親は郊外の駅前マンションへ住み替える「親子間売買」という選択

「親は都心のマンションを持っている。でも、老後を考えると、これほど大きな家は必要ない」

「子どもは都心で住宅を取得したい。でも、現在の不動産価格では簡単には買えない」

このような親子が増えています。

そこで考えられる方法の一つが、

親が所有する都心マンションを子どもに売却し、親はその売却資金の一部を使って、郊外の駅前マンションへ住み替える「親子間売買」

です。

これは単に「親の家を子に譲る」という話ではありません。

親にとっては、

• 老後の住まいをコンパクトにする
• 生活利便性の高い駅前へ移る
• 都心の不動産を現金化する
• 老後資金を確保する

という目的があります。

一方、子どもにとっては、

• 都心の住宅を取得する
• 新築・中古市場から新たに物件を探す必要を減らす
• 親が所有している不動産を有効活用する
• 将来的な資産承継を考える

というメリットがあります。

今回は、東京都の中央区・港区・千代田区にある都心マンションをモデルに、具体的な3つのケースをご紹介します。

※以下の事例は、実在するマンションの市場価格・売出事例等を参考にした「モデルケース」です。実際の親子間売買では、物件の個別性や市場価格、住宅ローン、税務等を確認する必要があります。

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中央区モデル：月島のマンションを子へ売却し、親は駅前マンションへ

最初は、東京都中央区のケースです。

中央区月島には、高層マンションやタワーマンションが数多くあります。

例えば「MID TOWER GRAND」のようなマンションです。

中央区の中古マンション市場は高価格帯となっており、2026年1～3月の70㎡換算平均価格は約1億3,075万円というデータもあります。

そこで、次のような親子を想定してみます。

親

• 年齢：65歳
• 中央区月島在住
• 専有面積：約70㎡
• マンションの想定時価：1億4,000万円
• 住宅ローン：完済

子

• 年齢：35歳
• 都心勤務
• 結婚・子育てを考えている
• 都心で住宅を取得したい

親は65歳。

これからの生活を考えると、70㎡の都心マンションに住み続ける必要性が薄くなってきました。

そこで、

「このマンションを子どもに売却して、自分はもう少しコンパクトな住宅へ移る」

という選択肢を検討します。

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親から子へ1億1,500万円で売却

仮に、周辺の成約事例や物件の個別条件などを踏まえ、親子間売買の価格を、

1億1,500万円

とします。

子は住宅ローン等を利用して、このマンションを購入します。

親は1億1,500万円を受け取ります。

ここで重要なのが、

親子間だから自由な価格で売ってよいわけではない

ということです。

親から子へ著しく低い価格で不動産を売却した場合、その差額が贈与とみなされる可能性があります。

したがって、

「市場価格の80％なら必ず大丈夫」

という単純な考え方はできません。

実際の取引では、

• 周辺の成約事例
• 不動産会社による査定
• 物件の階数・向き
• 築年数
• 専有面積
• 修繕状況
• 市場環境

などを確認し、

「なぜこの売買価格なのか」

を説明できるようにしておくことが重要です。

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親は柏駅徒歩3分のマンションへ

親は、売却によって得た資金を使い、今度は郊外の駅前マンションへ住み替えます。

例えば、柏駅徒歩3分の「ライオンズタワー柏」では、2026年時点で71.64㎡・3LDK・8,480万円という売出事例があります。

仮に親が、

7,000万円の駅前マンション

を購入したとします。

すると、

都心マンション売却

1億1,500万円

↓

新居購入

▲7,000万円

↓

残り

約4,500万円

となります。

もちろん、実際には売却・購入に伴う仲介手数料、登記費用、税金などが発生するため、手元に残る金額はこれより少なくなります。

それでも、

「1億4,000万円の不動産に住み続ける」

という資産構成から、

「7,000万円程度の駅前住宅＋4,000万円超の資金」

という資産構成へ変えることができます。

これが親子間売買を利用した、

「住まいと資産の組み替え」

です。

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港区モデル：赤坂のマンションを子へ売却し、親は郊外へ

次は港区です。

港区には、非常に高額なマンションが数多くあります。

例えば、

パークコート赤坂檜町ザタワー

などです。

2026年には70㎡程度の住戸で5億円を超える売出事例も確認できます。

もちろん、これは港区の中でも非常に高額なケースです。

しかし、このような高額マンションを所有する親にとって、

「自宅をそのまま持ち続けることが、本当に最適なのか」

を考えるきっかけになります。

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親は68歳

モデルケースとして、

親

• 68歳
• 港区赤坂
• 70㎡
• 想定時価：5億円
• 住宅ローン：なし

子

• 40歳
• 都心勤務
• 住宅取得を希望
• 自己資金5,000万円

とします。

親は5億円のマンションを所有しています。

しかし、子どもからすると、

「都心でこれだけの不動産を購入するのは簡単ではない」

という状況です。

そこで、親子間売買を検討します。

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親から子へ4億円で売却

仮に、物件の個別条件や市場価格等を踏まえ、

4億円

で売却できるとします。

子は住宅ローン等を利用して購入。

親には4億円の売却資金が入ります。

そして親自身は、

8,000万円程度の駅前マンション

へ住み替えます。

すると、

4億円

－8,000万円

＝

3億2,000万円

です。

ここから諸費用や税金等を考慮する必要がありますが、親は、

「5億円の自宅を所有している」

状態から、

「8,000万円程度の自宅＋3億円超の金融資産等」

という資産構成へ変えることができます。

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これは「老後資金対策」という意味でも考えられる

高齢になってからの生活で問題になるのは、

「資産はあるけれど、現金が少ない」

という状態です。

5億円のマンションを持っていても、そこに住んでいる限り、その5億円をそのまま生活費として使うことはできません。

そこで、

不動産を売却する
↓
自分が必要とする住宅を購入する
↓
残った資金を老後資金等として確保する

という考え方ができます。

つまり、

不動産1つ

から、

「住居＋金融資産」

へ資産を分解するわけです。

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3．千代田区モデル；飯田橋・富士見のマンションを子へ

3つ目は千代田区です。

千代田区富士見には、

パークコート千代田富士見ザタワー

があります。

2026年には70㎡前後の住戸について2億円台の参考価格が示される一方、より広い住戸では4億円を超える売出事例もあります。

ここでは比較的現実的なモデルとして、

親

• 67歳
• 千代田区富士見
• 約71㎡
• 想定時価：2億4,000万円
• 住宅ローン：なし

子

• 38歳
• 都心勤務
• 都心住宅を希望
• 自己資金3,000万円

とします。

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親から子へ2億円で売却

仮に、

2億円

で親から子へ売却するとします。

子は住宅ローン等を利用して購入。

親は2億円を受け取ります。

そして、

7,000万円

程度の駅前マンションへ住み替えます。

すると、

2億円

－7,000万円

＝

1億3,000万円

が残ります。

もちろんここから諸費用・税金等を考慮する必要があります。

それでも親にとっては、

「2億円超の都心マンションに資産が集中している状態」

から、

「駅前の新居＋1億円を超える資金」

という状態へ資産構成を変更できます。

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3つのケースを比較すると

	中央区	港区	千代田区
親の住宅	月島	赤坂	富士見
想定時価	1.4億円	5億円	2.4億円
親→子売却価格	1.15億円	4億円	2億円
親の新居	約7,000万円	約8,000万円	約7,000万円
新居購入後の残額	約4,500万円	約3.2億円	約1.3億円
親の目的	老後資金・住み替え	資産組み替え	老後資金・資産整理
子の目的	都心住宅取得	都心住宅取得	都心住宅取得

※売却価格・新居価格・残額はすべて説明用のモデル数値です。実際の売買価格や税額を保証するものではありません。

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親子間売買は「家を譲る」だけではない

ここまでの3つの事例から分かることがあります。

親子間売買というと、

「親が子どもに家を安く譲る」

というイメージを持たれるかもしれません。

しかし、本来考えるべきなのは、それだけではありません。

親にとっては、

① 都心住宅を売却する

↓

② 自分に必要な広さ・立地の住宅へ住み替える

↓

③ 売却代金から老後資金を確保する

↓

④ 残った資産について将来の承継を考える

という一連の資産設計です。

一方、子どもにとっては、

① 親が所有する都心住宅を購入する

↓

② 自分の住宅として利用する

↓

③ 将来の資産形成につなげる

という選択肢になります。

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「都心の親」と「住宅を買いにくい子」をつなぐ

現在の不動産市場では、

都心の住宅価格が高くなり、若い世代が都心住宅を取得しにくい

という問題があります。

一方で、

高齢の親が都心の大きなマンションを所有している

という家庭もあります。

この二つをつなぐ方法の一つが、

親子間売買

です。

特に、

「都心の親」×「住宅を買いにくい子」

という組み合わせは、今後の高齢化社会における不動産活用を考えるうえで、一つの重要なテーマになる可能性があります。

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親の住み替え先は「安ければいい」わけではない

ここで重要なのが、親の住み替え先です。

単純に、

「都心の1億円のマンションを売って、3,000万円の家を買いましょう」

という話ではありません。

高齢になれば、

• 駅までの距離
• スーパー
• 病院
• 公共交通機関
• バリアフリー
• 管理状態
• 将来の売却しやすさ
• 子どもとの距離

なども重要になります。

そのため、

「郊外」ではなく「駅前」

という考え方が重要になります。

例えば、

駅徒歩3分

のような立地であれば、

車を運転できなくなった後の生活にも対応しやすくなります。

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「都心の家」から「住みやすい家＋現金」へ

親子間売買を利用した住み替えの本質は、

不動産の価値を失わせることではありません。

むしろ、

現在

都心マンション

1億5,000万円

↓

親子間売買

↓

親

駅前マンション

6,000万円

＋

老後資金

9,000万円

というように、

「不動産に集中している資産」を「住居と現金」に分ける

ことにあります。

これは、高齢者の住み替えと資産承継を同時に考える方法の一つです。

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ただし、親子間売買には注意点があります

親子間だからといって、通常の不動産売買より簡単になるわけではありません。

むしろ、

通常の第三者間売買以上に注意が必要な部分があります。

特に重要なのが、

1．売買価格

著しく低い価格で売買すると、贈与税の問題が生じる可能性があります。

2．住宅ローン

親子間売買では、一般的な住宅ローンと審査・取扱いが異なる場合があります。

3．税金

親には譲渡所得税等が発生する可能性があります。

子には不動産取得税、登録免許税などが発生します。

4．契約

通常の売買と同じように、

• 売買契約書
• 重要事項説明
• 所有権移転
• 決済
• 抵当権設定
• 登記

などを適切に行う必要があります。

5．相続

親が売却後に保有する現金についても、将来的な相続を考える必要があります。

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大切なのは「売ること」ではなく「その後」

親子間売買を検討するとき、

「いくらで子どもに売れるか？」

だけを考えてはいけません。

重要なのは、

「売った後、親はどう暮らすのか？」

です。

例えば、

都心マンション1億5,000万円

↓

子へ売却

↓

親は駅前6,000万円のマンションへ

↓

約9,000万円の資金を確保

↓

老後生活費

医療・介護資金

将来の資産承継

などへ活用する。

ここまで考えて初めて、

「親子間売買を利用した資産有効活用」

になります。

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コーラルが考える「親子間売買」の新しい形

コーラルでは、親子間売買を単なる不動産売買としてではなく、

「親の住み替え」
「子世代の住宅取得」
「老後資金」
「資産承継」

を一体として考えることが重要だと考えています。

特に、

都心の親が、都心のマンションを子どもへ売却する。

そして、

親自身は、駅前のコンパクトなマンションへ住み替える。

その結果、

親には老後資金が生まれ、子には住宅が生まれる。

このような資産の組み替えが、親子間売買を利用する一つの方法です。

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不動産の困ったに、答えを。

親子間売買は、

「親から子へ家を譲る」

だけではありません。

親の老後をどうするか。

子どもの住宅取得をどうするか。

都心の不動産をどう次世代へつなぐか。

そして、

親自身の老後資金をどう確保するか。

これらを一つの不動産取引の中で考えることができます。

コーラルでは、

「都心の親」×「住宅を取得したい子」

という親子の事情を丁寧に確認しながら、

売買価格、住宅ローン、住み替え先、税務・相続などを含めて、専門家と連携しながら親子間売買を検討します。

不動産を「売る・買う」だけではなく、

その先の家族の生活まで考える。

それが、これからの親子間不動産取引に必要な考え方ではないでしょうか。

不動産の困ったに、答えを。

CORAL