑支援機構（代表理事弁護士井上和也）が、離婚しても、今の家に妻と子供が安心して住み続けたい人、夫名義の住宅ローンが残っている家に、妻が住み続けられる方法を知りたい人、離婚で家を売却しても、今の家に住み続けたい人、養育費の未払い問題を解決をしながらマイホームに住み続ける方法を知りたい人向けに発信しています。養育費未払いを解決しながら、また住宅ローン未払いによる競売、任意売却を避ける方法までも解説してますのでどうぞご確認ください。

この動画で解説しているのは、離婚後もマイホームに住み続けたい奥様は多いです。この場合、養育費未払い問題も同時に解決できる手法です
この動画ではその全体像を確認出来ます。

下記画像をクリックして動画へ進んでくださいネ<m(__)m>

コーラルの夫婦間売買サービス

コーラルのサポートは、夫婦間売買の実務を前提に組み立てられています。机上の説明だけではなく、銀行との調整や必要書類の整備まで踏み込む点が強みです。離婚時の不動産売買は、話し合いより先に実務が止まりやすい。その停滞をほどく役割が大きいと感じます。

夫婦間の不動産売買仲介に携わり500件以上の親族間売買上級アドバイザーが
トラブルが起きやすい夫婦間の不動産売買個人売買を手厚くサポートします。

利用者が受けられる主な支援として以下の事項がありあます。

– 適正価格の査定と売買条件の整理
– 住宅ローン利用可否の事前確認
– 銀行との調整・折衝、必要書類の準備支援
– 司法書士との連携による登記実務の段取り

以下は各士業者との協業により可能となります（別途費用が掛かる場合があります。）
– 弁護士との連携による離婚協議書や合意内容の整理補助
– 当事者同士でこじれた場合の仲介サポート

コーラルは夫婦間の不動産売買サポートの先駆けです

だからコーラルは夫婦間売買をどんな不動産会社より数多く取引しています。コーラルはすでに20年以上この夫婦間売買（親族間売買）に特化したサービスをご提供し、しかもコストパフォーマンスも優れたサービスをご提供し続けております。【平成3年3月 創業33年（不動産業25年の実績と安心サポート！）】※1

コーラルは、親族間売買の仲介を、
他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ
約8割引きの『売買価格×１%～1.5％』
にて承っております。

【備考】　仲介手数料について
※売買価格×1％が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※親子間売買の場合、売買価格×1.5%になります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料は消費税が別途かかります。

コーラルの親族間売買アドバイザーは親族間売買に特化した実務経験が長く、夫婦間の特殊事情にも慣れています。単なる仲介ではなく、税金、登記、ローンの順番まで見て進める点が安心材料です。現場感のある支援は、こういう案件では本当に効きます。

離婚時の夫婦間の不動産売買・基礎知識

離婚時の夫婦間の不動産売買に関する基礎知識を理解する事は非常に重要です。
まず用語を理解しましょう。名義変更は登記上の所有者を移すことです。共有持分は、不動産の所有割合を意味します。譲渡は所有権を移す行為、贈与は無償で渡すこと、財産分与は離婚に伴って夫婦の財産を分けることです。
離婚　夫婦間　不動産売買の場面では、この違いがそのまま税金と手続きに響きます。名義が変わってもローンは変わっていない、そんなケースも珍しくありません。見た目より中身が重要、ここは強く意識したいところです。
以上の違いを理解した後は、夫婦が共有している不動産の扱いを、離婚協議書（離婚契約書）の中で明確に定める必要があります。不動産の所有権をどちらに移すのか、または売却して得た資金をどのように分配するのかを話し合い決めるです。

次に、不動産の市場価値の正確は把握もとても大切です。専門の不動産鑑定士やコーラルなどの不動産業者に依頼して査定を行い、公正な価格を設定します。これにより、感情的な対立を避ける事ができます。

さらに、売却後には税金や手数料が発生しますので、これらの費用についても把握しておく必要があります。全体を通して、円滑な取引を進めるためには、弁護士などの法的アドバイザーや、親族間売買アドバイザーなどの専門家のサポートを受けることを強くおすすめいたします。

基礎知識の押さえどころ

夫婦間で不動産を動かす場合、法務、税務、金融の3つが絡みます。財産分与なら非課税になる場面もありますが、離婚前の譲渡は贈与と見られることがあります。夫婦間売買は自由度が高い反面、価格や資金の流れをきちんと残す必要があります。曖昧な処理は後悔しやすいです。

夫婦間売買の手法まるっと解説！

財産分与はシンプルですが、万能ではありません。贈与は一見ラクでも税負担が重い。夫婦間売買は実務が増える代わりに、価格の整合性を取りやすい方法です。個人的には、不動産の金額が大きいなら売買で整理する方が筋が良いと感じます。

方式	法的性質	税務上の注意	向いている事案
財産分与	離婚に伴う清算	原則として贈与税はかかりにくい	夫婦の清算として整理したい場合
贈与	無償で移転	贈与税が発生しやすい	金額が小さい、もしくは特例を理解している場合
夫婦間売買	対価を払って移転	低廉売買だとみなし贈与のリスク	価格を明確にしたい、ローンや対価を整理したい場合

判定基準

家に住み続ける人がいる、ローン残債がある、持分が複雑、こうした場合は夫婦間売買が有力です。財産分与だけで済むのは、資産が少なく、争いも小さいケース。贈与は、税務の理解がある前提で慎重に選ぶべきです。

実は夫が住宅ローンを組んでマイホームを買った夫婦が離婚した場合で、夫が家を出て妻がマイホームに住み続けるときは、後々になって大きな問題になる場合がとても多くあります。その理由は夫が数年後住宅ローンの支払いが滞り、住宅ローンを借りた金融機関から差押され競売にかけられ、その結果、妻はマイホームに住み続ける事ができなくなるからです。
ゆえにそんな後手後手の状況を事前に解決する方法、言い換えれば離婚時のマイホーム保全解決法が「夫婦間でマイホームを売買する夫婦間売買」になるのです。

住宅ローンの取り扱いについて

離婚時における住宅ローンの取り扱いは、非常に重要なポイントとなります。特に、夫婦の一方が不動産を保持する場合、ローンの名義や返済責任をどのように扱うかを明確にする必要があります。

まず、住宅ローンが夫婦共有の名義である場合、それを引き続き維持するのか、売却して清算するのかを話し合うことが大切です。不動産を保持する側がローンの引き継ぎを希望する場合、金融機関への相談をしなければなりません。また、名義変更や連帯保証人の見直しも必要です。

次に、離婚後の生活を考慮した際、残った住宅ローンの返済計画を立てる事が重要です。収入の変化や生活費を考慮して、無理のない返済プランの策定で精神的・経済的負担を軽減できます。

このように、住宅ローンの取り扱いは慎重に進める事が不可欠です。専門家のアドバイスを受けながら、最良の選択をしていきましょう。

◎ここがポイント
所有者（名義人）変更と、住宅ローンなどの債務者変更は全く違う次元のものです。
所有者変更時は債務者変更も同時に行っておかないと意味がありません。
ただ、金融機関など債権者は簡単には債務者変更を了承しません。
ゆえに金融機関の了承無で所有者（名義人）変更登記を行う人がいますが、勝手に行うと金融機関（債権者）は金消契約に反した行為とみなして競売にかけるので注意しましょう。
もしそれでもマイホームをいていしたい場合は、否応なく夫婦間によるマイホーム売買で解決する方法が選択肢となるのです。

残債がある場合の対応策

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、その対応策を考える事が必要です。どのように残債を処理するかは、夫婦双方の経済状況や意向に大きく依存します。まず検討すべきは、残債を持つ不動産を売却して得られる資金で残りの住宅ローンを返済する方法です。この方法では、売却益が残債に充てられるため、債務の圧縮が可能です。

また、一方が不動産を引き継ぐ場合、引き継ぐ側が住宅ローンの名義や支払責任を引き受けなければなりません。これには金融機関での手続きが必要で、信用状況の影響が考えられるので注意が必要です。

さらに、場合によっては、住宅ローンのリファイナンスも選択肢のひとつと考えましょう。これにより金利の見直しや支払い条件の変更が可能となり、より良い返済計画を立てる場合があるのです。

このように残債がある場合の対応策は多岐にわたりますので、夫婦間売買に慣れた専門家の助けを借りながの状況判断はとても重要なのです。

連帯保証人や連帯債務者の変更

離婚に伴う不動産の処理では、連帯保証人や連帯債務者の変更が重要なポイントとなります。 まず、連帯保証人とは、ローンの返済について保証を行う人です。離婚後、一方が不動産を保持する際には、その人が連帯保証人を引き続き務めるか、新たに変更する必要があります。これにより、今後の返済に関する責任が明確になります。

次に、連帯債務者についてです。連帯債務者は、二人が共にローンの返済義務を負う事を意味します。離婚後、相手の名前を残したままだと、双方に責任が残るため、ライフプランにも影響が出る事があります。そのため、ローンの名義を一方に移すか、全額清算で終わらせるという選択肢があります。

これらの手続きは金融機関との話し合いが必要です。不明点が多い場合は、コーラルのような夫婦間売買の専門家への相談をお勧めします。慎重に進める作業が、将来のトラブルを防ぐ場合が多いのです。

夫婦間売買と財産分与の関係

夫婦間売買では、マイホームに住み続けるどちらかが、夫婦の持ち分すべての購入を考える場合もあるでしょう。

例えば、離婚時に夫がマイホームから退去して、妻がマイホームに住み続ける場合、夫から妻への慰謝料や養育費など財産分与のために夫の所有権を妻へ移転が行われるケースがあります。
財産分与は、養育費や慰謝料とは別物と考えられている方が多くおられますが、現実的、法的には分けられていないのが事実です。
ただ、この方法だけではマイホームのすべての所有権を手に入れられないケースが多いのです。
慰謝料や養育費などの財産分与総額は、実はそんなに多くありません。
離婚の原因や仕方によって違いはありますが、1000万円をこえる額などはまずないのが現実なのです。
従って、財産分与で移転できなかった残りの所有権は、妻が住宅ローンを他の銀行から借りて、夫に現金で支払うケースも必要になります。
こうしなければ、後に説明しますが、妻に贈与税納税義務が出て多額の税金を納めなければいけなくなるのです。

具体的な夫婦間売買の実務ステップ（価格決定から引渡しまで）

実務は時系列で進めます。まず査定を取り、売買価格を決めます。次に、離婚協議書や合意書で条件を固定し、住宅ローンの可否を金融機関へ確認します。その後、売買契約、決済、登記、引渡しという流れです。
必要書類は、本人確認書類、登記識別情報、固定資産税評価証明書、印鑑証明書、住民票、離婚協議書など。住宅ローンを使うなら、収入資料や勤務証明も求められます。準備不足で止まる案件が多いので、書類集めは先に始めるべきです。

ステップごとの注意点

価格決定では、時価とかけ離れた金額を避けます。売買契約では、代金の支払方法を明確にし、現金の流れを残します。住宅ローン利用はコーラルのような宅地建物取引業者（不動産業者）の仲介と売買決済時は司法書士立会いが絶対条件で、登記申請と同日に代金決済を行うのが基本です。引渡し後にトラブルが出ないよう、鍵や設備の引渡書も用意しましょう。

①売買価格を決める

最初に売買価格をいくらにするかを、税務署からみなし贈与とされないように市場価格にかけ離れていない価格（適正価格）で決めます。この価格設定を間違えて売買完了した後みなし贈与とされたら、税務署に多額の贈与税を納税しなければならなくなるので絶対間違えてはいけません。

②購入資金調達（住宅ローン借入も検討）

夫婦間と言えども他人と売買契約する時と同様に、実際に相手にお金を支払わなくてはいけません。お金の流れが不明瞭だと税務署は、当売買を不自然とみなし徹底的に調査を行うようです。

また購入当事者は、通常、金融機関から住宅ローンなどの融資を受けて資金調達されていますが、夫婦間での不動産売買は住宅ローン利用はとてもハードルが高いです。
その高さは、「えっ、こんなに⁉」という程です。
理由は、妻が住宅ローンを借りて売買代金を支払い、そのお金が夫の住宅ローン以外の良からぬ借金返済に消える事が考えられるためなのです（実際この手の偽装離婚が多かった過去が有ったという事でしょう）。

住宅ローンは住宅購入のためだけローンであって、夫の借金返済の利用には使えないようになっているのです。

また仮に住宅ローンが受けれたとしても、離婚時に妻が夫から残りの所有権を買う場合、妻は現在借り入れしている銀行とは別の銀行からの住宅ローン借り入れが必要となります。

ただ夫婦間売買では住宅ローンが全く利用できないというわけではありません。
ほぼ知られていませんが、ひっそりとわずかですが金融機関で扱ってくれるところがあり、離婚の事情が明瞭明確な場合のみ審査し融資実行してくれます。

この時に問題となるのが、離婚の事情が明瞭明確な理由と、妻のおかれている状態です。
これらの状態がネックとなり金融機関が融資に応してくれない場合が多いのです。

夫婦間売買でどうしても住宅ローンを利用したいと言う人は、事前にぜひコーラルなどに在籍する専門家（親族間売買のためだけの専門家「親族間売買支援アドバイザー」）に相談されることをおススメします。

夫婦間売買の住宅ローン利用はとても難しい。審査が通らずお困りのケースも有ります。
コーラルなら他社で難しいと言われた場合でも、審査通過できる可能性があります

「家が売れたら離婚する」を金融機関は嫌う！

よく、「家が売れたら離婚したい」との相談を受けますが、まず初めにお伝えしますが、それは金融機関はこの家を買うために、買う側の夫婦どちらかへの融資は絶対しません。
その理由は、離婚を後押しする状態、背中を押す状態を良いと思っていないからです。

また、もしパートタイマーや派遣社員などで年収が住宅ローンの利用条件内になかった場合、住宅ローン借入が出来ないのです。

コーラルの場合では、離婚による夫婦間売買時に妻の借入先として住宅金融支援機構のフラット35を利用することが多くあります。
また当事者の状況により銀行や信用金庫へも利用することが有りますが、必ず借り入れに必要な書類が有りますから不動産業者を仲介としなければ、住宅ローン借り入れをして夫婦間売買を行うときは出来ないことになります。

③重要事項説明書、売買契約書の作成

金融機関から住宅ローンなど融資を受ける場合や、住宅ローン控除を受ける場合には、宅地建物取引業者（コーラルのような不動産会社）の作成した宅地建物取引士記名押印の有る売買契約書が必要となります。

④確定申告

売買時における色々な特例を受けるためには、確定申告をしなくてはいけません。
また、夫婦間売買をする場合は、税理士など専門家との打ち合わせも必要なケースが多いです。
離婚時によく相談して財産分与の比率を調整しないと税務上、贈与となって多額の税金が発生する可能性があるからなのです。

夫婦間売買は、造詣が深い弁護士も少なく、まだまだ知られていない解決方法なのですが、離婚時のマイホームの処分方法として有効な手段で、離婚後もマイホームに住み続けるなら、後で揉めないために有効なやり方なのです。

離婚成立前に不動産売買（譲渡）にかかる費用総額、税金総額を把握しておこう！

離婚前後でかかる費用は、仲介手数料、登記費用、司法書士報酬、登録免許税、譲渡所得税、贈与税などです。概算で見ておくと安心です。

項目	概算の目安
仲介手数料	売買価格の約3%＋6万円が上限の目安
登記費用	数万円〜十数万円
登録免許税	固定資産税評価額×一定税率
譲渡所得税	利益が出た場合に課税
贈与税	時価との差額が大きいと発生
司法書士報酬	数万円〜

不動産の売買は、その額によっては譲渡所得税がかかる場合も有り、離婚前の不動産譲渡は贈与税や不動産所得税がかかるケースもあります。
また売買にはその他の税金、例えば登録免許税や固定資産税などの納税が有ります。

計算例

3,000万円の家を夫婦間売買し、住宅ローン残債が1,500万円あるケースを考えます。一般的には登記関連で10万円前後、仲介手数料が約100万円前後になることがあります。時価との差が大きければ贈与税リスクも出ます。売買代金だけ見て安心すると危ないです。税は後から効いてきます。

買受（譲受）側の税

夫婦間で不動産売買で買う側や譲渡を受ける側が注意しておきたいのが、贈与税と不動産取得税です。
夫婦間でも、不動産の譲渡には贈与税が課税される可能性があり、また離婚前（離婚届を出す前）の夫婦間にける不動産譲渡には不動産取得税が課税される場合があります。
尚、不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税となります。
更に、離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象になります。

◎ここに注意！
夫婦間の売買については、売買価格に注意が必要です。売買価額が時価と比べたときに著しく低い場合、みなし贈与として時価と売買価格との差額に贈与税が課税される場合があるからです。（相続税法7条）

〇 不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税
〇 離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象に

尚、離婚前の不動産の譲渡でも、贈与税の配偶者控除の適用要件を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。

配偶者控除

配偶者控除を受けるためには下記の【配偶者控除の適用要件】に注意しましょう。

①婚姻期間が20年以上であること
②居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること
③贈与の翌年の３月15日までに不動産に居住し、引き続き居住する見込みであること

贈与税の配偶者控除を受ける場合でも、基礎控除（110万円）分は差し引くことができます。
よって結婚して20年以上経過している夫婦の場合には、離婚前の自宅不動産の譲渡を行っても、不動産の価格が2,110万円までなら贈与税はかからないことになります。

なお、配偶者控除を受けて無税になる場合でも、贈与税の申告は必要で必ず申告しましょう。
贈与税の申告の際には、添付書類として、所有権移転登記後の登記事項証明書や贈与契約書が必要になります。贈与税の申告は、贈与の翌年の２月１日から３月15日までの期間中に行わなければなりません。もし申告を忘れると、税負担が大きくなってしまいますから注意しておきましょう。

〇 離婚前でも配偶者控除が使えるなら贈与税は課税されない

譲渡人側の税

離婚に伴い、マイホームを妻に財産分与する場合、夫は妻へ自分の所有権を譲渡したことになり、夫は譲渡所得税を課税される場合があります。
譲渡所得税は「譲渡所得」があったときにかかる税金で、アベノミクス時にように不動産が値上がりしていれば譲渡所得税の課税対象になる場合があります。
もし、譲渡所得税の3,000万円の特別控除を受けるなら離婚後に譲渡する方が良いでしょう。

◎ここに注意
通常、親族間でマイホームを売買したら居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除は利用できません。
但し、離婚が成立した後での元妻との売買は親族間の売買ではないので、居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除が適用できる可能性がありますので、離婚が成立してから売買をしたほうがいいケースがあります。

結論：離婚時夫婦間で行う不動産の売買（譲渡）は離婚の前後どちらが良い？

さて、離婚時夫婦間で取り決め行う財産分与や贈与、マイホームの夫婦間売買、第三者への単純売却（任意売却）、それとも早急なる解決手段としては何もしないの結論はどの方法が良いのでしょう⁉
また、もしマイホームを夫婦間で譲渡する場合でも、名義変更手続きは離婚前と離婚後どっちが良いのでしょうか⁉
悩めるところではありますが、実はどの方法が良いかは離婚する夫婦状態を鑑みて総合的横断的に検討しなければベストな回答は出ないものです。
但し基本形はあります。
まずは財産分与を基本として考えましょう。ここで気を付けるべきは贈与税です。
贈与税が掛かりそうな財産部分は贈与が良いか、それとも夫婦間売買が良いかは特別控除の利用が可能かどうかで違ってきます。
また、協議離婚・裁判離婚ともに離婚成立後であっても２年間は相手方に対して財産分与を請求できますから、精神状態が整っていないときは早急なる解決は図らず何もしないという判断も有っていいでしょう。
離婚時は夫婦のどちらかが原因を作って、原因を作った側が冷静であり、原因を作られた側は冷静に対処できないものです。
離婚時の財産処分は、どうしても思い通りになるものでも平等になるものでもありません。また税法等法令が邪魔をして資産の目減りが起こる可能性もあります。
これを、法令等を味方につけて極力思い通りできるためにも冷静になるべきなのです。
離婚時はついつい感情的になり冷静な判断が出来ないが場合が多いのです。そんなときに解決しようとしても良い解決手段は採れないものです。

離婚時の財産処分ほど、考えられるすべての手法を使って行うのがベストなのです。言い換えれば、すべてを組み合わせて対策を考える必要が有るのです。

ケース別の推奨

ローン残債が重いなら、まず金融機関と調整。子どもがそのまま住むなら、居住継続を優先。税負担を最小化したいなら、離婚成立後の譲渡が有利な場合があります。共有状態が長引くほど揉めやすいので、長期放置は避けましょう。

離婚前の売買？贈与？離婚後の売買？財産分与？

まず注意すべきは弁護士、司法書士など士業者は「税金がかからないので、離婚なら財産分与ですね」 という一辺倒なアドバイスをしがちであるという事でしょう。
なぜ、こんなアドバイスしかできないかですが、弁護士など士業者自身の仕事にならないと報酬がもらえないからなのです。

ただ、ハッキリしている事は有ります。
それは、離婚時に財産分与が最も財産を分ける手段として良いとは限らないという事です。
特に不動産に限って言えば財産分与が良いとは限りません。

贈与と売買、どちらを選ぶのがお得になるのかですが、売買で発生する譲渡所得税と、相続で発生する贈与税を比較すると、贈与税の方が高くなります。
そのため一般的には、売買契約を交わすことが多いです。
更に、場合によっては「負担付贈与契約」といって、贈与を受ける変わりにローン債務を負うという選択肢もあります。
ですので、弁護士の一方的な財産分与一辺倒なアドバイスを鵜呑みにしてはいけません。

では、その他の方法としては不動産を第三者へ売却すると言う方法もありますが、これもまたベストでない場合が多くあります。
離婚する夫婦にとってのマイホームの処遇はとても悩めるものです。
従って、その状況をもてあそび不安を駆り立て不動産業者や任意売却専門業者が、過去こんなことが有った、あんな悲惨な状況に陥ったなどの話を誇張して恐怖心を煽っているケースはとても多く、離婚時のマイホーム処分に任意売却をやたらと勧めているケースが見受けられますが、このアドバイスも鵜呑みにしてはいけません。

ハッキリ言いますが、任意売却ほど不動産売買仲介を業とする者にとって楽な商売は無いのです。
2000件以上の任意売却実績を誇る私、大久保一馬が言うのですから間違いありません。

任意売却は、不動産業者の中でも売却実績の乏しい、何の売却マーケティングもセールス手法も持たない不動産業者が手っ取り早い儲けの手段として参入しているのです。
そんな不動産業者や任意売却業者（一般社団法人も含む）などの言葉は、任意売却以外の解決手段が有っても、そんなことお構いなしに任意売却ありきで話をしているケースばかりですから信じないに限ります。

任意売却専門業者と言う存在は、離婚する相談者の利益ではなく、業者利益につながる方向性でしか話をしませんから気を付けなければいけません。

もし、どうしても夫婦の思い入れのあるマイホームを売却処分して、新たな気持ちで再出発したいなら任意売却もいいかもしれませんが、任意売却は売却後の負担もそれなりに被ることになると言う事実にも目を向けましょう。任意売却は、もう他に解決方法が無くなった時の最後の最後の手段なのです。

夫婦間でマイホーム売買する場合、特に気を付けるべきは離婚前の売買が良いのか、離婚後の売買が良いのかという事になります。
どちらが良いかは、以下の事によりどちらが良いかは違ってきます。

①夫婦の婚姻期間・・・・婚姻期間20年以上なら夫婦間贈与の2000万円配偶者特別控除を利用する方法を利用
②マイホームの住宅ローン残債額
③マイホーム評価額（査定額）
④買取する者の属性（年齢・勤務状態・収入など）

あなたの置かれた状況を具体的に鑑みて夫婦間売買が良いのかどうかを判断しなければいけないでしょう。

名義変更の具体的手続きと必要書類

名義変更は、役所、法務局、銀行での動きに分けて考えると整理しやすいです。役所では住民票や戸籍関係、法務局では登記、銀行ではローンの承認や条件変更を扱います。
まず役所で必要書類を集めます。戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産税評価証明書などです。次に法務局へ所有権移転登記を申請します。銀行が関係するなら、事前承認が取れていることが前提です。ここを飛ばすと、登記ができてもローンが残ることがあります。

取得方法と流れ

印鑑証明書は市区町村役場、戸籍謄本は本籍地の役所、評価証明書は不動産所在地の自治体で取得します。法務局への申請は、司法書士に依頼することも多いです。銀行には、収入資料や借換資料を早めに提出します。名義だけ先に変えない。これが鉄則です。

財産分与と税金について（贈与税・譲渡所得・登録免許税等）

税金は、発生条件を先に見ると理解しやすいです。贈与税は無償または著しく低い価額で移転したときに問題になります。譲渡所得税は売った側に利益が出たときにかかります。登録免許税は登記のときに必要です。
よくある誤解は、「離婚なら全部非課税」という思い込みです。そんなに甘くありません。離婚に伴う財産分与でも、離婚前の処理や低廉売買では課税問題が残ります。税務は一歩間違うと重い。ここは本当に要注意です。

Q&Aで整理

Q. 財産分与なら必ず非課税？
A. いいえ。形式や時期によっては課税リスクがあります。

Q. 夫婦間売買なら安全？
A. 価格が低すぎるとみなし贈与の恐れがあります。

Q. 登録免許税は誰が払う？
A. 契約で決めることが多く、実務上は負担者を明記します。

具体的なケーススタディ

具体的なケーススタディを通じて、離婚時の夫婦間不動産売買における実際の流れを見ていきましょう。

例えば、AさんとBさんという夫婦のケースです。二人は共に購入した家がありましたが、離婚を決定しました。まず、彼らは不動産の評価を専門家に依頼し、適正価格を把握しました。その結果、現在の市場価値は3,000万円と評価されました。

次に、Aさんが家を引き継ぐことを希望しましたが、Bさんも一定の資産を求めていました。このため、AさんはBさんに対して1,500万円を支払い、名義を変更する形で所有権を引き継ぎました。こうすることで、双方が納得の上で不動産を処理できました。

このように、ケーススタディを通じて、事前の評価と双方の合意形成が重要であることがわかります。これらのステップを踏むことで、スムーズに手続きが進められるのです。

ケース1: 離婚と同時に売却

ケース1では、離婚と同時に不動産を売却するケースを考えます。具体的には家を第三者へ売却し、現金で分けるケースです。査定、媒介契約、売買契約、決済、分配の順で進みます。費用は仲介手数料と登記関連が中心。

CさんとDさんは、長年暮らした家を持っていましたが、離婚をすることに決めました。二人は不動産を早急に売却し、現金を得ることを選びました。

まず、CさんとDさんは信頼できる不動産業者を探し、査定を依頼しました。不動産業者からのアドバイスを受けて、家の修繕や清掃を行い、最大限の利益を得られるよう準備しました。

査定の結果、彼らの不動産は4,000万円で売却できると評価されました。二人はその価格をもとに売却に着手。無事に買い手が見つかり、売買契約を締結しました。

売却後、得られた代金は公平に分配され、Cさんは新しい住居を決めることができました。このケースから、離婚と同時に不動産を売却する際も、迅速な決断と適切な準備が重要であることが分かります。

失敗例は、先に片方だけ退去して条件が崩れること。売却完了まで居住や支払いの分担を合意書で固定しておくのが安全です。

ケース2: 離婚後の売却

ケース2では、離婚後の売買について考えてみましょう。CさんとDさんは、離婚を経てそれぞれ新たな生活を始めることになりました。彼らが所有していた不動産は、離婚手続きの際に売却することが決まりました。

まず、CさんとDさんは、物件の査定を専門家に依頼しました。評価の結果、物件の市場価値は4,000万円と算定されました。次に、二人は売却価格について話し合い、納得のいく条件で売却することに決めました。

売却が決まると、実際の手続きに移ります。仲介業者を通じて、内覧や契約の準備を行った結果、物件はすぐに買い手が見つかり、希望額で成約することができました。

このケースでは、離婚後でもスムーズに不動産を処理するために、事前の査定と専門家のサポートが非常に重要でした。双方が満足できる結果を得られたことが、CさんとDさんの生活の新たなスタートにつながったのです。

ケース３: 離婚後の夫婦間売買

妻が住み続け、夫の持分を買い取るケースです。住宅ローンの借換や新規借入が必要になりやすく、銀行の審査が山場です。費用は売買代金のほか、登記と融資関係が乗ります。失敗は、名義変更を急いでローン承認が取れないこと。先に銀行確認、これが正解です。

ケース4: 贈与による手続き

ケース4では、贈与による手続きを見ていきます。金銭のやり取りをほぼ行わず、名義を移すケースです。手続きは簡単そうに見えますが、税負担が読みにくいという難点があります。ゆえに贈与契約書、公正証書、税理士確認が必要ですね。失敗は、離婚前に動かして贈与認定されること。急ぎすぎると高くつきます。

CさんとDさんは、不動産の所有権をどちらが持つかで揉めることなく、贈与という形で解決を図りました。

Cさんは、離婚後もスムーズに生活を始めたいと考え、Dさんに対して自宅の名義を贈与することにしました。この際、法律的な手続きを踏むことが非常に重要です。贈与契約書を作成し、公正証書にすることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

また、贈与に伴う税金についても注意が必要です。贈与税がかかる可能性があるため、事前に税理士に相談することが望ましいです。このケースでは、Cさんが贈与税を支払い、その後無事に名義変更が完了しました。

このように、贈与による不動産の手続きは、合意があれば円滑に進めることが可能です。双方の理解を深めることで、さらなるトラブルを防ぐことができるのです。

トラブルを避けるための実務上の注意点

争点はだいたい似ています。価格争い、ローン未処理、子どもの居住、税務調査、この4つです。予防策は、口約束をやめ、書面化し、第三者を入れること。シンプルですが効きます。
価格争いには査定書を複数取り、ローン未処理には金融機関の承認書を残し、子の居住は離婚協議書で明記します。税務追及対策としては、代金の送金記録、契約書、領収書を揃えましょう。証拠がない案件は、後で強いです。

具体的には、トラブルを避けるためには、まず合意形成が重要です。離婚時の不動産売買では、双方が納得できる条件で進めることが不可欠です。納得いかない点がある場合は、事前に話し合いを行い、意見の相違を解消する努力が必要です。

次に、専門家への相談も有効です。不動産の法律や税金に関する知識が乏しいと、後々トラブルが発生することがあります。弁護士や不動産鑑定士に相談し、正確な情報を得ることで、リスクを軽減することができます。

また、書面での記録も忘れずに行いましょう。合意内容を文書化することで、後のトラブルを防止し、お互いの了承が確認できます。しっかりとした対策を講じることで、スムーズに不動産の売買を進めることが可能です。

弁護士や専門家への相談の必要性

離婚時の夫婦間不動産売買において、弁護士や専門家への相談は非常に重要です。法律や不動産に関する知識が不足していると、意図せず不利な条件で合意する可能性があります。専門家のアドバイスを受けることで、自分たちの権利を守り、公平な取引を進めることができるのです。

特に、離婚に伴う財産分与は複雑で、感情的な要素が絡むため、冷静な判断が必要です。弁護士に依頼すれば、法律的な視点から分配の妥当性や必要な手続きを教えてもらえます。また、不動産の専門家に相談することで、適切な価値評価ができ、より公平に売却することが可能です。

さらに、書類の作成や契約に関するサポートも受けられるため、手続きにおける不安を軽減できます。信頼できる専門家を選ぶことで、万全の準備を整え、トラブルを未然に防ぐ体制を築くことができるでしょう。

不動産売買契約時の注意点

不動産売買契約時にはいくつかの重要な注意点があります。まず、契約書の内容を十分に理解することです。特に、引渡し期日、代金の支払い方法、瑕疵担保責任に関する事項を確認しましょう。各項目について疑問があれば、必ず事前に質問することが重要です。

次に、売買価格の設定も慎重に行う必要があります。市場価格の調査を行い、公正な価格設定を心掛けることがトラブルを避ける鍵となります。適正価格を知るためには、専門の査定士に依頼し、正確な評価を受けることも一つの手段です。

最後に、契約締結後のキャンセルや変更に関する条項についても注意を払うべきです。通常、契約後のキャンセルは難しいため、しっかりとした合意が求められます。これらのポイントを意識することで、スムーズに不動産売買契約を進めることができるでしょう。

直接会いたくない場合の対応

離婚で相手と会いたくないのは珍しくありません。むしろ自然です。そういうときは、代理人を立てて交渉し、オンライン面談で条件を詰め、書面は郵送や電子データで回す方法があります。司法書士、弁護士、不動産会社を介すと、直接接触を減らしながら進めやすいです。
安全対策としては、本人確認、送金先確認、合意内容の履歴保存が重要です。公正証書化しておけば、感情的な揺り戻しにも耐えやすい。対面しない選択は逃げではありません。実務的な防御です。

契約・合意書面の作成（離婚協議書・公正証書の実務）

離婚時の不動産は、口約束だけでは足りません。離婚協議書に「誰が住むか」「誰が払うか」「いつ登記するか」を入れ、公正証書で残すと安心です。文例としては、「夫は本件不動産の持分を妻へ売買により移転し、代金は○年○月○日までに支払う」「住宅ローンの返済責任は別途金融機関の承認を得る」などが基本です。
必須項目は、不動産の特定、価格、支払方法、登記時期、引渡日、固定資産税の負担、ローン責任、違約時の扱いです。文書が弱い案件は、あとで必ず揉めます。ここは手を抜かない方がいいです。

まとめ（チェックリストとフローチャート）

離婚を考える夫婦にとって、不動産売買は重要な手続きの一つです。物理的な資産を分ける際、冷静に判断することが求められます。特に、感情的な対話が多い離婚のプロセスでは、冷静さを保つことが難しくなることがあります。

まず、夫婦間で不動産の扱いについて合意を得ることが大切です。どちらかが不動産を引き継ぐのか、または市場に出して売却し、得られた利益を分けるのか、選択肢は多岐にわたります。それぞれのメリットとデメリットを考慮しながら、慎重に進めましょう。

最後に、専門家の意見を参考にすることを忘れないでください。不動産売買に関する法律や税金についても知識が必要です。信頼できるアドバイザーと共に進めることで、トラブルを避け、円満な解決に繋がるでしょう。

離婚　夫婦間　不動産売買では、順番がすべてです。まずローン、次に名義、最後に税金。ここを外すと、あとで修正コストが膨らみます。
チェックリストとしては、①残債の有無、②持分割合、③居住継続者、④銀行承認、⑤査定書取得、⑥契約書作成、⑦公正証書化、⑧登記準備、⑨税額試算、⑩引渡し方法の確認、を押さえてください。迷ったら放置ではなく相談です。

簡易フローチャート

次に取るべき行動は明確です。まずは「名目の仕分け」を確定し、次に共有財産の清算の軸を作る。最後に、抵当権と税務の条件を同時に点検してください。ここを順番通りにやるだけで、夫婦間の不動産移転はかなり事故が減ります。

この記事の執筆者、監修者

この記事の執筆者

井上朝陽　宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数700件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。

●編集部から
この記事の執筆者は、住宅不動産の実務に携わりながら、事前相談・契約実務の両面から「夫婦間不動産売買」を整理してきた専門家です。夫婦間の取引は、親族だからこそ安心感が先に立ちがちですが、法務税務の扱いと証拠の積み方を外すと、思わぬ課税や後からの言った言わないなどのトラブルに発展しやすい。筆者はこれまで、売買と贈与の線引き、必要書類の整え方、住宅ローン絡みの成立条件までを“手続きの流れ”として分解し、依頼者が迷わず判断できる状態にすることを重視してきた専門家です。

この記事の監修者

井上和也弁護士　神奈川県弁護士会所属　一般社団法人結い円滑支援機構代表理事
監修者は、不動産取引の法務を専門に扱う立場から内容を確認しています。監修者の経歴としては、贈与・譲渡に関する法務・税務判断のほか、親族間取引における実態確認や契約書・資金移動の整合性といった論点を中心に指導、検証を行ってきました。とくに「売買なのか、贈与とみなされるのか」という境界は、気持ちや事情よりも、金銭の流れと契約条件が物を言います。そのため、この記事でも税務法務上の一般的な考え方だけでなく、実務で引っかかりやすいポイントを優先して整えています。

※なお、本記事はあくまで情報提供です。夫婦間での事情、物件の状況、住宅ローンの条件、支払原資の扱いで結論が変わり得ます。ここは正直、読んだだけでは取り切れない部分です。そのため、判断に迷った時点で相談するのがいちばん早いと思っています。

●相談窓口（連絡方法）について●
無料相談をご希望の方は、以下の窓口から連絡してください。必要に応じて、夫婦間不動産売買／贈与のどちらになりやすいか、住宅ローン（例：夫名義ローンを妻が完済する形）を絡めた成立条件、費用感、手続きの段取りまで整理します。

【相談窓口リンク】
・https://shinzoku-colal.com/inquiry/

【連絡方法】
・LINE：https://shinzoku-colal.com/inquiry/line/　メール：https://shinzoku-colal.com/inquiry/
・電話：０３－５８７５－５０３８（受付時間：10:00〜19:00）※火曜日・水曜日はお休みとなります。
・オンライン面談：Zoom等オンラインで対応可能（事前に日程調整）

記事内で触れる「売買と贈与の違い」「贈与税がかかる／かからない分かれ目」「トラブル回避の注意点」「取引フローと必要費用」「住宅ローンを使うスキームの考え方」は、相談内容の傾向と現場の論点をもとに構成しています。夫婦間で不動産売買を検討している方が、結論を急がず、根拠を持って前に進めるように。執筆者・監修者で一貫して、分かりやすさと実務性の両立を狙いました。

関連記事

他のお客様はこちらの記事もご覧になられています。

新規記事