親子間・兄弟間・叔母と姪の間など、親族間の不動産売買は、一般的な仲介取引とは異なる確認事項が多くあります。相模原市で親族間不動産売買を進める場合、売買価格の妥当性、住宅ローンの利用可否、既存ローンの完済、贈与税や譲渡所得税まで一体で確認しなければなりません。
契約書の作成だけでなく、金融機関との融資相談、抵当権抹消、所有権移転登記、相続登記にも対応できる専門家へ早めに相談することをおすすめします。ここでは、相模原市で想定される5つの事例をもとに、親族間の不動産売買を考える際の重要なポイントとは？税制や法的な注意点を宅地建物取引士兼親族間売買アドバイザーの井上朝陽が徹底解説します。
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【備考】 仲介手数料について
※売買価格×0.7％が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※親子間売買の場合、売買価格×1.5%になります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料は消費税が別途かかります。
個人の方が、金融機関に相談しても親族間の不動産売買だと判明したとたん、金融機関は住宅ローンを貸してくれません。
その理由は様々です。
例えば、売主にまだ住宅ローン返済が残っている場合には『債務の付け替え』が疑われます。
また、売主が個人経営者の場合、親族間売買を偽装して、住宅購入目的で融資された住宅ローンを、事業資金など別の用途に使用する可能性の危惧などあります。
しかし、状況が変わらない取引でもコーラルでは、多くの親族間売買のお取引時に、超大手メガバンク（俗に緑系、青系）を始めとした金融機関から住宅ローンを借入し取引を実施しています。
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以下の実績をご覧ください。親族間売買時の住宅ローン取り付け実績がこんなに多いのです。まずこんな実績のある不動産会社はないでしょう。
相模原市の親族間不動産売買｜5つの事例を比較
相模原市で親族間売買を検討する場合、誰から誰へ売るのか、買主が住宅ローンを利用するのか、売主の既存ローンが残っているのかによって進め方が変わります。下表は説明用の仮定です。実際の融資条件や税金は、物件と当事者の状況により異なります。
事例1は、父親から長男へ戸建てを売却するケースです。買主の住宅ローン審査と、父親の残債完済が中心課題になります。事例2は滞納中の住宅で、債権者との調整が欠かせません。事例3は兄弟間のマンション売買、事例4は叔母・姪間の戸建て売買、事例5は離婚に伴う夫婦間のマンション売買です。
売主・買主・ローン・主な注意点を確認し、自分の状況に近い事例から手続きを検討してください。
| 事例 | 売主・買主 | 売買価格・ローン | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| ① | 父親・長男 | 3,500万円、買主ローン3,300万円 | 親子間融資、既存ローン完済 |
| ② | 父親・長女 | 2,800万円、買主ローン2,600万円 | 滞納、差押え、債権者調整 |
| ③ | 兄・弟 | 2,400万円、買主ローン2,200万円 | 適正価格、共有持分、管理費 |
| ④ | 叔母・姪 | 2,600万円、買主ローン2,400万円 | 続柄、居住要件、贈与認定 |
| ⑤ | 夫・妻 | 3,800万円、買主ローン3,000万円 | 財産分与、残債、離婚条件 |
① 親子間売買｜子どもが住宅ローンを利用して親の家を購入
想定事例：相模原市中央区の戸建て
- 売主：父親（65歳）
- 買主：長男（35歳、会社員）
- 売買価格：3,500万円
- 子の年収：600万円
- 住宅ローン希望額：3,300万円
- 親の住宅ローン残高：1,000万円
相談の背景
父親が老後資金を確保するため自宅を売却し、長男は新たに家を探す代わりに、住み慣れた実家を購入する計画です。父親は売却代金から住宅ローンを返済し、残額を老後資金に充てることを希望しています。
解決に向けた進め方
- コーラルが周辺の成約事例などから売買価格の妥当性を確認する。
- 子が住宅ローンを利用できる金融機関を、親族間売買であることを明示して探す。
- 売買代金で父親のローンを完済し、抵当権抹消と所有権移転を同時に進める。
- 父親の手取り額と譲渡所得税、子の購入諸費用を事前に試算する。
重要な注意点
親子間売買は、一般の住宅ローンと同じ条件で必ず借りられるわけではありません。金融機関によっては親族間売買を対象外としており、仲介会社による契約書類や物件調査資料を求める場合があります。
② 親子間売買｜親が住宅ローンを滞納中で、子が購入
想定事例：相模原市南区の戸建て
- 売主：父親（60歳）
- 買主：長女（32歳、会社員）
- 想定時価：2,800万円
- 親の住宅ローン残高：2,500万円
- 滞納：3か月
- 子の年収：550万円
- 子の住宅ローン希望額：2,600万円
相談の背景
父親が収入減少により住宅ローンを滞納。競売を避け、長女が実家を購入して父親の債務を整理できないか、という相談です。
解決に向けた進め方
- 金融機関からの督促状、期限の利益喪失通知、代位弁済通知、競売関連書類の有無を確認する。
- 現在のローン残高だけでなく、延滞損害金や一括返済額、抵当権の状況を確認する。
- 長女の住宅ローンが利用可能かを、滞納の事実も含めて金融機関に相談する。
- 売却代金で完済できない場合は、債権者の同意を得た任意売却などの可能性を検討する。
この事例で最も重要なこと
住宅の時価が2,800万円でローン残高が2,500万円なら、単純計算では300万円の差額があります。しかし、諸費用や延滞損害金などを差し引くと、実際に残る金額は変わります。
さらに、親の滞納中の住宅を子が買う場合、通常の親族間売買以上に融資審査と債権者との調整が重要です。売買価格を下げて親を助けようとしても、債権者の同意や税務上の問題が生じる可能性があります。
進める順番は、親の滞納状況と債権者の意向を確認し、並行して子の融資可能性を確認することです。 先に売買契約を締結したり、親族間で資金を動かしたりすることは避けるべきです。
③ 兄弟間売買｜弟が住宅ローンを利用して兄のマンションを購入
想定事例：相模原市緑区・橋本駅周辺のマンション
- 売主：兄（40歳）
- 買主：弟（36歳、会社員）
- 売買価格：2,400万円
- 兄の住宅ローン残高：1,600万円
- 弟の年収：500万円
- 弟の住宅ローン希望額：2,200万円
相談の背景
兄が転勤で自宅を手放すことになり、弟がそのマンションを購入して居住したいと考えています。兄は売却代金で住宅ローンを完済し、残額を転居費用などに充てる計画です。
解決に向けた進め方
- マンションの市場価格、管理費、修繕積立金、管理状況を確認する。
- 弟の年収・既存借入・返済負担率などから借入可能額を確認する。
- 兄弟間の売買を取り扱う金融機関を探し、必要書類を準備する。
- 売買代金で兄のローンを完済し、抵当権抹消と所有権移転を行う。
この事例のポイント
兄弟間の売買は、親子間売買と同様に金融機関によって取扱いが異なります。例えば、フラット35については親族間売買の取扱条件が定められているため、兄弟間であっても個別の融資要件を確認する必要があります。
また、弟が購入後にそのマンションに居住するのか、賃貸に出すのかによっても利用できる融資商品が変わる可能性があります。
④ 叔母・姪間売買｜姪が住宅ローンを利用して叔母の戸建てを購入
想定事例：相模原市中央区の戸建て
- 売主：叔母（68歳）
- 買主：姪（31歳、会社員）
- 売買価格：2,600万円
- 叔母の住宅ローン残高：500万円
- 姪の年収：450万円
- 姪の住宅ローン希望額：2,400万円
相談の背景
叔母が高齢になり、駅に近いマンションへ住み替えるため、自宅を売却したいと考えています。姪は住宅購入を検討していたため、叔母の戸建てを購入することになりました。
解決に向けた進め方
- 叔母の自宅の市場価格を調べ、売買価格の根拠を整える。
- 姪の年収や勤務状況、自己資金を基に融資の事前相談を行う。
- 叔母の住宅ローンを売買代金で完済できるか確認する。
- 叔母の住み替え資金と姪の住宅取得費用をそれぞれ計算する。
この事例のポイント
叔母と姪の間でも、実際に代金を支払う売買契約を結ぶことは可能です。ただし、叔母・姪間の取引を住宅ローンの対象とするかは金融機関の規定によります。
子・兄弟間の取引と同じように考えず、金融機関に続柄を正確に伝えて相談する必要があります。
なお、叔母が売却後も住み続ける場合は、姪の住宅ローンの居住要件との整合性を慎重に確認してください。
⑤ 離婚する夫婦間売買｜妻が住宅ローンを利用して夫名義のマンションを購入
想定事例：相模原市南区・相模大野駅周辺のマンション
- 売主：夫（42歳、会社員）
- 買主：妻（39歳、会社員）
- 売買価格：3,800万円
- 夫の住宅ローン残高：2,600万円
- 妻の年収：550万円
- 妻の住宅ローン希望額：3,000万円
- 子ども：小学生1人
相談の背景
離婚することになりましたが、妻は子どもの転校を避けるため、現在のマンションに住み続けたいと考えています。夫名義のマンションを妻が購入し、住宅ローンと所有権を妻側に整理する計画です。
解決に向けた進め方
- マンションの適正な売買価格と、夫の住宅ローン残高を確認する。
- 妻単独の収入で住宅ローンを組めるか、金融機関に相談する。
- 離婚協議書などで、財産分与・売買代金・養育費などの条件を整理する。
- 夫のローンを完済し、金融機関の承諾と必要な登記手続きを経て妻へ所有権を移す。
この事例のポイント
夫婦間の売買では、通常の住宅ローンで取り扱わない金融機関もあるため、離婚に伴う売買に対応可能な融資先を探すことが重要です。
また、売買価格3,800万円に対し妻の融資希望額が3,000万円なので、残り800万円に加えて諸費用を自己資金などで準備できるかも確認する必要があります。
離婚に伴う財産分与と売買は、法律上・税務上の取扱いが必ずしも同じではありません。住宅ローンの審査前に、夫婦間で価格や代金の支払い方法を確定してしまわないよう注意が必要です。
5つの事例から見える、相模原市での実務上の重要ポイント
| 事例 | 最優先で確認すること | 注意すべきリスク |
|---|---|---|
| ① 親子間 | 子の融資可能性と親のローン完済 | 融資否決、価格の妥当性 |
| ② 滞納中の親子間 | 債権者の状況と滞納段階 | 競売進行、完済不足 |
| ③ 兄弟間 | 兄弟間売買の融資条件 | 融資対象外、担保評価不足 |
| ④ 叔母・姪間 | 続柄と居住要件 | 融資条件との不一致 |
| ⑤ 離婚夫婦間 | 妻単独の借入可能額と離婚条件 | ローン否決、財産分与との調整 |
特に共通して重要なのは、不動産の名義を変更できることと、住宅ローンを利用して売買を成立させられることは別問題だという点です。
金融機関への事前相談、適正な売買価格の根拠、売主側の抵当権抹消、税務上の確認を一体で進める必要があります。親族間売買では、低額譲渡による贈与税の問題や、売主の譲渡所得税の特例が使えない場合にも注意してください。
相模原市の親族間不動産売買で確認すべき実務上のポイント
親族間売買は、当事者同士の合意だけでは完了しません。金融機関、登記、税務、既存債権者など、複数の関係者が納得できる形に整える必要があります。特に「名義を変えられること」と「住宅ローンを利用して購入できること」は別問題です。
適正な売買価格の決め方と贈与認定のリスク
売買価格は、近隣の成約事例、査定価格、土地評価、建物の築年数や状態などを組み合わせて決定します。親族だからという理由で相場より著しく安くすると、差額が贈与と判断される可能性があります。
不動産会社の査定書や価格意見書を取得し、価格を決めた経緯を残しておくと説明しやすくなります。固定資産税評価額だけで売買価格を決めるのは適切とは限りません。契約書には代金、支払日、引渡日、違約金、固定資産税の精算方法を明記し、代金は銀行振込など記録が残る方法で支払います。
住宅ローン審査と既存ローン残債の完済
金融機関は、買主の年収、勤務年数、既存借入、返済負担率、物件評価を確認します。親族間売買では、通常の売買契約書に加えて、査定資料や親族関係を示す書類を求められることがあります。
売主にローンが残っている場合、決済時に完済し、抵当権を抹消しなければなりません。残債に延滞損害金や一括返済手数料が加わることもあります。融資承認前に契約を急ぐのは危険です。解除条件やローン特約を含め、専門家と契約内容を確認してください。
相模原市の親族間不動産売買｜契約・決済・登記の流れ
相模原市で親族間不動産売買を行う場合、相談から登記までを時系列で整理すると手続きの漏れを防げます。最初に売主・買主の希望、物件の名義、ローン残高、相続の有無を確認します。次に現地調査と査定を行い、売買価格と資金計画を固めます。
融資を利用する場合は、売買契約の前に金融機関へ事前審査を申し込みます。承認の見込みを確認したうえで、売買契約、金銭消費貸借契約、団体信用生命保険の手続きを進めます。契約後は必要書類をそろえ、決済日に代金を支払い、物件を引き渡します。
売買契約書の作成と必要書類
売買契約書には、売買価格、手付金、残代金、引渡日、契約不適合責任、固定資産税の精算、ローン特約、抵当権抹消の条件を記載します。親族間だからといって口約束で進めるのは避けてください。
主な書類は、登記識別情報または権利証、印鑑証明書、住民票、本人確認書類、固定資産税納税通知書、建築確認関係書類、ローン残高が分かる資料です。買主は収入証明、源泉徴収票、既存借入の資料、住民票などを準備します。相続が関係する場合は、戸籍謄本や遺産分割協議書も必要です。
決済・所有権移転登記・抵当権抹消
決済日には、買主が融資金や自己資金を支払い、売主が鍵や関係書類を引き渡します。売主のローンが残っている場合は、売買代金から金融機関へ返済し、抵当権抹消書類を受け取ります。
司法書士は、本人確認と書類確認を行ったうえで、所有権移転登記と抵当権抹消登記を法務局へ申請します。登記完了後、買主は新しい登記識別情報を受け取ります。決済前に書類不足が判明すると融資実行が止まることもあるため、事前確認が重要です。
相続不動産の売却・相続登記も相模原市の専門家に相談
相続した不動産を親族間で売買する場合、まず現在の登記名義を確認します。被相続人名義のままなら、相続人を戸籍で確定し、遺言書の有無を調べ、遺産分割協議を行います。相続人が複数いる場合、一人だけの判断で売却することはできません。
遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印したうえで相続登記を申請します。相続登記が完了していない不動産を売買するなら、通常は先に相続登記を済ませ、売主となる人を確定させます。相続人の中に行方不明者や未成年者がいる場合、別の手続きが必要になることがあります。
相続人調査、遺産分割協議、相続登記、売買契約、決済までを別々に依頼すると、情報共有に手間がかかります。不動産会社、司法書士、税理士などが連携する窓口なら、相続から売却まで一括して進めやすい点がメリットです。
相模原市の親族間不動産売買にかかる費用と無料見積もり
親族間売買の費用は、物件価格、住宅ローンの有無、登記内容、相続の有無によって変わります。一般的には、不動産会社への仲介手数料、司法書士報酬、登録免許税、印紙税、金融機関の融資手数料、抵当権抹消費用などが発生します。
売主には譲渡所得税がかかる可能性があり、買主には不動産取得税や登録免許税がかかる場合があります。低額譲渡と判断されれば贈与税の問題も生じます。税金は個別事情で大きく変わるため、売買前に税理士へ確認するのが安全です。
相談料・仲介手数料・司法書士報酬・税理士費用
初回相談や査定を無料としている窓口もあります。仲介手数料は、媒介契約の内容や売買価格によって異なります。司法書士報酬は、所有権移転、抵当権抹消、相続登記など依頼する登記の種類で変わり、登録免許税は別途必要です。
税理士費用も、譲渡所得の計算だけか、贈与税や相続税の申告まで行うかで変動します。事前に「何の費用が含まれるか」「実費はいくらか」「追加料金の条件」を確認してください。相模原市の親族間不動産売買を検討している方は、物件資料とローン残高が分かる書類を用意して、無料見積もりを受けると具体的な資金計画を立てやすくなります。
相模原市周辺で親族間不動産売買を相談できる窓口
親族間売買では、不動産会社だけでなく司法書士、税理士、金融機関への相談が必要になります。相談先を選ぶ際は、親子間・兄弟間・夫婦間の取引実績、住宅ローンへの対応、相続登記や税務の連携体制を確認しましょう。
相模原市内では、中央区、南区、緑区の不動産会社や司法書士事務所、税理士事務所が相談窓口になります。遠方の親族がいる場合、オンライン面談や郵送での本人確認に対応できるかも確認すると便利です。
契約・登記・税務をまとめて依頼できるワンストップ対応
契約書作成と登記だけでなく、適正価格の調査、融資相談、税務確認、既存抵当権の抹消まで連携できる窓口なら、手続きの重複を減らせます。相続不動産の場合は、戸籍収集や相続人確認から依頼できるかも重要です。
専門家が一社ですべての業務を行えない場合でも、司法書士や税理士と適切に連携できる事業者なら、窓口を一本化しやすくなります。担当範囲と費用を最初に書面で確認してください。
相談日・受付時間・面談予約・問い合わせ方法
相談日は、平日の日中だけでなく、土曜日や夕方以降にも対応している窓口があります。受付時間、定休日、電話番号、メールフォーム、オンライン面談の可否は、予約前に公式案内で確認してください。
面談では、登記簿謄本、固定資産税納税通知書、ローン残高証明書、親族関係が分かる資料を用意すると話が進みます。売主と買主が別々の場所に住んでいる場合、同時面談が必要か、委任状で対応できるかも問い合わせておくと安心です。
相模原市の公的な不動産・相続相談窓口
相模原市役所や各区役所では、法律、税務、相続などの無料相談が案内されていることがあります。法務局では登記手続きに関する一般的な案内を受けられます。税務署では税制度の一般的な情報を確認できます。
公的窓口は中立的な情報収集に向いていますが、売買契約書の作成、買主の融資手配、決済立会いまで代行する窓口ではありません。予約制や対象者の条件が設けられている場合もあるため、相模原市の公式サイトなどで受付日と相談内容を確認してください。
親族間不動産売買の専門家が選ばれる理由と対応実績
親族間売買に強い専門家は、単に不動産を売買するだけでなく、融資、登記、税金、相続を一つの取引として整理します。相模原市での親子間、兄弟間、夫婦間、叔母・姪間の対応実績があるかを確認すると、類似ケースを参考にしやすくなります。
選ぶ際は、査定価格の根拠を説明できるか、金融機関へ親族関係を正確に伝えているか、契約前に費用を明示するかが判断材料になります。売買を急がせるだけで、贈与税や残債の説明がない業者は避けた方がよいでしょう。
不動産会社、司法書士、税理士、弁護士と連携できる体制も大切です。相続登記が未了、住宅ローンを滞納中、離婚協議が進行中といった複雑な案件ほど、担当範囲と責任の所在が明確な専門家を選ぶべきです。
相模原市の親族間不動産売買に関するFAQ
親族間売買は、一般の不動産購入と比べて「本当に住宅ローンを使えるのか」「安く売ると贈与になるのか」といった疑問が生じやすい取引です。ここでは相談前に確認したい代表的な質問をまとめます。
親族間売買の価格が安いと贈与税がかかりますか？
相場と比べて著しく低い価格で売買し、差額に経済的利益があると判断されると、贈与税が課税される可能性があります。査定書や周辺成約事例を用意し、価格の根拠を説明できる状態にしてください。税務上の判断は個別事情で異なるため、契約前に税理士へ相談することをおすすめします。
親族間でも住宅ローンを利用できますか？
利用できる場合はありますが、すべての金融機関が親族間売買を取り扱うわけではありません。買主の居住要件、続柄、売買価格、物件評価、既存ローンの完済などが審査されます。親子間、兄弟間、叔母・姪間、夫婦間で条件が異なることもあるため、契約前に金融機関へ相談してください。
司法書士や税理士にもまとめて相談できますか？
不動産会社が司法書士や税理士と連携していれば、査定、契約、登記、税務をまとめて相談できる場合があります。相続登記、抵当権抹消、譲渡所得税、贈与税が関係する案件では、複数の専門家による確認が必要です。相談窓口へ物件資料とローン残高が分かる書類を提示し、対応範囲と費用の見積もりを確認してください。
この記事の執筆者、監修者
この記事の執筆者
井上朝陽 宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数700件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。
◎執筆者からの一言
本サイトでは、宅地建物取引士として住宅・不動産の売買実務を中心に、登記手続き、媒介契約、報酬（仲介 手数料）の考え方まで、手続きの流れが分かるように整理して書いています。親族間不動産売買では、事情が複雑になりやすい案件が多く「結局、仲介が必要なのか」「手数料はどこで発生するのか」という論点が抜け落ちないよう、計算の前提や注意点を噛み砕いて書いています。私自身、親族間の売買ほど金額の話だけで終わらせない方が安全だと思っています。そこを丁寧に補う設計を意識して仲介業務を行っています。
この記事の監修者
石井雄二 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、親族間売買上級アドバイザー
不動産業界歴25年以上の間、さまざまな不動産関連の仕事に従事する中で宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーとして1500名以上の方に住宅ローンのアドバイスを行う。コーラルではとても取得が難しいといわれる親族間売買上級アドバイザーとして月間10件以上、総計500名以上に住宅ローンアドバイスと取り付けを行う。金融知識、相続、住宅ローン問題等幅広い知識と業務経験を武器に、より多くのお客様の「人生にお役に立つ不動産運用の専門家を目指したい」との思いからコーラル株式会社に参画。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は理事も務める。
◎監修者からの一言
不動産取引とローンや税務の多方面から法的な観点をチェックできる専門家として監修しています。宅地建物取引士として不動産の契約実務や重要事項説明の要点を確認し、さらにファイナンシャルプランナーとしてローンの設計、また親族間の移転に伴う税の論点（贈与と売買の線引き、譲渡・取得に関わる考え方、必要書類の整理など）を点検しています。親族間 不動産売買 仲介 手数料の話は、相場や計算だけ見てしまうと誤解が出やすい領域です。そのため、仲介業者の関与が必要になる場面、不要で済む可能性、そして見落としがちなリスクの所在を、実務目線で整えています。
なお、ここで扱う情報は一般的な解説です。個別の事情（物件の種類、契約形態、住宅ローンの有無、資金の流れ、当事者の関係など）によって結論が変わることがあります。最終判断は、必ず専門家へ確認してください。
問い合わせ方法は、本サイトの「お問い合わせフォーム」よりお願いします。
