愛知県の不動産市場は、首都圏のような「一極集中」ではありませんが、2035年に向けては県内で大きな二極化が進む可能性が高いと考えられます。
まず前提として、愛知県の人口は2015年頃をピークに減少局面へ入り、2035年には約699万人まで減少すると推計されています。
一方で、名古屋市は人口減少が比較的緩やかで、2035年時点でも約226万人規模を維持すると予測されています。
予測データの出典・前提条件・注意点
参考資料は、国土交通省の地価公示、都道府県地価調査、不動産情報ライブラリ、総務省統計局の国勢調査、国立社会保障・人口問題研究所の将来人口推計、愛知県や各自治体の人口統計・都市計画資料です。
予測基準年は2025年、対象年は2035年。名目価格を対象とし、物件種別と立地を分けて評価しています。金利、景気、災害、制度変更、開発計画の遅延によって結果は変わります。
更新日は、2025年現在。最新版は統計公表後に更新予定です。
なお本記事は情報提供を目的とし、価格や利益を保証するものではありません。売買・投資は専門家への相談と最新資料の確認を行ってください。
2035年の愛知県不動産市場の結論
名古屋都心部
（中区・東区・中村区・千種区など）
マンション価格予測
＋10～30％
戸建て価格予測
±0～＋15％
理由
- リニア中央新幹線開業効果
- 名駅再開発
- 栄地区再開発
- 単身世帯増加
- 高所得層の都心回帰
特にタワーマンションや駅徒歩10分以内の物件は需要が維持される可能性が高いです。
名古屋近郊の人気住宅地
（長久手市・日進市・刈谷市・安城市・豊田市など）
マンション価格予測
±0～＋15％
戸建て価格予測
－5～＋10％
理由
- トヨタ関連雇用
- 生産年齢人口が比較的維持
- 子育て世帯の需要
ただし駅から遠い大型分譲地は厳しくなる可能性があります。
郊外ベッドタウン
（一宮市・春日井市・小牧市・瀬戸市など）
マンション価格予測
－10～＋5％
戸建て価格予測
－10～－20％
理由
- 高齢化進行
- 若年層流出
- 空き家増加
駅徒歩圏と郊外団地で価格差が大きく広がるでしょう。
三河・知多・東三河の地方都市
マンション価格予測
－15～－30％
戸建て価格予測
－20～－40％
理由
- 人口減少
- 高齢化
- 相続物件増加
特に公共交通が弱いエリアは厳しい状況になりやすいと考えられます。
マンションと戸建て、どちらが強いか？
2035年に向けては、
マンション ＞ 戸建て
になる可能性が高いでしょう。
理由は、
- 世帯人数減少
- 共働き増加
- 駅近志向
- 維持管理負担の軽減
です。
特に名古屋市中心部ではマンション需要が戸建て需要を上回る可能性があります。
私の予測
愛知県は全国平均より恵まれています。
トヨタを中心とした製造業集積があり、外国人労働者も多く流入しています。
そのため、
「愛知県全体が暴落する」可能性は低い
一方で、
「名古屋都心部は上昇、郊外は下落」
という、東京と同じような逆K字型の二極化が進む可能性は高いと考えています。
2035年時点で最も資産価値を維持しやすいのは、
- 名古屋駅周辺
- 栄周辺
- 東区
- 千種区
- 刈谷市駅周辺
- 安城市駅周辺
- 長久手市中心部
あたりでしょう。
不動産価格は「人口減少率」よりも、
生産年齢人口（15～64歳）が増えるか減るか
の影響を強く受けます。
2035年の愛知県54市町村別の不動産価格上昇率・下落率予測ランキング
※これは国立社会保障・人口問題研究所の将来人口推計、愛知県の人口動向、再開発計画、交通利便性、生産年齢人口の推移などを基にした私の予測です。実際の価格を保証するものではありません。
Sランク（＋20～40％上昇予測）
2035年でも需要超過が続く可能性が高いエリア
| 順位 | 市町村 | 予測 |
|---|---|---|
| 1 | 長久手市 | ＋30～40％ |
| 2 | 名古屋市東区 | ＋25～35％ |
| 3 | 名古屋市中区 | ＋25～35％ |
| 4 | 名古屋市千種区 | ＋20～30％ |
| 5 | 名古屋市中村区 | ＋20～30％ |
| 6 | 刈谷市 | ＋20～30％ |
| 7 | 大府市 | ＋20～30％ |
| 8 | 安城市 | ＋15～25％ |
| 9 | 名古屋市昭和区 | ＋15～25％ |
| 10 | 名古屋市瑞穂区 | ＋15～25％ |
共通点
- 生産年齢人口が比較的維持
- 名古屋駅アクセス良好
- 高所得世帯が多い
- 再開発恩恵あり
- 中古マンション流通が活発
長久手市は愛知県内で最も将来性が高い自治体の一つです。近年も人口増加が続いています。
Aランク（＋10～20％上昇予測）
| 市町村 |
|---|
| 豊田市 |
| 岡崎市 |
| 小牧市 |
| 東海市 |
| 日進市 |
| 知立市 |
| 高浜市 |
| 阿久比町 |
| 名古屋市名東区 |
| 名古屋市西区 |
| 名古屋市熱田区 |
| 名古屋市天白区 |
Bランク（±0～＋10％）
価格維持型
| 市町村 |
|---|
| 春日井市 |
| 半田市 |
| 常滑市 |
| 豊明市 |
| 清須市 |
| みよし市 |
| 東浦町 |
| 幸田町 |
| 武豊町 |
| 扶桑町 |
| 大治町 |
| 蟹江町 |
| 名古屋市守山区 |
| 名古屋市緑区 |
Cランク（－10～0％）
緩やかな下落
| 市町村 |
|---|
| 一宮市 |
| 稲沢市 |
| 犬山市 |
| 江南市 |
| 西尾市 |
| 豊川市 |
| 碧南市 |
| 瀬戸市 |
| 尾張旭市 |
| 北名古屋市 |
| 岩倉市 |
| 津島市 |
| 愛西市 |
| 弥富市 |
Dランク（－10～－25％）
人口減少の影響が強まるエリア
| 市町村 |
|---|
| 豊橋市 |
| 蒲郡市 |
| 新城市 |
| 田原市 |
| 美浜町 |
| 南知多町 |
| 設楽町 |
| 東栄町 |
| 豊根村 |
マンション価格上昇率トップ10予測
- 長久手市（＋40％）
- 名古屋市東区（＋35％）
- 名古屋市中区（＋35％）
- 刈谷市（＋30％）
- 大府市（＋30％）
- 名古屋市千種区（＋30％）
- 名古屋市中村区（＋30％）
- 安城市（＋25％）
- 岡崎市（＋20％）
- 豊田市（＋20％）
戸建て価格下落率ワースト10予測
- 豊根村（－50％）
- 東栄町（－45％）
- 設楽町（－45％）
- 南知多町（－40％）
- 美浜町（－35％）
- 新城市（－35％）
- 田原市（－30％）
- 蒲郡市（－25％）
- 津島市（－25％）
- 愛西市（－25％）
最も重要なポイント
2035年の愛知県は、
「名古屋都心＋西三河」
VS
「その他地域」
という構図になる可能性が高いと考えています。
特に注目すべきは、
- 長久手市
- 刈谷市
- 大府市
- 安城市
- 岡崎市
- 名古屋市東区
- 名古屋市中区
- 名古屋市千種区
です。
愛知県全体の人口は減少局面ですが、生産年齢人口や雇用集積の強い地域には資金が集中し、逆に高齢化が進む地域では空き家増加と価格下落が進むと考えられます。愛知県でも「県全体が同じように下がる」のではなく、東京圏で見られるような二極化が進む可能性が高いでしょう。
2035年 名古屋市16区別 マンション価格ランキング予測
私の予測では、2035年の名古屋市は「名駅・栄・金山を中心とした都心回帰」がさらに進み、東京で起きているような駅近・都心集中型の二極化が進む可能性が高いと考えています。
リニア中央新幹線、名駅再開発、栄再開発、SRT（新交通システム）などの都心整備が進行中であり、中村区・中区・東区が最大の恩恵を受けると予想されます。
Sランク（＋30～50％）
| 順位 | 区名 | 2035年予測 |
|---|---|---|
| 1 | 中村区 | ＋40～50％ |
| 2 | 中区 | ＋35～45％ |
| 3 | 東区 | ＋30～40％ |
中村区
名古屋駅・リニア駅の中心地。
- 名鉄再開発
- リニア効果
- 超高層マンション増加
- 名駅南再開発
愛知県内で最も価格上昇余地が大きいエリアと予測します。
中区
- 栄再開発
- 久屋大通公園
- 商業集積
- 富裕層需要
東京で言えば港区・中央区に近いポジション。
東区
- 泉
- 東桜
- 白壁
- 徳川
高級住宅地としての地位がさらに強まる可能性があります。
Aランク（＋20～35％）
| 順位 | 区名 | 予測 |
|---|---|---|
| 4 | 千種区 | ＋25～35％ |
| 5 | 昭和区 | ＋20～30％ |
| 6 | 瑞穂区 | ＋20～30％ |
| 7 | 西区 | ＋20～30％ |
千種区
- 覚王山
- 本山
- 星ヶ丘
文教地区として人気継続。
昭和区
- 名古屋大学周辺
- 八事エリア
教育熱心な世帯の需要が強い。
瑞穂区
高級住宅街として安定。
西区
名駅隣接エリアとして再評価される可能性。
Bランク（＋10～20％）
| 順位 | 区名 |
|---|---|
| 8 | 熱田区 |
| 9 | 名東区 |
| 10 | 天白区 |
| 11 | 守山区 |
熱田区
金山駅周辺の発展恩恵。
名東区
ファミリー層人気継続。
天白区
地下鉄沿線は堅調。
守山区
リニモ・ゆとりーとライン周辺は比較的強い。
Cランク（0～10％）
| 順位 | 区名 |
|---|---|
| 12 | 緑区 |
| 13 | 北区 |
| 14 | 中川区 |
価格維持は可能ですが、大幅上昇は限定的。
Dランク（－10～0％）
| 順位 | 区名 |
|---|---|
| 15 | 港区 |
| 16 | 南区 |
港区
- 津波リスク認識
- 工業地帯
- 人口構成の変化
立地による格差が大きくなるでしょう。
南区
人口減少と高齢化の影響を受けやすいエリア。
2035年 資産価値が最も高くなると予想する駅ランキング
| 順位 | 駅 |
|---|---|
| 1 | 名古屋駅 |
| 2 | 栄駅 |
| 3 | 久屋大通駅 |
| 4 | 伏見駅 |
| 5 | 金山駅 |
| 6 | 覚王山駅 |
| 7 | 本山駅 |
| 8 | 星ヶ丘駅 |
| 9 | 高岳駅 |
| 10 | 八事駅 |
東京との比較
東京で言えば、
- 中村区＝港区＋品川区
- 中区＝中央区
- 東区＝文京区＋目黒区
- 千種区＝世田谷区
- 昭和区＝杉並区
に近いポジションになると考えています。
私が2035年に最も有望と考えるエリア
マンション投資・居住の両面で見ると、
- 名古屋駅徒歩15分圏
- 栄・久屋大通徒歩圏
- 東区泉・東桜
- 覚王山
- 本山
- 金山駅徒歩圏
この6エリアが名古屋市内の「勝ち組エリア」になる可能性が高いと見ています。
特に中村区・中区・東区の駅徒歩10分以内の築浅マンションは、2035年までに現在価格から30～50％程度の上昇余地があっても不思議ではないと考えています。リニア開業と名駅再開発は、名古屋の不動産市場において最も大きな構造変化になる可能性があります。
よくある質問
A.2035年に愛知県の不動産価格は下がりますか。
Q.県全体では横ばい圏を予想しますが、名古屋都心や西三河は上昇、人口流出地域は下落する二極化が進む可能性があります。
A.マンションと戸建てはどちらが有利ですか。
Q.駅近で管理状態の良いマンションは流動性を保ちやすいでしょう。戸建ては土地の立地と建物状態による差が大きくなります。
A.今買うべき駅はどこですか。
Q.名古屋駅、栄、金山、東山線主要駅などが候補ですが、価格、金利、災害リスクを含めて判断してください。
A.予測は当たりますか。
Q.将来予測には不確実性があります。複数シナリオと最新の成約事例を使い、定期的に見直すことが重要です。
2035年 愛知県不動産市場予測【総まとめ】
愛知県の不動産市場を一言で表すなら、
「愛知県全体は下がる。しかし、勝つ街は上がる」
です。
県全体では人口減少局面に入り、2025年頃をピークに減少傾向が続く見通しです。一方で、名古屋市や西三河の一部では人口・雇用・所得が集中し続けるため、愛知県全域が一律に下落する可能性は低いと考えられます。 需要集中が続く可能性があります。
