武蔵野市では、吉祥寺・三鷹駅北口周辺など住宅価格が比較的高いエリアも多く、住宅ローン残高・査定価格・子どもの住環境を踏まえて、「売却」「財産分与」「夫婦間売買」を選択するケースが多く見られます。財産分与では住宅ローンが残る場合は金融機関との調整も重要です。
離婚時の不動産（家）が財産分与でどう扱われるか（基礎）
武蔵野市で離婚を考えるとき、まず気になるのが「家をどうするか」です。地価が高い地域なので、家は離婚後の生活設計に直結します。結論からいうと、結婚後に夫婦の収入や協力で築いた家は、原則として共有財産として財産分与の対象になります。名義が夫でも妻でも、実質が重視される場面が多いです。
考え方の基本は清算です。夫婦が婚姻中に協力して増やした価値を、持分や負担の実態に応じて整理します。たとえば、結婚後に購入した戸建てや、住宅ローンを夫婦の収入で返してきたマンションは、2分の1ずつを目安に扱うことが多いでしょう。
一方、独身時代の預金で買った部分、親からの贈与、相続で得た部分は特有財産として分けて考えます。ここを混同すると、話し合いが一気にこじれます。たとえば、夫名義の家でも、妻の収入で頭金や返済を支えていたなら、清算の論点は十分に生まれます。名義だけで終わる話ではありません。
ここでは、コーラルの取り扱った武蔵野市の各事例をもとに、どうすすめたら離婚時の不動産解決で失敗しないか解説していきます。
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コーラルの離婚時夫婦間売買サポート
コーラルの強みは、離婚時の夫婦間売買や親族間売買を前提に、相談から取引完了までを一気通貫で支える点です。武蔵野市のように家の価格が高めのエリアでは、売却一択にせず、住み続ける方法を残せるかが重要になります。そこを実務で詰めていくサービスです。
たとえば、妻が家を買い取り子どもの生活を維持するケース、オーバーローンに近く通常売却では整理しにくいケース、財産分与と売買を組み合わせて着地点を探すケース。こうした場面で、手続きの順番や金融機関対応を整えやすくなります。仲介手数料は一般的な水準より抑えた設定で、費用負担を軽くしたい人には利点があります。
利用時は、まず物件情報とローン残高、離婚協議の進み具合を確認し、売却か夫婦間売買かを整理します。そのうえで査定、金融機関確認、契約、登記へ進みます。条件が合うかは案件次第ですが、家を残したい人には相性がいい方法です。無理に売らない、という選択肢が持てるのは大きいです。
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コーラルは、親族間売買の仲介を、他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ、約７割引きの『売買価格×１%～1.5％』で承ります。また、他不動産会社が見放したとても難しい売買等でも半額より安い２%にて承っております。
如何でしょう。これらはコーラルの離婚する夫婦間の不動産売買など親族間売買における仲介成果のごく一部です。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか。
しかも、仲介手数料は安価（売買価格×0.7％や1％、とても難しい売買仲介時でも1.5%と半額以下）にもかかわらずに。それは親族間売買に特化した部門を持つコーラルの研究成果とあきらめない探求心からきているのです。
以下ではコーラルで相談から取引までをお手伝いした武蔵野市で想定される、離婚時の財産分与に関する代表的な事例を5つご紹介します。実際の相談でもよく見られるケースを基にしたモデル事例です。
もちろんです。読者が「自分の場合はどうすればいいのか」をイメージしやすくなるよう、各事例に**「注意したいポイント」**を加えた形でまとめました。
事例1 売却して公平に分けたケース
- 家族構成：40代夫婦・子ども1人
- 物件：武蔵野市境南町 戸建
- 査定価格：7,800万円
- 住宅ローン残高：3,200万円
解決方法
売却後、ローンを完済し、仲介費用等を差し引いた残金を財産分与。
ポイント
- 最もトラブルが少ない方法。
- 新生活資金を確保しやすい。
武蔵野市境南町の戸建（査定7,800万円・住宅ローン3,200万円）を売却し、ローン完済後の残金を夫婦で公平に分けた事例です。子どもの進学に合わせて転居することで新生活を円滑にスタートできました。
要点：売却は現金化しやすく公平性が高い一方、売却時期や査定価格によって手取り額が変わるため、複数社へ査定依頼することが重要です。
事例2 妻が夫から買い取り住み続けたケース（夫婦間売買）
- 物件：吉祥寺北町 マンション
- 査定価格：6,200万円
- 住宅ローン残高：2,700万円
解決方法
妻が新たに住宅ローンを組み、夫から持分を購入。
ポイント
- 子どもが転校せずに済んだ。
- 金融機関の審査が重要。
吉祥寺北町のマンション（査定6,200万円・住宅ローン2,700万円）を、妻が住宅ローンを利用して夫から購入した事例です。子どもは転校せず住み続けることができました。
要点：夫婦間売買は住み慣れた家を守れる反面、金融機関の審査や適正価格の設定、売買契約・登記など専門的な手続きが必要になります。
事例3 夫が財産分与で取得
- 物件：中町 戸建
- 査定価格：8,500万円
- ローンなし
解決方法
夫が自宅を取得し、妻へ現金2,800万円を支払い財産分与。
ポイント
- ローンがないため名義変更が比較的容易。
- 不動産評価額の合意が重要。
住宅ローン完済済みの中町の戸建（査定8,500万円）を夫が取得し、妻へ代償金2,800万円を支払って財産分与を完了しました。売却せずに資産を維持できた一方、妻も公平な財産を受け取ることができました。
要点：ローンがない不動産は手続きが比較的スムーズですが、不動産評価額を双方が納得することが重要です。
事例4 任意売却
- 物件：桜堤 マンション
- 査定価格：4,300万円
- ローン残高：5,000万円
解決方法
通常売却では残債が残るため、金融機関と協議し任意売却。
ポイント
- 競売回避につながる可能性。
- 早期相談が重要。
桜堤のマンション（査定4,300万円・住宅ローン5,000万円）は売却してもローンが残る状態でした。金融機関と協議して任意売却を実施し、残債は無理のない返済計画で合意しました。
要点：オーバーローンでも競売になる前に相談すれば、任意売却によって条件の良い解決につながる可能性があります。
事例5 財産分与＋夫婦間売買を組み合わせたケース
- 物件：吉祥寺本町 マンション
- 査定価格：7,000万円
- ローン残高：2,500万円
解決方法
財産分与で持分を整理した後、妻が不足分を夫婦間売買で取得し、住宅ローンを借り換え。
ポイント
- 財産分与だけでは公平にならない部分を売買で調整。
- 子どもの住環境を維持できた。
吉祥寺本町のマンション（査定7,000万円・住宅ローン2,500万円）について、まず財産分与で権利関係を整理し、その後、妻が夫の持分を住宅ローンで買い取りました。子どもは住み続けることができ、夫も適正な代金を受け取りました。
要点：財産分与だけでは解決できない場合でも、夫婦間売買を組み合わせることで柔軟な解決が可能です。
事例6 共有名義を解消して夫婦間売買
- 物件：御殿山 戸建
- 査定価格：9,200万円
- ローン残高：4,800万円
- 共有持分：夫50％・妻50％
解決方法
夫が妻の持分を購入し、単独名義へ変更。住宅ローンも借り換えて一本化。
ポイント
- 共有名義を解消でき、将来の売却や相続がしやすくなる。
- ローン借り換えと登記手続きを同時に進めることが重要。
御殿山の戸建（査定9,200万円・住宅ローン4,800万円）は共有名義だったため、離婚後のトラブル防止を目的に夫が妻の持分を買い取り、住宅ローンも借り換えて単独名義へ変更しました。
要点：共有名義を残すと将来の売却や相続で問題が生じやすいため、離婚時に名義を整理しておくことで安心して新生活を始められます。
武蔵野市で選ばれる3つの解決方法
| 方法 | 向いているケース | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 売却 | 新生活を始めたい | 現金化し公平に分配 | 引越しが必要 |
| 財産分与 | ローンがない・少ない | 手続きが比較的シンプル | 残債が多いと難しい |
| 夫婦間売買 | 子どもが住み続けたい | 家を残せる | 住宅ローン審査・金融機関の承諾が必要 |
武蔵野市のように住宅価格が高い地域では、「売却」か「夫婦間売買」かの二択ではなく、「財産分与＋夫婦間売買」を組み合わせることで、自宅を残しつつ公平な財産分与を実現できるケースも少なくありません。離婚時の財産分与は協議・調停・審判で取り扱われ、住宅ローン付き不動産は金融機関との契約内容も確認しながら進める必要があります。
住宅ローンが残る家の扱い方と名義・支払いの整理方法
住宅ローンが残っている家は、財産分与の中でも特に難しい場面です。名義人、ローン契約者、実際の支払者が一致していないことが多く、ここを混同すると話が崩れます。まずは「誰が借りたか」「誰が払っているか」「誰が住むか」を分けて確認します。
ケース別の考え方
夫名義で夫が契約者なら、売却や借り換えを含めて整理しやすい傾向があります。妻名義なら逆の形です。共有名義なら、双方の同意がなければ進めにくい。連帯保証や連帯債務が付いている場合は、離婚後も返済責任が残る点に注意が必要です。ここは軽く見ないほうがいいです。
金融機関への相談は早めが鉄則です。夫婦間売買を希望しても、ローン審査に通らなければ進みません。売却額で残債を完済できないときは、任意売却の検討も必要になります。離婚協議の前段階でローン条件を確認しておくと、選択肢がかなり広がります。
この記事の執筆者、監修者
この記事の執筆者
井上朝陽 宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数700件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。
◎執筆者からの一言
本サイトでは、宅地建物取引士として住宅・不動産の売買実務を中心に、登記手続き、媒介契約、報酬（仲介 手数料）の考え方まで、手続きの流れが分かるように整理して書いています。親族間不動産売買では、事情が複雑になりやすい案件が多く「結局、仲介が必要なのか」「手数料はどこで発生するのか」という論点が抜け落ちないよう、計算の前提や注意点を噛み砕いて書いています。私自身、親族間の売買ほど金額の話だけで終わらせない方が安全だと思っています。そこを丁寧に補う設計を意識して仲介業務を行っています。
この記事の監修者
石井雄二 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、親族間売買上級アドバイザー
不動産業界歴25年以上の間、さまざまな不動産関連の仕事に従事する中で宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーとして1500名以上の方に住宅ローンのアドバイスを行う。コーラルではとても取得が難しいといわれる親族間売買上級アドバイザーとして月間10件以上、総計500名以上に住宅ローンアドバイスと取り付けを行う。金融知識、相続、住宅ローン問題等幅広い知識と業務経験を武器に、より多くのお客様の「人生にお役に立つ不動産運用の専門家を目指したい」との思いからコーラル株式会社に参画。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は理事も務める。
◎監修者からの一言
不動産取引とローンや税務の多方面から法的な観点をチェックできる専門家として監修しています。宅地建物取引士として不動産の契約実務や重要事項説明の要点を確認し、さらにファイナンシャルプランナーとしてローンの設計、また親族間の移転に伴う税の論点（贈与と売買の線引き、譲渡・取得に関わる考え方、必要書類の整理など）を点検しています。親族間 不動産売買 仲介 手数料の話は、相場や計算だけ見てしまうと誤解が出やすい領域です。そのため、仲介業者の関与が必要になる場面、不要で済む可能性、そして見落としがちなリスクの所在を、実務目線で整えています。
なお、ここで扱う情報は一般的な解説です。個別の事情（物件の種類、契約形態、住宅ローンの有無、資金の流れ、当事者の関係など）によって結論が変わることがあります。最終判断は、必ず専門家へ確認してください。
問い合わせ方法は、本サイトの「お問い合わせフォーム」よりお願いします。
