国立社会保障・人口問題研究所の2020年国勢調査ベースでは3,696,171人です。最新の「日本の地域別将来推計人口」（2023年12月推計）では、2035年に3,145,630人まで減少すると推計されています。つまり、2020年から2035年までに約55.1万人、14.9％減少する計算です。
そして不動産市場については、単純に「人口が15％減るから不動産価格も15％下がる」とは考えられません。国土交通省も、人口増減率と地価変動率には強い相関がある一方、これはあくまで都道府県データ上の関係であり、個別地域の価格をそのまま決めるものではないとしています。
そこで、人口減少率を基礎にした3つの価格シナリオを作ります。
1．四国4県の人口は2035年までにどう減るのか
| 県 | 2020年 | 2035年 | 減少人数 | 減少率 |
|---|---|---|---|---|
| 徳島県 | 71.96万人 | 60.08万人 | ▲11.88万人 | ▲16.5% |
| 香川県 | 95.02万人 | 83.79万人 | ▲11.23万人 | ▲11.8% |
| 愛媛県 | 133.48万人 | 113.90万人 | ▲19.59万人 | ▲14.7% |
| 高知県 | 69.15万人 | 56.80万人 | ▲12.35万人 | ▲17.9% |
| 四国4県 | 369.62万人 | 314.56万人 | ▲55.05万人 | ▲14.9% |
徳島・高知の減少率が特に大きく、香川が比較的緩やかです。
つまり2035年には、
現在の四国4県から「横浜市1都市分に近い人口」が消える
というほどのインパクトがあります。
2．しかし「人口▲15％＝不動産▲15％」ではない
ここが不動産分析では非常に重要です。
例えば、
人口▲15％
↓
住宅需要▲15％
↓
不動産価格▲15％
とはなりません。
なぜなら、
- 新築住宅の供給減少
- 世帯数の変化
- 高齢者の死亡による相続売却
- 空き家増加
- 若年層の流出
- 都市部への人口集中
- 金利
- 所得
- 建築費
- インフレ
- 投資需要
などが同時に作用するからです。
実際、2025年の地価調査では全国住宅地が前年比+1.0％だった一方、地方圏は+0.1％にとどまっています。つまり「全国平均が上昇しているから地方も上がる」という構造ではありません。
3．そこで3つの価格シナリオを作る
今回は、
人口減少に対する地価の感応度
を仮定します。
シナリオA：人口減少の50％だけ価格に反映
人口▲14.9％
↓
地価▲約7～8％
シナリオB：人口減少と同程度
人口▲14.9％
↓
地価▲約15％
シナリオC：人口減少の1.5倍
人口▲14.9％
↓
地価▲約22～23％
これは「将来価格を予言」するものではなく、人口要因だけを取り出した感応度分析です。
4．四国全体の2035年不動産価格
2026年現在の価格を「100」として考えます。
| シナリオ | 2035年価格指数 | 価格変化 |
|---|---|---|
| 楽観 | 92～93 | ▲7～8％ |
| 基準 | 約85 | ▲15％ |
| 悲観 | 77～78 | ▲22～23％ |
私なら、四国全体の住宅地については「▲10～20％程度」を人口要因による基本的な警戒ゾーンとして見ます。
ただし、これは四国全体の平均的な話です。
ここからが重要です。
5．県別に見るとかなり違う
人口減少率だけを価格に反映させた場合、
徳島県
人口
▲16.5％
価格シミュレーション：
- 楽観：▲8.6％
- 基準：▲16.5％
- 悲観：▲23.7％
したがって、人口要因だけなら**▲10～25％程度**が警戒レンジ。
香川県
人口
▲11.8％
価格シミュレーション：
- 楽観：▲6.1％
- 基準：▲11.8％
- 悲観：▲17.2％
四国4県では比較的有利です。
特に高松市中心部など、人口・商業・行政・医療機能が集積する地域では、この数字より下落幅が小さくなる可能性があります。
愛媛県
人口
▲14.7％
価格シミュレーション：
- 楽観：▲7.6％
- 基準：▲14.7％
- 悲観：▲21.2％
松山市への人口・都市機能集中がポイントです。
県全体では人口減少しても、松山市中心部と地方部では全く違う市場になります。
高知県
人口
▲17.9％
価格シミュレーション：
- 楽観：▲9.4％
- 基準：▲17.9％
- 悲観：▲25.6％
4県の中では最も厳しい人口動態です。
特に地方部では、人口減少だけではなく、
「買い手そのものが少なくなる」
という流動性リスクが大きくなります。
6．しかし「本当に怖いのは平均価格ではない」
ここが私が最も重要だと考えるところです。
例えば四国全体の平均地価が、
▲15％
だったとしても、
すべての地域が▲15％になるわけではありません。
むしろ、
Aランク
高松・松山などの中心部
人口減少
↓
人口集中
↓
住宅需要維持
→ 0～▲10％程度
場合によっては上昇もあり得る。
Bランク
県庁所在地の郊外・地方都市
人口減少
↓
住宅需要減少
→ ▲10～25％程度
Cランク
郊外・過疎地域
人口減少
↓
空き家増加
↓
売却物件増加
↓
買い手減少
↓
価格下落
→ ▲25～40％以上
も十分に考えられます。
7．さらに「土地」と「建物」を分ける必要がある
例えば築30年の戸建てを考えてみます。
土地価格が
3,000万円 → 2,400万円
になったとします。
▲20％です。
一方、建物が老朽化して、
1,000万円 → 500万円
となれば、
物件総額は
4,000万円
↓
2,900万円
となります。
つまり、
土地▲20％
でも、
物件総額▲27.5％
になる。
逆に駅近マンションなら、建物の希少性や建築費上昇によって、人口減少ほど価格が下がらない可能性もあります。
8．2035年に四国で起こり得る「K字型不動産市場」
私は四国については、今後この形になる可能性が高いと見ます。
2035年
│
┌──────────┴──────────┐
↓ ↓
都市中心部 地方・郊外
│ │
人口集中・維持 人口流出・高齢化
│ │
住宅需要維持 住宅需要減少
│ │
価格維持～下落小 空き家増加
│ │
↑ 売却増加
│ │
「強い不動産」 「弱い不動産」
つまり、
「四国の不動産が下落する」のではなく、「売れる不動産と売れない不動産の差が極端に広がる」
ということです。
9．さらに2035年は「人口」より「生産年齢人口」が重要
四国4県では、2035年に高齢化率がさらに上昇します。
例えば香川県では、2020年の65歳以上比率32.5％から2035年には35.9％、愛媛県では33.2％から37.0％、高知県では34.6％から37.4％になる推計です。
つまり、
人口▲15％
だけではなく、
住宅を購入する現役世代の比率も低下
していく。
これは中古住宅市場にとって非常に重要です。
10．私なら2035年をこう予測します
四国4県を一つの不動産市場として考えるなら、
2026年
100
↓
2030年
90～97
↓
2035年
75～90
くらいのレンジを人口動態から想定します。
ただし、これは「四国の全物件の平均価格」という意味ではありません。
より現実的には、
| エリア | 2035年価格イメージ |
|---|---|
| 高松・松山の一等地 | 90～110 |
| 徳島・高知中心部 | 85～100 |
| 県庁所在地の郊外 | 70～90 |
| 地方都市 | 60～85 |
| 過疎地域・不便な住宅地 | 40～70 |
というK字型・多極化を想定します。
11．そして非常に面白いポイント
国交省の分析でも、人口密度と住宅地平均地価には強い相関が確認されています。過去の都道府県データでは、人口密度と住宅地平均地価の相関係数が0.895、決定係数0.797でした。人口増減率と地価変動率にも相関係数0.714が確認されています。
したがって、
人口減少そのもの
よりも、
「人口がどこから消え、どこに残るのか」
を見るほうが、不動産価格を予測する上でははるかに重要です。
結論
四国4県は、
2020年：約370万人
↓
2035年：約315万人
となり、
約55万人・14.9％減少
する見通しです。
人口要因だけでシミュレーションすると、
2035年の四国全体の住宅地価格は▲10～20％程度
を一つの警戒レンジとし、条件が悪い地域では
▲25～40％以上
まで下落する可能性を考えておくべきです。
一方で、高松・松山などの人口・雇用・商業・医療・行政機能が集積する地域は、人口減少率ほど価格が下がらない可能性があります。
したがって、四国の2035年問題は、
「人口が15％減るから不動産が15％下がる」
ではなく、
「人口減少によって、不動産の価値が残る場所と消える場所が明確に分かれる」
と考えるのが、より実務的です。
