夫婦間の不動産売買について解説

離婚する夫婦間の不動産売買に関する詳細な手続きと注意点

離婚時の夫婦間の不動産売買は、感情的なやりとりが伴うため、注意が必要です。まず、どちらか一方が不動産を引き継ぐのか、それとも売却して分割するのかを決めることが重要です。

基本的事項を抑え進めるために夫婦間売買に数多く取り組み成功させてきた専門家の意見を仰ぎ進めたほうが良いでしょう。

不動産、特にマイホームの夫婦間売買と言っても、まずは通常の売買と同じように不動産の価値評価を行います。

査定によって適正価格を把握する事ができ、売却や譲渡、引き継ぎの際の公平性が保たれます。また、売却時には税金や手数料にも注意が必要です。これらの点をしっかりと確認し、公平な取引を心掛けるようにしましょう。

夫婦間売買は、その実、他の一般的な不動産売買と大きく変わる部分はありません。ただ、離婚する夫婦間の不動産売買、特にマイホーム売買は、実は簡単そうでとても難しいという特性があります。簡単そうに思える理由はすでに売主と買主が確定していて、その売買意思も明確だからでしょう。でも夫婦だからこその簡単には超えられないとても高いハードルがあり、特に注意して取引する必要があります。

にもかかわらず何も考えず近くの不動産会社や知り合いの不動産屋さん、大手の不動産会社に相談したら、売買タイミングを間違え住宅ローンの借り入れはできず、出来ても金利が高かったり、住宅ローンじゃなく不動産担保ローンだったりします。また住宅ローン控除は利用できず、しかもみなし贈与にされたりもなったりします。しかもしかも仲介手数料もとても高額だったり。
ゆえに夫婦間の不動産売買を断念される方がとても多いという現実があります。
また、子供の養育費問題を放置したら後々トラブルの元ともなります。ゆえに離婚専門の弁護士介在しての不動産の夫婦間売買が必要なのですが、それを可能とする不動産会社は皆無でしょう。
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この動画で解説しているのは、離婚後もマイホームに住み続けたい奥様は多いです。この場合、養育費未払い問題も同時に解決できる手法です
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離婚時の夫婦間の不動産売買・基礎知識

離婚時の夫婦間の不動産売買に関する基礎知識を理解する事は非常に重要です。まず、夫婦が共有している不動産の扱いは、離婚契約書の中で明確に定める必要があります。不動産の所有権をどちらに移すのか、または売却して得た資金をどのように分配するのかを話し合います。

次に、不動産の市場価値の正確は把握もとても大切です。専門の不動産鑑定士や業者に依頼して査定を行い、公正な価格を設定します。これにより、感情的な対立を避ける事ができます。

さらに、売却後には税金や手数料が発生しますので、これらの費用についても把握しておく必要があります。全体を通して、円滑な取引を進めるためには、法的アドバイザーや不動産専門家のサポートを受けることを強くおすすめいたします。

夫婦間売買の手法まるっと解説！

実は夫が住宅ローンを組んでマイホームを買った夫婦が離婚した場合で、夫が家を出て妻がマイホームに住み続けるときは、後々になって大きな問題になる場合がとても多くあります。その理由は夫が数年後住宅ローンの支払いが滞り、住宅ローンを借りた金融機関から差押され競売にかけられ、その結果、妻はマイホームに住み続ける事ができなくなるからです。

ゆえにそんな後手後手の状況を事前に解決する方法、言い換えれば離婚時のマイホーム保全解決法が「夫婦間でマイホームを売買する夫婦間売買」になるのです。

住宅ローンの取り扱いについて

離婚時における住宅ローンの取り扱いは、非常に重要なポイントとなります。特に、夫婦の一方が不動産を保持する場合、ローンの名義や返済責任をどのように扱うかを明確にする必要があります。

まず、住宅ローンが夫婦共有の名義である場合、それを引き続き維持するのか、売却して清算するのかを話し合うことが大切です。不動産を保持する側がローンの引き継ぎを希望する場合、金融機関への相談をしなければなりません。また、名義変更や連帯保証人の見直しも必要です。

次に、離婚後の生活を考慮した際、残った住宅ローンの返済計画を立てる事が重要です。収入の変化や生活費を考慮して、無理のない返済プランの策定で精神的・経済的負担を軽減できます。

このように、住宅ローンの取り扱いは慎重に進める事が不可欠です。専門家のアドバイスを受けながら、最良の選択をしていきましょう。

◎ここがポイント
所有者（名義人）変更と、住宅ローンなどの債務者変更は全く違う次元のものです。
所有者変更時は債務者変更も同時に行っておかないと意味がありません。
ただ、金融機関など債権者は簡単には債務者変更を了承しません。
ゆえに金融機関の了承無で所有者（名義人）変更登記を行う人がいますが、勝手に行うと金融機関（債権者）は金消契約に反した行為とみなして競売にかけるので注意しましょう。
もしそれでもマイホームをいていしたい場合は、否応なく夫婦間によるマイホーム売買で解決する方法が選択肢となるのです。

残債がある場合の対応策

離婚時に住宅ローンの残債がある場合、その対応策を考える事が必要です。どのように残債を処理するかは、夫婦双方の経済状況や意向に大きく依存します。まず検討すべきは、残債を持つ不動産を売却して得られる資金で残りの住宅ローンを返済する方法です。この方法では、売却益が残債に充てられるため、債務の圧縮が可能です。

また、一方が不動産を引き継ぐ場合、引き継ぐ側が住宅ローンの名義や支払責任を引き受けなければなりません。これには金融機関での手続きが必要で、信用状況の影響が考えられるので注意が必要です。

さらに、場合によっては、住宅ローンのリファイナンスも選択肢のひとつと考えましょう。これにより金利の見直しや支払い条件の変更が可能となり、より良い返済計画を立てる場合があるのです。

このように残債がある場合の対応策は多岐にわたりますので、夫婦間売買に慣れた専門家の助けを借りながの状況判断はとても重要なのです。

連帯保証人や連帯債務者の変更

離婚に伴う不動産の処理では、連帯保証人や連帯債務者の変更が重要なポイントとなります。 まず、連帯保証人とは、ローンの返済について保証を行う人です。離婚後、一方が不動産を保持する際には、その人が連帯保証人を引き続き務めるか、新たに変更する必要があります。これにより、今後の返済に関する責任が明確になります。

次に、連帯債務者についてです。連帯債務者は、二人が共にローンの返済義務を負う事を意味します。離婚後、相手の名前を残したままだと、双方に責任が残るため、ライフプランにも影響が出る事があります。そのため、ローンの名義を一方に移すか、全額清算で終わらせるという選択肢があります。

これらの手続きは金融機関との話し合いが必要です。不明点が多い場合は、コーラルのような夫婦間売買の専門家への相談をお勧めします。慎重に進める作業が、将来のトラブルを防ぐ場合が多いのです。

夫婦間売買と財産分与の関係

夫婦間売買では、マイホームに住み続けるどちらかが、夫婦の持ち分すべての購入を考える場合もあるでしょう。

例えば、離婚時に夫がマイホームから退去して、妻がマイホームに住み続ける場合、夫から妻への慰謝料や養育費など財産分与のために夫の所有権を妻へ移転が行われるケースがあります。
財産分与は、養育費や慰謝料とは別物と考えられている方が多くおられますが、現実的、法的には分けられていないのが事実です。
ただ、この方法だけではマイホームのすべての所有権を手に入れられないケースが多いのです。
慰謝料や養育費などの財産分与総額は、実はそんなに多くありません。
離婚の原因や仕方によって違いはありますが、1000万円をこえる額などはまずないのが現実なのです。
従って、財産分与で移転できなかった残りの所有権は、妻が住宅ローンを他の銀行から借りて、夫に現金で支払うケースも必要になります。
こうしなければ、後に説明しますが、妻に贈与税納税義務が出て多額の税金を納めなければいけなくなるのです。

具体的な夫婦間売買方法

①売買代金を決める

最初に売買金額をいくらにするかを、税務署からみなし贈与とされないように市場価格にかけ離れていない価格（適正価格）で決めます。この価格設定を間違えて売買完了した後みなし贈与とされたら、税務署に多額の贈与税を納税しなければならなくなるので絶対間違えてはいけません。

②購入資金調達（住宅ローン借入も検討）

夫婦間と言えども他人と売買契約する時と同様に、実際に相手にお金を支払わなくてはいけません。お金の流れが不明瞭だと税務署は、当売買を不自然とみなし徹底的に調査を行うようです。

また購入当事者は、通常、金融機関から住宅ローンなどの融資を受けて資金調達されていますが、夫婦間での不動産売買は住宅ローン利用はとてもハードルが高いです。
その高さは、「えっ、こんなに⁉」という程です。
理由は、妻が住宅ローンを借りて売買代金を支払い、そのお金が夫の住宅ローン以外の良からぬ借金返済に消える事が考えられるためなのです（実際この手の偽装離婚が多かった過去が有ったという事でしょう）。

住宅ローンは住宅購入のためだけローンであって、夫の借金返済の利用には使えないようになっているのです。

また仮に住宅ローンが受けれたとしても、離婚時に妻が夫から残りの所有権を買う場合、妻は現在借り入れしている銀行とは別の銀行からの住宅ローン借り入れが必要となります。

ただ夫婦間売買では住宅ローンが全く利用できないというわけではありません。
ほぼ知られていませんが、ひっそりとわずかですが金融機関で扱ってくれるところがあり、離婚の事情が明瞭明確な場合のみ審査し融資実行してくれます。

この時に問題となるのが、離婚の事情が明瞭明確な理由と、妻のおかれている状態です。
これらの状態がネックとなり金融機関が融資に応してくれない場合が多いのです。

夫婦間売買でどうしても住宅ローンを利用したいと言う人は、事前にぜひコーラルなどに在籍する専門家（親族間売買のためだけの専門家「親族間売買支援アドバイザー」）に相談されることをおススメします。

夫婦間売買の住宅ローン利用はとても難しい。審査が通らずお困りのケースも有ります。
コーラルなら他社で難しいと言われた場合でも、審査通過できる可能性があります

「家が売れたら離婚する」を金融機関は嫌う！

よく、「家が売れたら離婚したい」との相談を受けますが、まず初めにお伝えしますが、それは金融機関はこの家を買うために、買う側の夫婦どちらかへの融資は絶対しません。
その理由は、離婚を後押しする状態、背中を押す状態を良いと思っていないからです。

また、もしパートタイマーや派遣社員などで年収が住宅ローンの利用条件内になかった場合、住宅ローン借入が出来ないのです。

コーラルの場合では、離婚による夫婦間売買時に妻の借入先として住宅金融支援機構のフラット35を利用することが多くあります。
また当事者の状況により銀行や信用金庫へも利用することが有りますが、必ず借り入れに必要な書類が有りますから不動産業者を仲介としなければ、住宅ローン借り入れをして夫婦間売買を行うときは出来ないことになります。

③重要事項説明書、売買契約書の作成

金融機関から住宅ローンなど融資を受ける場合や、住宅ローン控除を受ける場合には、宅地建物取引業者（コーラルのような不動産会社）の作成した宅地建物取引士記名押印の有る売買契約書が必要となります。

④確定申告

売買時における色々な特例を受けるためには、確定申告をしなくてはいけません。
また、夫婦間売買をする場合は、税理士など専門家との打ち合わせも必要なケースが多いです。
離婚時によく相談して財産分与の比率を調整しないと税務上、贈与となって多額の税金が発生する可能性があるからなのです。

夫婦間売買は、造詣が深い弁護士も少なく、まだまだ知られていない解決方法なのですが、離婚時のマイホームの処分方法として有効な手段で、離婚後もマイホームに住み続けるなら、後で揉めないために有効なやり方なのです。

離婚成立前に不動産売買（譲渡）にかかる費用総額、税金総額を把握しておこう！

不動産の売買は、その額によっては譲渡所得税がかかる場合も有り、離婚前の不動産譲渡は贈与税や不動産所得税がかかるケースもあります。
また売買にはその他の税金、例えば登録免許税や固定資産税などの納税が有ります。

買受（譲受）側の税

夫婦間で不動産売買で買う側や譲渡を受ける側が注意しておきたいのが、贈与税と不動産取得税です。
夫婦間でも、不動産の譲渡には贈与税が課税される可能性があり、また離婚前（離婚届を出す前）の夫婦間にける不動産譲渡には不動産取得税が課税される場合があります。
尚、不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税となります。
更に、離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象になります。

◎ここに注意！
夫婦間の売買については、売買価格に注意が必要です。売買価額が時価と比べたときに著しく低い場合、みなし贈与として時価と売買価格との差額に贈与税が課税される場合があるからです。（相続税法7条）

〇 不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税
〇 離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象に

尚、離婚前の不動産の譲渡でも、贈与税の配偶者控除の適用要件を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。

配偶者控除

配偶者控除を受けるためには下記の【配偶者控除の適用要件】に注意しましょう。

①婚姻期間が20年以上であること
②居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること
③贈与の翌年の３月15日までに不動産に居住し、引き続き居住する見込みであること

贈与税の配偶者控除を受ける場合でも、基礎控除（110万円）分は差し引くことができます。
よって結婚して20年以上経過している夫婦の場合には、離婚前の自宅不動産の譲渡を行っても、不動産の価格が2,110万円までなら贈与税はかからないことになります。

なお、配偶者控除を受けて無税になる場合でも、贈与税の申告は必要で必ず申告しましょう。
贈与税の申告の際には、添付書類として、所有権移転登記後の登記事項証明書や贈与契約書が必要になります。贈与税の申告は、贈与の翌年の２月１日から３月15日までの期間中に行わなければなりません。もし申告を忘れると、税負担が大きくなってしまいますから注意しておきましょう。

〇 離婚前でも配偶者控除が使えるなら贈与税は課税されない

譲渡人側の税

離婚に伴い、マイホームを妻に財産分与する場合、夫は妻へ自分の所有権を譲渡したことになり、夫は譲渡所得税を課税される場合があります。
譲渡所得税は「譲渡所得」があったときにかかる税金で、アベノミクス時にように不動産が値上がりしていれば譲渡所得税の課税対象になる場合があります。
もし、譲渡所得税の3,000万円の特別控除を受けるなら離婚後に譲渡する方が良いでしょう。

◎ここに注意
通常、親族間でマイホームを売買したら居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除は利用できません。
但し、離婚が成立した後での元妻との売買は親族間の売買ではないので、居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除が適用できる可能性がありますので、離婚が成立してから売買をしたほうがいいケースがあります。

結論：離婚時夫婦間で行う不動産の売買（譲渡）は離婚の前後どちらが良い？

さて、離婚時夫婦間で取り決め行う財産分与や贈与、マイホームの夫婦間売買、第三者への単純売却（任意売却）、それとも早急なる解決手段としては何もしないの結論はどの方法が良いのでしょう⁉
また、もしマイホームを夫婦間で譲渡する場合でも、名義変更手続きは離婚前と離婚後どっちが良いのでしょうか⁉
悩めるところではありますが、実はどの方法が良いかは離婚する夫婦状態を鑑みて総合的横断的に検討しなければベストな回答は出ないものです。
但し基本形はあります。
まずは財産分与を基本として考えましょう。ここで気を付けるべきは贈与税です。
贈与税が掛かりそうな財産部分は贈与が良いか、それとも夫婦間売買が良いかは特別控除の利用が可能かどうかで違ってきます。
また、協議離婚・裁判離婚ともに離婚成立後であっても２年間は相手方に対して財産分与を請求できますから、精神状態が整っていないときは早急なる解決は図らず何もしないという判断も有っていいでしょう。
離婚時は夫婦のどちらかが原因を作って、原因を作った側が冷静であり、原因を作られた側は冷静に対処できないものです。
離婚時の財産処分は、どうしても思い通りになるものでも平等になるものでもありません。また税法等法令が邪魔をして資産の目減りが起こる可能性もあります。
これを、法令等を味方につけて極力思い通りできるためにも冷静になるべきなのです。
離婚時はついつい感情的になり冷静な判断が出来ないが場合が多いのです。そんなときに解決しようとしても良い解決手段は採れないものです。

離婚時の財産処分ほど、考えられるすべての手法を使って行うのがベストなのです。言い換えれば、すべてを組み合わせて対策を考える必要が有るのです。

離婚前の売買？贈与？離婚後の売買？財産分与？

まず注意すべきは弁護士、司法書士など士業者は「税金がかからないので、離婚なら財産分与ですね」 という一辺倒なアドバイスをしがちであるという事でしょう。
なぜ、こんなアドバイスしかできないかですが、弁護士など士業者自身の仕事にならないと報酬がもらえないからなのです。

ただ、ハッキリしている事は有ります。
それは、離婚時に財産分与が最も財産を分ける手段として良いとは限らないという事です。
特に不動産に限って言えば財産分与が良いとは限りません。

贈与と売買、どちらを選ぶのがお得になるのかですが、売買で発生する譲渡所得税と、相続で発生する贈与税を比較すると、贈与税の方が高くなります。
そのため一般的には、売買契約を交わすことが多いです。
更に、場合によっては「負担付贈与契約」といって、贈与を受ける変わりにローン債務を負うという選択肢もあります。
ですので、弁護士の一方的な財産分与一辺倒なアドバイスを鵜呑みにしてはいけません。

では、その他の方法としては不動産を第三者へ売却すると言う方法もありますが、これもまたベストでない場合が多くあります。
離婚する夫婦にとってのマイホームの処遇はとても悩めるものです。
従って、その状況をもてあそび不安を駆り立て不動産業者や任意売却専門業者が、過去こんなことが有った、あんな悲惨な状況に陥ったなどの話を誇張して恐怖心を煽っているケースはとても多く、離婚時のマイホーム処分に任意売却をやたらと勧めているケースが見受けられますが、このアドバイスも鵜呑みにしてはいけません。

ハッキリ言いますが、任意売却ほど不動産売買仲介を業とする者にとって楽な商売は無いのです。
2000件以上の任意売却実績を誇る私、大久保一馬が言うのですから間違いありません。

任意売却は、不動産業者の中でも売却実績の乏しい、何の売却マーケティングもセールス手法も持たない不動産業者が手っ取り早い儲けの手段として参入しているのです。
そんな不動産業者や任意売却業者（一般社団法人も含む）などの言葉は、任意売却以外の解決手段が有っても、そんなことお構いなしに任意売却ありきで話をしているケースばかりですから信じないに限ります。

任意売却専門業者と言う存在は、離婚する相談者の利益ではなく、業者利益につながる方向性でしか話をしませんから気を付けなければいけません。

もし、どうしても夫婦の思い入れのあるマイホームを売却処分して、新たな気持ちで再出発したいなら任意売却もいいかもしれませんが、任意売却は売却後の負担もそれなりに被ることになると言う事実にも目を向けましょう。任意売却は、もう他に解決方法が無くなった時の最後の最後の手段なのです。

夫婦間でマイホーム売買する場合、特に気を付けるべきは離婚前の売買が良いのか、離婚後の売買が良いのかという事になります。
どちらが良いかは、以下の事によりどちらが良いかは違ってきます。

①夫婦の婚姻期間・・・・婚姻期間20年以上なら夫婦間贈与の2000万円配偶者特別控除を利用する方法を利用
②マイホームの住宅ローン残債額
③マイホーム評価額（査定額）
④買取する者の属性（年齢・勤務状態・収入など）

あなたの置かれた状況を具体的に鑑みて夫婦間売買が良いのかどうかを判断しなければいけないでしょう。

夫婦間の不動産売買のメリットとデメリット

夫婦間不動産売買には、いくつかのメリットとデメリットがあります。まず、メリットとしては、離婚後の生活に向けた新しいスタートを切るための資金を得られるケースが挙げられます。不動産の売却が進むことで、夫婦それぞれ生活をスムーズに始める事ができるのです。さらに、現金化による解決によって相手の負担を軽減し、合理的な解決につながります。

一方、デメリットとしては、感情的な対立が生じる可能性があるケースが考えられます。不動産は多くの思い出が詰まったものであり、売却過程での意見の不一致がストレスとなる場合があります。また、売却手続きには時間とお金がかかるため、その分の負担も考慮しなければなりません。

このように、夫婦間不動産売買にはメリットとデメリットが存在しますので、慎重に選択し進めるなければいけないのです。

名義変更の手続き方法

離婚後、不動産の名義変更は重要な手続きの一つです。名義変更を行うことで、どちらが不動産を所有するのかを明確にし、新たな生活をスタートさせることができます。まず、名義変更には登記申請が必要です。そのための登記所提出のための書類準備が大切です。

名義変更の際には、離婚に関する合意書や不動産の権利証、印鑑証明書などが必要です。これらの書類を整えたら、登記申請書を作成し、管轄の登記所に申請します。その後、登記官による審査が行われ、問題がなければ名義変更が完了します。

名義変更作業は複雑に感じるかもしれませんが、専門家へ相談すればスムーズに進められます。きちんと手続きを行うことで、今後のトラブルを避ける事ができるでしょう。

必要な書類とその取得方法

名義変更のためには、いくつかの書類が必要です。まず、最も重要な書類は「登記申請書」です。これは、登記所で所定の用紙を入手するか、インターネットからダウンロードして記入します。

次に、「不動産の権利証」が必要です。この書類は、不動産を所有している証明となります。購入時に受け取った権利証を探してください。また、税務署からの「固定資産税納税通知書」も必要です。これにより、不動産の評価額を証明できます。

さらに、離婚に関する「合意書」や「印鑑証明書」も求められます。合意書は、離婚に際して不動産の取り扱いについて明記したものであり、一緒に作成しておくと良いでしょう。印鑑証明書は市区町村役場で取得できます。

これらの書類を揃えることで、名義変更の手続きをスムーズに進められます。事前にしっかりと準備を行い、円滑な手続きを目指しましょう。

名義変更手続きの流れ

名義変更手続きの流れは、いくつかのステップに分かれています。まず初めに、必要書類を準備します。主な書類には、離婚に関する合意書、不動産の権利証、印鑑証明書、戸籍謄本などがあります。これらの書類は、名義変更に欠かせないものです。

次に、名義変更のための登記申請書を作成します。この書類には、変更後の名義人の情報や不動産の詳細を記入します。書類が整ったら、管轄の登記所に提出します。その際、申請手数料が必要となりますので、あらかじめ準備しておくことをお勧めします。

最後に、登記官による審査が行われます。問題がなければ名義変更が完了し、新しい登記簿が発行されます。この手続きには通常数週間かかりますが、専門家のサポートを受ければスムーズに進めることが可能です。こうした流れを理解しておく事で、安心して名義変更手続きを行うことができるでしょう。

財産分与と税金について

財産分与を行う際には、特に税金について十分に理解しておく必要があります。それは、夫婦間での不動産を含む財産の取り決めが、適切に行われないと、予期しない税金が発生する可能性があるためです。

まず、財産分与における資産評価は重要です。不動産の評価額確定によって適切な分配が可能となります。評価額が高すぎると、分配後に一方が高い税金を負わなければいけない場合があるのです。だからこそ、専門の不動産業者への依頼が理想的なのです。

さらに、売却した不動産に対しては譲渡所得税が課せられる場合があります。売却益から取得費や譲渡費用を差し引いた額が課税対象となります。そのため、売却の際はいくつかの費用を計上できる事を知っておくと良いでしょう。

最終的には、弁護士や税理士と相談しながら進めることで、よりスムーズに財産分与を行い、税金の問題を最小限に抑えることとなるのですから。

財産分与の仕組みと手続き

財産分与は、離婚時に夫婦が保有している財産を分割するための手続きです。これは法律に基づいて行われるため、正確な理解が必要です。まず、分与対象となる財産を把握します。一般的には、結婚生活の中で得た財産が対象となりますが、個人の資産や贈与されたものなどは分与対象外です。

次に、財産評価を行います。これには不動産の査定や預金口座の残高確認が含まれます。評価は二人で話し合い、納得のいく方法で行うことが重要です。評価額が決まれば、その額を元に、どのように分けるかを協議します。

最後に、合意した内容を文書化し、必要に応じて公正証書にすることが推奨されます。これにより、将来的なトラブルを避けることができます。財産分与の手続きは感情的な部分も多いため、冷静に進めることが重要です。

不動産売買にかかる税金と費用

不動産売買においては、いくつかの税金と費用が発生します。まず、「譲渡所得税」が重要です。これは、売却した不動産に対して課せられる税金で、売却益から取得費用や譲渡費用を差し引いた額が課税対象になります。譲渡所得税の計算方法の理解で予想外の税負担を避ける事ができます。

買受（譲受）側の税：贈与税と不動産取得税

夫婦間で不動産の売買で買う側や譲渡を受ける側が注意しておきたいのが、贈与税と不動産取得税です。
夫婦間でも、不動産の譲渡には贈与税が課税される可能性があり、また離婚前（離婚届を出す前）の夫婦間にける不動産譲渡には不動産取得税が課税される場合があるのです。
尚、不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税となります。
更に、離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象になります。

◎ここに注意！
夫婦間の売買については、売買価格に注意が必要です。売買価額が時価と比べたときに著しく低い場合、みなし贈与として時価と売買価格との差額に贈与税が課税される場合があるからです。（相続税法7条）
〇 不動産の譲渡が離婚時の財産分与なら贈与税は非課税
〇 離婚が前提でも離婚前に不動産を譲渡すれば贈与税の課税対象に
尚、離婚前の不動産の譲渡でも、贈与税の配偶者控除の適用要件を満たしていれば、2,000万円まで非課税となります。

次に、「登録免許税」がかかります。これは、不動産の名義変更を行う際に生じる税金で、物件の価格や評価額に基づいて計算されます。名義変更が必要な場合、この費用を予算に入れることが大切です。

譲渡人側の税：譲渡所得税

離婚に伴うマイホームの妻への財産分与は、夫は妻へ自分の所有権を譲渡した事になり、夫は譲渡所得税を課税される場合があります。
譲渡所得税は「譲渡所得」があったときにかかる税金で、アベノミクス時にように不動産が値上がりしていれば譲渡所得税の課税対象になる場合があります。
もし、譲渡所得税の3,000万円の特別控除を受けたいなら、離婚後の譲渡がこの控除を利用できるのでベストでしょう。

◎ここに注意
通常、親族間でマイホームを売買したら居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除は利用できません。
但し、離婚が成立した後での元妻との売買は親族間の売買ではないので、居住用不動産の譲渡として3,000万円の特別控除が適用できる可能性がありますので、離婚が成立してから売買をしたほうがいいケースがあります。

さらに、不動産売買には仲介手数料や、登記費用、印紙税などの各種手数料も発生します。これらの費用をあらかじめ把握し、総合的な予算を立てておくことで、計画的に不動産の売買を進めることが可能となるのでこれらの税金と費用を考慮し、賢明な判断を下しましょう。

具体的なケーススタディ

具体的なケーススタディを通じて、離婚時の夫婦間不動産売買における実際の流れを見ていきましょう。

例えば、AさんとBさんという夫婦のケースです。二人は共に購入した家がありましたが、離婚を決定しました。まず、彼らは不動産の評価を専門家に依頼し、適正価格を把握しました。その結果、現在の市場価値は3,000万円と評価されました。

次に、Aさんが家を引き継ぐことを希望しましたが、Bさんも一定の資産を求めていました。このため、AさんはBさんに対して1,500万円を支払い、名義を変更する形で所有権を引き継ぎました。こうすることで、双方が納得の上で不動産を処理できました。

このように、ケーススタディを通じて、事前の評価と双方の合意形成が重要であることがわかります。これらのステップを踏むことで、スムーズに手続きが進められるのです。

ケース1: 離婚と同時に売却

ケース1では、離婚と同時に不動産を売却するケースを考えます。CさんとDさんは、長年暮らした家を持っていましたが、離婚をすることに決めました。二人は不動産を早急に売却し、現金を得ることを選びました。

まず、CさんとDさんは信頼できる不動産業者を探し、査定を依頼しました。不動産業者からのアドバイスを受けて、家の修繕や清掃を行い、最大限の利益を得られるよう準備しました。

査定の結果、彼らの不動産は4,000万円で売却できると評価されました。二人はその価格をもとに売却に着手。無事に買い手が見つかり、売買契約を締結しました。

売却後、得られた代金は公平に分配され、Cさんは新しい住居を決めることができました。このケースから、離婚と同時に不動産を売却する際も、迅速な決断と適切な準備が重要であることが分かります。

ケース2: 離婚後の売買

ケース2では、離婚後の売買について考えてみましょう。CさんとDさんは、離婚を経てそれぞれ新たな生活を始めることになりました。彼らが所有していた不動産は、離婚手続きの際に売却することが決まりました。

まず、CさんとDさんは、物件の査定を専門家に依頼しました。評価の結果、物件の市場価値は4,000万円と算定されました。次に、二人は売却価格について話し合い、納得のいく条件で売却することに決めました。

売却が決まると、実際の手続きに移ります。仲介業者を通じて、内覧や契約の準備を行った結果、物件はすぐに買い手が見つかり、希望額で成約することができました。

このケースでは、離婚後でもスムーズに不動産を処理するために、事前の査定と専門家のサポートが非常に重要でした。双方が満足できる結果を得られたことが、CさんとDさんの生活の新たなスタートにつながったのです。

ケース3: 贈与による手続き

ケース3では、贈与による手続きを見ていきます。CさんとDさんは、不動産の所有権をどちらが持つかで揉めることなく、贈与という形で解決を図りました。

Cさんは、離婚後もスムーズに生活を始めたいと考え、Dさんに対して自宅の名義を贈与することにしました。この際、法律的な手続きを踏むことが非常に重要です。贈与契約書を作成し、公正証書にすることで、後々のトラブルを防ぐことができます。

また、贈与に伴う税金についても注意が必要です。贈与税がかかる可能性があるため、事前に税理士に相談することが望ましいです。このケースでは、Cさんが贈与税を支払い、その後無事に名義変更が完了しました。

このように、贈与による不動産の手続きは、合意があれば円滑に進めることが可能です。双方の理解を深めることで、さらなるトラブルを防ぐことができるのです。

トラブルを避けるための注意点

トラブルを避けるためには、まず合意形成が重要です。離婚時の不動産売買では、双方が納得できる条件で進めることが不可欠です。納得いかない点がある場合は、事前に話し合いを行い、意見の相違を解消する努力が必要です。

次に、専門家への相談も有効です。不動産の法律や税金に関する知識が乏しいと、後々トラブルが発生することがあります。弁護士や不動産鑑定士に相談し、正確な情報を得ることで、リスクを軽減することができます。

また、書面での記録も忘れずに行いましょう。合意内容を文書化することで、後のトラブルを防止し、お互いの了承が確認できます。しっかりとした対策を講じることで、スムーズに不動産の売買を進めることが可能です。

弁護士や専門家への相談の必要性

離婚時の夫婦間不動産売買において、弁護士や専門家への相談は非常に重要です。法律や不動産に関する知識が不足していると、意図せず不利な条件で合意する可能性があります。専門家のアドバイスを受けることで、自分たちの権利を守り、公平な取引を進めることができるのです。

特に、離婚に伴う財産分与は複雑で、感情的な要素が絡むため、冷静な判断が必要です。弁護士に依頼すれば、法律的な視点から分配の妥当性や必要な手続きを教えてもらえます。また、不動産の専門家に相談することで、適切な価値評価ができ、より公平に売却することが可能です。

さらに、書類の作成や契約に関するサポートも受けられるため、手続きにおける不安を軽減できます。信頼できる専門家を選ぶことで、万全の準備を整え、トラブルを未然に防ぐ体制を築くことができるでしょう。

不動産売買契約時の注意点

不動産売買契約時にはいくつかの重要な注意点があります。まず、契約書の内容を十分に理解することです。特に、引渡し期日、代金の支払い方法、瑕疵担保責任に関する事項を確認しましょう。各項目について疑問があれば、必ず事前に質問することが重要です。

次に、売買価格の設定も慎重に行う必要があります。市場価格の調査を行い、公正な価格設定を心掛けることがトラブルを避ける鍵となります。適正価格を知るためには、専門の査定士に依頼し、正確な評価を受けることも一つの手段です。

最後に、契約締結後のキャンセルや変更に関する条項についても注意を払うべきです。通常、契約後のキャンセルは難しいため、しっかりとした合意が求められます。これらのポイントを意識することで、スムーズに不動産売買契約を進めることができるでしょう。

まとめ

離婚を考える夫婦にとって、不動産売買は重要な手続きの一つです。物理的な資産を分ける際、冷静に判断することが求められます。特に、感情的な対話が多い離婚のプロセスでは、冷静さを保つことが難しくなることがあります。

まず、夫婦間で不動産の扱いについて合意を得ることが大切です。どちらかが不動産を引き継ぐのか、または市場に出して売却し、得られた利益を分けるのか、選択肢は多岐にわたります。それぞれのメリットとデメリットを考慮しながら、慎重に進めましょう。

最後に、専門家の意見を参考にすることを忘れないでください。不動産売買に関する法律や税金についても知識が必要です。信頼できるアドバイザーと共に進めることで、トラブルを避け、円満な解決に繋がるでしょう。

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