個人間売買は法的に可能か：前提とできる範囲
個人間の不動産売買は、法的にきちんと可能です。相手が親族でも友人でも、売主と買主の意思が合致し、売買契約を結べば取引自体は成立します。ここは誤解されやすいのですが、不動産会社を通さなければ売買できないわけではありません。
とはいえ、現実には制約があります。所有権が売主にあることはもちろん、抵当権が付いていれば抹消の段取りが必要です。借地権付き建物なら地主の承諾が問題になることもありますし、用途地域や再建築不可、建築基準法上の接道条件など、見落とすと困る論点も多いです。私は、ここを甘く見ると一気に危うくなると感じています。
できるケース
・登記名義人本人が売る
・共有者全員の同意がある
・抵当権抹消の段取りがつく
・権利関係が比較的シンプルコピー
できない、または止まりやすいケース
・登記名義人でない人が売る
・共有者の同意が足りない
・差押え、仮登記、抵当権の整理が未了
・借地権で地主承諾が必要なのに未取得
・境界が極めて不明確
実務では、売れるかどうかより「引き渡せるか」が本丸です。ここを外すと話は一気に崩れます。登記事項証明書、抵当権、差押え、境界の確認は最初にやっておきたいところです。
事前確認で優先したいポイント
最初に見るべきは「誰が売れるのか」「本当に引き渡せるのか」です。登記名義、抵当権、仮登記、差押えの有無を確認し、土地なら境界、建物なら増改築の履歴も見ておきたいところです。ここを飛ばして契約だけ先に進めるのは、正直かなり危険です。
不動産個人間売買のメリットとデメリット（比較でわかる判断基準）
個人間の不動産売買の魅力は、仲介手数料を抑えられることです。条件交渉も柔軟で、引渡し時期や代金の支払い方法を当事者同士で調整しやすい。親族間なら、事情を汲んだ落としどころを作りやすいのも利点です。気持ちよく進むときは、驚くほどスムーズです。
一方で、デメリットははっきりしています。契約書が甘いと「言った、言わない」になり、瑕疵や契約不適合責任の範囲も曖昧になりがちです。税務面では、安すぎる価格設定が贈与とみなされるおそれもあります。私はここが個人間取引の一番の落とし穴だと思います。
選ぶべきなのは、当事者関係が比較的安定していて、権利関係が単純、資金計画も明確なケースです。逆に、共有持分が絡む、ローン利用がある、境界が曖昧、古い建物で不具合が多い場合は、専門家を入れた方が賢明です。契約不適合責任の限定、手付解除、引渡し条件の明記が、リスクをぐっと下げます。
メリットとデメリットの見方
費用を優先するなら個人間売買は有力です。手間と安全性を優先するなら、専門家関与がほぼ必須です。安さだけで決めると後悔しやすい。ここはかなり率直にそう言えます。
【7ステップで解説】買主決定後の不動産個人間売買の全手続き
個人間の不動産売買は、買主が決まってからの流れを押さえれば怖くありません。順番を外さないことが肝心です。まず物件調査、次に契約、決済、登記、税務という流れ。途中で書類が欠けると足止めになるので、早めの準備が効きます。
1. 物件の調査と価格の最終合意
まずは物件の権利関係や境界を正確に把握するため、登記事項証明書、公図、地積測量図、固定資産評価証明書などを確認します。これらを怠って価格だけを先に決めるのは非常に危険です。また、親族間などで相場より極端に安い価格を設定すると、贈与税の対象となる可能性があるため注意が必要です。
2. 必要書類の準備
取引をスムーズに進めるため、早めに書類を揃えます。
- 売主： 登記済権利証（または登記識別情報）、印鑑証明書、固定資産評価証明書、本人確認書類など。
- 買主： 住民票、本人確認書類、実印、（ローン利用時は）審査書類など。
3. 売買契約書の作成と締結
契約書には、売買代金や引渡し日のほか、「契約不適合責任（隠れた瑕疵）」の範囲や期間、解除条件などを明記します。個人間売買では「言った・言わない」のトラブルになりやすいため、雛形の流用ではなく、専門家のチェックを受けることが推奨されています。
4. 住宅ローンの申込み（買主）
買主がローンを利用する場合、売買契約締結後に金融機関へ申し込みます。個人間売買は金融機関の審査が厳しくなる傾向にあり、しっかりした契約書が求められます。審査に落ちた場合に備え、契約に**「住宅ローン特約（白紙解除）」**を入れておくのが安全です。
5. 決済（残代金支払）と物件の引渡し
金融機関や司法書士事務所などで、残代金の振込と引き換えに、鍵や関係書類の引渡しを同時に行います。売主に住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで抵当権抹消の手続きも並行して進めます。
6. 所有権移転登記の申請
決済完了後、司法書士が法務局へ登記を申請します。登記が完了して初めて、買主は自分が所有者であることを第三者に主張できるようになります。自分で行うことも不可能ではありませんが、ミスを防ぐため司法書士に依頼するのが実務的です。
7. 確定申告（売主）
売却した翌年に、売主は確定申告を行う必要があります。売却益が出た場合はもちろん、利益が出ていなくても「3,000万円控除」などの特例を利用する場合は申告が必要です。
注意点： 個人間売買は仲介手数料を節約できるメリットがありますが、契約書の不備や境界の未確認によるトラブルのリスクも伴います。安全に進めるためには、契約書作成や登記については司法書士、税務については税理士など、適宜専門家のサポートを受けることが重要です
必要書類と準備チェックリスト（売主・買主・登記関連）
個人間売買では、書類がそろっていないだけで決済日がずれることがあります。売主・買主・登記で分けて整理すると、かなり見通しがよくなります。書類取得の手間は地味ですが、後で慌てるよりずっと楽です。
売主側では、登記済権利証または登記識別情報通知書、印鑑証明書、実印、固定資産評価証明書、本人確認書類、必要に応じて住民票が基本です。土地なら地積測量図や境界確認資料もあると安心です。買主側は住民票、実印、印鑑証明書、本人確認書類、住宅ローン利用時の審査資料が中心になります。
登記申請では、売買契約書、登記原因証明情報、委任状、固定資産評価証明書などが必要です。代理人に依頼する場合、委任の範囲をあいまいにしないことが重要です。取得先は役所や法務局、税事務所。即日取れるものもあれば、数日かかるものもあります。チェックリスト化して一つずつ潰すのがいちばん確実です。
書類の目安
印鑑証明は当日から3か月以内のものを求められることが多いです。評価証明書は最新年度を使うのが基本。権利証を紛失した場合は、事前の確認が必須です。ここは本当に早めが勝ちです。
知らないと損する費用と税金のまとめ（消費税の扱いを含む）
個人間売買では仲介手数料が不要でも、費用がゼロになるわけではありません。印紙税、登録免許税、司法書士報酬、書類取得費用が出ます。買主には不動産取得税、売主には譲渡所得税の可能性があります。消費税は、売主が個人で事業者でないなら原則かかりません。土地はそもそも非課税です。
計算の感覚だけ持っておくと安心です。たとえば売買代金2,000万円の契約書なら、印紙税は契約金額に応じた額になります。所有権移転登記の登録免許税は固定資産評価額を基準に計算され、評価額2,000万円なら税額はかなり大きく見えます。ざっくりですが、ここを見落とすと予算がずれます。
よくある誤解は「個人売買だから税金も安い」という思い込みです。実際は、税金は取引形態より内容で決まります。売主が個人でも利益が出れば課税対象ですし、買主も取得税を忘れがちです。税務処理は後回しにせず、契約前から想定しておくのが安全です。
消費税の扱いの注意
売主が不動産業者や法人事業者でない個人なら、建物に消費税は原則かかりません。反対に、事業者が売主なら課税関係が変わります。ここは一律ではないので、契約前に確認したいところです。
ケース別の注意点：親族・知人間・共有持分・土地のみ売買など
親族間の売買は、感覚で進めると贈与と見られるリスクがあります。相場から大きく外れた価格、代金未払い、実態は名義だけの移転、こうした要素が重なると危ないです。知人間では、遠慮が裏目に出て条件確認が甘くなりやすい。関係が近いほど、書面が必要です。
共有持分の売買は特に要注意です。共有者全員の関与が必要な場面も多く、単独でできると思い込むと止まります。土地のみの売買では、境界、測量、接道、再建築の可否が重要です。建物がなくても、土地は土地で難しい。私は、むしろ土地だけの方が確認事項は多いと感じることがあります。
価格設定のコツは、近隣成約事例、路線価、固定資産税評価額を見て、あまりに不自然な差を作らないことです。親族間なら、贈与と誤解されないよう根拠を残すのが無難です。ケースが特殊なら、最初にコーラルなど不動産業者へ相談して筋道を作るのが早道です。
個人間売買での主なトラブルと回避策（契約・調査・支払い管理）
典型的なのは、契約書の不備、隠れた瑕疵、抵当権の残存、代金支払いの遅れ、架空の債権や差押えの見落としです。個人間の不動産売買では、当事者が親しいほど確認が緩くなりがちで、そこが危ない。実務では「信用していたのに」が一番厄介です。
予防策は単純で、調査を先にやること、契約書に条件を入れること、決済は同時履行にすることです。手付金は解除の条件を明記し、契約不適合責任は期間と範囲を決めます。解除条件は、ローン否決、登記不備、境界未確定などを想定しておくと安心です。支払いは振込記録を残し、現金手渡しは避けたいところです。
トラブルが起きたら、感情で押し切らず、契約書と証拠を確認します。登記に問題があるなら司法書士へ、税金なら税理士へ、物件価格や損害の妥当性は不動産鑑定士の出番です。原因を切り分ければ、意外と解決の道は見えます。
契約書に入れたい条項例
「手付解除の期限」「契約不適合責任の期間と上限」「住宅ローン特約」「引渡し遅延時の扱い」「公租公課の精算方法」は必須級です。ここが薄い契約書は、正直かなり不安です。
「住宅ローン特約」とは
売買契約書における「住宅ローン特約」とは、買主が住宅ローンの融資を受けられなかった場合に、売買契約を無条件で解除（白紙撤回）できるという条項のことです。
この特約の内容や重要性について、以下のポイントが挙げられます。
- 白紙解除の保証： 住宅ローンの審査が通らなかった（否決された）際、買主は支払った手付金の返還を受け、損害賠償などを負うことなく契約を白紙に戻すことができます。
- トラブルの回避： 個人間売買では、金融機関の審査が通常よりも厳しくなる傾向があります。この特約を入れておくことで、万が一融資が降りなかった際でも、買主が無理な購入を強いられたり、売主との間で深刻な返金トラブルになったりすることを防げます。
- 契約書への明記： 契約書を作成する際には、単に「融資が受けられない場合」とするのではなく、具体的な解除条件や期限を明記することが、安全な取引のために推奨されています。
個人間売買では「言った・言わない」の争いになりやすいため、住宅ローンを利用する場合は必須級の条項とされています。
不動産会社（宅地建物取引業者）のサポート：利用すべき場面と費用感
個人間での不動産売買において、あえて不動産会社に仲介を依頼することには、**「取引の安全性」と「スムーズな進行」**という大きなメリットがあります。
主なメリットは以下の通りです。
1. トラブルを未然に防ぐ「物件調査」の徹底
個人間では見落としがちな、物件の権利関係や法的制限をプロの目で調査してもらえます。
- 権利関係の確認： 抵当権の抹消手続きの段取りや、差し押さえ・仮登記の有無などを事前に洗い出し、確実に引き渡せる状態を整えます。
- 法的条件のチェック： 用途地域や再建築の可否、建築基準法上の接道条件など、知らないと後に大きな問題になる論点を確認できます。
- 境界と測量： 特に土地の売買では重要となる境界の明確化など、専門的な知識が必要な部分をサポートしてもらえます。
2. リスクを回避する「精度の高い契約書」の作成
個人間取引の最大の落とし穴は、契約書の不備による「言った・言わない」の争いです。仲介を入れることで、以下のような重要な条項を適切に盛り込むことができます。
- 契約不適合責任： 隠れた瑕疵（不具合）があった際の責任範囲や期間を明確に定めます。
- 解除条件の明記： 手付解除の期限や、万が一の際の白紙撤回条件などを詳細に設定し、両者のリスクを下げます。
3. 住宅ローン審査の円滑化
買主が住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査は個人間売買に対して慎重になる傾向があります。
- 不動産会社が作成した**「売買契約書」「重要事項説明書**は必須で、融資がとれるかどうかの分かれ目になり、審査をスムーズに進める助けとなります。
4. 複雑なケースへの対応と調整
以下のような、当事者だけでは判断が難しいケースにおいて、解決への筋道を作ってもらえます。
- 共有持分が絡む取引。
- 古い建物で不具合が多い場合。
- 親族間で、贈与とみなされないための「適正な価格設定」の根拠が必要な場合。
仲介手数料は発生しますが、**「手間と安全性を優先するなら、専門家の関与はほぼ必須」**とされており、将来的な大きな損失やトラブルを防ぐための安全策として非常に有効です。
司法書士、行政書士、税理士のサポート：利用すべき場面と費用感
司法書士は、不動産会社のように適正価格を割り出すことはできません。重要事項説明書作成もできません。また買主を探す事もできません。
司法書士の仕事は、権利関係の確認、契約書のチェック、登記申請決済立会いが主な役割です。個人間売買では、契約から登記まで法的な部分を整える専門家として頼りになります。売買の安全性を上げる、ここが本質です。
頼むべき場面は、共有持分がある、抵当権抹消が必要、親族間で価格設定が微妙、ローン利用がある、契約書を自作したいが不安、こうしたケースです。費用感は事案によりますが、契約書作成、立会い、登記申請を含めて見積もるのが一般的です。安く済ませたい気持ちは分かりますが、後の損失を考えると専門家費用はむしろ安いことが多いです。
行政書士は、個人間の不動産売買の場面では売買契約書作成を業務委託で請け負うことはできますが、買い手を探したり、また重要事項説明書の作成はできません。
税理士は税金、不動産会社は仲介、司法書士は登記と法務、役割分担を混同しないことが大切です。質問として多いのは「契約書だけでも見てもらえるか」「決済当日だけお願いできるか」というものです。もちろん可能な範囲はあります。早めに相談した方が、選べる手段は増えます。
親族間での不動産売買において「適正な価格」を決める際は、税務署から「みなし贈与」と判定されないよう、市場価格（時価）に近い価格を設定することが極めて重要です,。相場よりも極端に安い価格で取引を行うと、その差額分が贈与とみなされ、買主に高額な贈与税が課されるリスクがあるからです,,。
みなし贈与を防ぐために・・・適正価格で売買する
個人間の不動産売買で最注意は事項として、みなし贈与があげられるでしょう。みなし贈与とは、民法上の贈与契約が成立していなくても、実質的に贈与があったのと同様の経済的利益が生じている場合に、税法上、その利益相当額の贈与があったものと「みなして」贈与税を課税する制度 です。 これは、相続税法第7条に定められています。
このみなし贈与を避ける方法として、適正価格での売買の必要ですが、適正価格を算出するための具体的な指標として、以下の方法を組み合わせることが推奨されています。
- 近隣の成約事例を参考にする： 実際に近隣で取引された類似物件の価格を確認し、それに基づいた価格設定を行います。
- 公的な価格指標を活用する： 路線価や固定資産税評価額を確認し、これらの指標と売買価格の間に不自然な差が生じないようにします。
- 不動産鑑定士による評価： 物件価格の妥当性を客観的に証明したい場合は、不動産鑑定士に依頼して評価額を算出してもらうのが確実です。
- 価格決定の根拠を残す： なぜその価格にしたのか、近隣事例や公的指標などの根拠を記した書面を残しておくことが、後々のトラブルや税務調査への備えとなります。
なお、住宅ローンの残債額がある場合、売買価格を単に残債額と同じにすればよいわけではありません。あくまで市場価値に基づいた「適正価格」での取引が求められます。
価格設定が不安な場合や特殊なケースでは、契約前に税理士に税務面を相談したり、コーラルなどの不動産会社に査定してもらい筋道を作ってもらうことが、安全な取引への近道です。
価格の決め方：相場・査定・路線価・固定資産税評価の使い方
個人間で価格を決めるときは、感覚より根拠です。相場、査定、路線価、固定資産税評価額、近隣取引事例を見比べると、かなり説明しやすくなります。親族間なら特に、後から「なぜこの価格か」と聞かれて困らない形にしておきたいところです。
実務的な決め方
まず不動産会社の簡易査定や成約事例で市場感をつかみます。次に路線価で土地の目安を見て、固定資産税評価額で税務・登記の基礎を確認します。最後に、形状の悪さ、再建築可否、古家の状態を加味します。数字は一つではなく、複数を並べるのがコツです。
根拠を残すテンプレ
「近隣成約事例の平均」「路線価に基づく土地評価」「建物の残存価値」「修繕費見込み」「境界未確定による減額」などをメモとして残します。価格を決めるより、決め方を残すことが大事です。税務にも効きますし、相手への説明も楽になります。
土地取引で必ず確認すべき論点：境界・測量・地目・インフラ
土地のみ売買では、境界と測量が中心です。建物がないから簡単、とはなりません。むしろ土地は、見えない論点が多いです。境界杭、越境、接道、地目、上下水道、ガス。ここを外すと、後で使いにくい土地になります。
測量が必要なケース
境界杭が見当たらない、地積測量図が古い、隣地との認識が食い違う、道路との接し方が怪しい。こういうときは測量を考えます。確定測量が取れれば、売買の安心感はかなり違います。安いから測量しない、は危ない選択です。
境界確定の手順
現地確認、資料収集、測量、隣地立会い、境界確認書の作成、必要なら越境協議。順番は地味ですが、これが基本です。揉めやすい部分ほど、先に書面で固定します。口頭の「だいたいこの辺」は、実務ではほぼ役に立ちません。
インフラと地目
水道、下水、ガス、電気の引込状況も確認します。地目が宅地でも、実際に使えるとは限りません。再建築の可否や接道条件も絡みます。土地は最後に効いてくる条件が多いので、早めに現地を見ておくと安心です。土地取引で必ず確認すべき論点：境界・測量・地目・インフラ
土地のみ売買では、境界と測量が中心です。建物がないから簡単、とはなりません。むしろ土地は、見えない論点が多いです。境界杭、越境、接道、地目、上下水道、ガス。ここを外すと、後で使いにくい土地になります。
測量が必要なケース
境界杭が見当たらない、地積測量図が古い、隣地との認識が食い違う、道路との接し方が怪しい。こういうときは測量を考えます。確定測量が取れれば、売買の安心感はかなり違います。安いから測量しない、は危ない選択です。
境界確定の手順
現地確認、資料収集、測量、隣地立会い、境界確認書の作成、必要なら越境協議。順番は地味ですが、これが基本です。揉めやすい部分ほど、先に書面で固定します。口頭の「だいたいこの辺」は、実務ではほぼ役に立ちません。
インフラと地目
水道、下水、ガス、電気の引込状況も確認します。地目が宅地でも、実際に使えるとは限りません。再建築の可否や接道条件も絡みます。土地は最後に効いてくる条件が多いので、早めに現地を見ておくと安心です。
よくある質問（FAQ）
個人間売買でも仲介手数料はかかりますか？
不動産会社を通さなければ、通常はかかりません。
個人間売買に消費税はかかりますか？
売主が個人で事業者でないなら、建物も原則非課税です。土地はそもそも非課税です。
住宅ローンは使えますか？
使えますが、金融機関の審査はやや慎重です。契約書の整備が重要です。
権利証をなくしたら売れませんか？
売れないわけではありませんが、別手続きが必要です。早めの確認が必要です。
親族間売買で注意することは？
相場とかけ離れた価格設定です。贈与と見られない工夫が要ります。
共有持分だけ売れますか？
可能です。ただし、他の共有者との関係整理が必要になることがあります。
土地だけの売買で一番大事なことは？
境界と接道です。ここを飛ばすと後で苦労します。
登記は自分でできますか？
不可能ではありませんが、ミスのリスクが高いです。実務では司法書士依頼が多いです。
不動産取得税は必ずかかりますか？
原則かかりますが、住宅用なら軽減や非課税に近いケースもあります。
相談はいつするべきですか？
契約書を作る前です。決済直前より、はるかに対応しやすいです。
まとめ：安全に進めるためのチェックリストと次の一手
個人間の不動産売買は法的に可能です。ただし、権利関係の確認、契約書の整備、税金の見通し、登記の準備を外すと一気に難しくなります。仲介手数料の節約は魅力ですが、安さだけで走るのはおすすめしません。正直、ここは慎重すぎるくらいでちょうどいいです。
今すぐ確認したいのは、登記名義人は誰か、抵当権や差押えはあるか、境界は明確か、売買価格は相場から不自然に外れていないか、必要書類はそろうか、住宅ローンや税金の論点はあるか、の6点です。順番としては、司法書士で法務確認、税理士で税務確認、不動産鑑定士で価格の妥当性確認が実務的です。
無料チェックリストや契約書ひな形を使う前に、まずは専門家へ相談してください。
コーラルでは、個人間の不動産売買に関するご相談を承っています。契約前の不安整理だけでも構いません。早めの一手が、いちばんの安全策です。
