千葉県松戸市において、離婚に伴う住宅ローン付きマイホームの財産分与・所有権問題は、登記上の名義・ローンの残り・双方の生活設計（子どもを転校させたくない等）によって最適な解決策が大きく分かれます。
松戸市内の物件（一戸建て・マンション）を対象に、離婚時の課題を乗り越えた具体事例8選とそれぞれのメリット・注意点を解説します。
コーラルは、離婚時夫婦間の不動産売買時の
仲介を最大80％割引でお手伝いします！
↓↓詳細はここから↓↓
☛ コーラルの親族間売買時の仲介と仲介手数料について
えっと、断言します。
離婚時の夫婦間不動産売買は一般的な不動産屋さんに任せると、
ほぼ間違いなく失敗します。
かといって辯護士や司法書士に頼んだら畑違いで、
こちらも間違いなく
第三者への売却を勧められます。
離婚時の夫婦間不動産売買は、
親族間不動産問題解決アドバイザー以外が手を出すと、
かなり高い確率でコストと時間を無駄にします。
だからこそ…
辯護士や司法書士、その辺の不動産屋ではなく、
『専門家コーラル』に
まずは状況判断してもらう必要があるんです。
こう見えてコーラル、15年間
しっかり離婚する夫婦のコンサルしてましたから！
月に50件以上の親族間売買の相談を受けながら、
総計500組以上の離婚時夫婦間不動産売買事案を熟してきました。
現在は、
一般社団法人結い円滑支援機構の
親族間不動産問題解決アドバイザーの講師として
YouTube動画配信をやってたりもするんです。
財産分与の基本｜家は原則どう扱うか（松戸市での考え方）
松戸市で離婚時の財産分与を考えるなら、最初に押さえたいのは「家は原則として夫婦で築いた共有財産として扱う」という点です。
名義が夫だけでも、婚姻中に購入し、家計から返済してきた住宅なら分与の対象になりやすい。反対に、結婚前から持っていた不動産や相続で得た家は特有財産として扱われるのが基本です。
民法768条を根拠に、清算の基準は2分の1が出発点、ただし育児や収入差、ローン負担の実態で調整されることもあります。
松戸市の離婚案件でも、感情より先に「その家が誰の財産か」「今どれだけの価値があるか」を見極めるのが先決です。ここを曖昧にすると、あとで揉めます。かなり高い確率で。
まず確認すること｜名義・住宅ローン残高・不動産評価・オーバーローン
チェックリスト
家をどうするか決める前に、確認事項は思ったより少なく、しかも重要です。登記簿上の名義人は誰か。住宅ローン契約者は誰か。連帯保証人や連帯債務者は付いているか。残債はいくらか。不動産の市場価値はいくらか。まずはこの5点です。
特に松戸市 離婚 財産分与 住宅ローン 家 どうするという場面では、残債と査定額の差で選択肢が大きく変わります。査定額が残債を上回ればアンダーローン、下回ればオーバーローンです。オーバーローンを見落としたまま話を進めると、売却しても借金だけ残ることがある。ここは冷静さが要る場面でしょう。
・登記簿上の所有名義は単独か共有か
・住宅ローンの契約者は誰か
・連帯保証人、連帯債務者の有無
・残っているローンの金額
・売却した場合の市場価格
・固定資産税評価額ではなく実勢価格で見ること
・特有財産の持ち込みがないか
この確認だけで、次の一手はかなり絞れます。
住宅ローン残債別の選択肢｜売却・名義変更（借り換え）・任意売却の比較
残債がある家は、結局のところ「売るか、持つか、処理しきれない借金を調整するか」です。
アンダーローンなら一般売却か、片方が住み続けるための名義変更・借り換えが現実的です。ローン残高が少なく、単独で返済できる収入があるなら、夫婦間売買も使いやすい。
逆にオーバーローンなら、任意売却を検討する流れになります。売却はシンプル、名義変更は生活維持に向く、任意売却は競売回避に強い。どれが正解かは家族の事情次第ですが、
私は「住み続けたいなら借り換え可否を早めに確認する」のがいちばん実務的だと思います。後回しにすると選択肢が痩せます。
比較の目安
一般売却は、残債を完済できる家向きで、手続きが最もわかりやすい反面、引っ越しが必要です。
名義変更・借り換えは、片方が住み続けたい場合に向きますが、単独でローン審査に通ることが条件です。
任意売却は、売値より残債が多いときの現実的な方法で、競売を避けやすい一方、債権者との調整が欠かせません。
共有名義のまま放置するのは避けたい選択です。あとで火種になります。
売却する場合の流れ（査定〜売却〜決済）と松戸市での注意点
売却するなら流れは比較的はっきりしています。最初に不動産会社へ査定を依頼し、価格感をつかむ。次に媒介契約を結び、販売活動へ進む。内見対応を経て買主が決まれば売買契約、決済、住宅ローンの一括返済、抵当権抹消、所有権移転という順です。松戸市は東京通勤圏で需要が比較的安定しているため、常磐線や新京成線、武蔵野線沿線の立地次第で売れ方に差が出ます。駅徒歩圏は動きが早い一方、郊外寄りは少し時間がかかる印象です。経験上、相場が合えば売却は最も素直で、揉めにくい。離婚の現場ではこの素直さが意外と貴重です。
松戸市での目安
査定から媒介契約まで1〜2週間、売り出しから成約まで1〜3か月、決済までさらに1か月前後が一つの目安です。
築年数が古い、残債が多い、共有者の意見が割れると、もう少しかかります。
急ぐ場合でも、価格を下げすぎる前に複数査定を取るのが無難です。
売らずに住み続ける場合の手続き（単独名義・共有名義・代償分割）
家を残したいなら、やることははっきりしています。まず単独名義にできるかを確認し、住宅ローンを借り換えられるか見ます。次に、相手の持分を代償金で精算するかを決める。これが代償分割です。共有名義のまま住み続ける形は見た目より危うい。売却時や再婚時、相手の同意が必要になり、自由度が低いからです。借り換えでは、金融機関が「単独返済できるか」を厳しく見ます。連帯保証が残ったままだと、名義を変えたつもりでも責任は消えません。そこ、見落としがちです。かなり危ない。
実務の流れ
住み続ける側が返済能力を示す。
金融機関へ借り換え相談をする。
相手の持分評価を算出し、代償金額を決める。
離婚協議書や公正証書で支払い条件を明記する。
所有権移転登記、必要に応じて抵当権設定や借り換え手続きへ進む。
単独名義にできないなら、無理に進めず別案を見た方がいいです。
登記・手続きと誰に相談するか（弁護士・司法書士・不動産会社の役割）
最初に相談すべきなのは、揉めているかどうかで変わります。離婚条件そのものが割れているなら弁護士が先です。財産分与の合意を整え、相手との交渉方針を決められます。名義変更や所有権移転登記は司法書士の仕事。抵当権抹消や登記の書類整備も任せやすい。不動産会社は査定、売却活動、買主探し、夫婦間売買や親族間売買の実務で力を発揮します。順序としては、まず弁護士または不動産会社で全体像をつかみ、登記段階で司法書士へつなぐ流れが自然です。相談を一人に集約しすぎると、法務と不動産の抜けが出ることがある。実感として、ここは分業が強いです。
相談の目安
感情面や離婚条件の対立が強いなら弁護士。
登記や名義変更の確定作業は司法書士。
売却価格や買い手探し、査定は不動産会社。
書類の順番を間違えると、決済当日に止まります。これは本当に多いです。
よくあるトラブル（連帯保証・共有名義・オーバーローン）と回避策
離婚後のトラブルで多いのは、名義を直したつもりでローン関係が残るケースです。
たとえば夫が出ていったのに連帯保証人のまま。あるいは共有名義のまま片方だけ住み続ける。オーバーローンなのに「とりあえず売れば何とかなる」と考える。どれも後で苦しくなります。回避策は単純で、合意書を曖昧にしないこと。誰がいつまで返済するか、売却時の代金配分をどうするか、相手の持分をいつ移すかを明記する。公正証書にしておけばなお安心です。
口約束は弱い。離婚と不動産では、想像以上に弱いです。
典型的な回避策
連帯保証は解除できるか金融機関へ先に確認する。
共有名義は放置せず、売却か持分整理を決める。
オーバーローンは任意売却の可否を早めに打診する。
養育費や慰謝料との相殺は、書面で明確にする。
「後で考える」は禁物です。あとで、では遅い。
松戸市で多い傾向と相談導線（無料相談・査定・登記サポート）
松戸市では、実務上は第三者売却が最も多く、その次に夫婦間売買、親族間売買、任意売却が続く印象です。
アンダーローンなら売却か夫婦間売買でまとまりやすく、オーバーローンなら任意売却やリースバックが候補になります。学区を変えたくない家庭では、妻が買い取る、親族が支える、いったんリースバックで凌ぐといった選び方も増えています。
相談導線はシンプルで十分です。
無料相談で状況整理、査定で数字を把握、必要に応じて弁護士や司法書士を紹介、手続きへ進む。この順番がいちばん迷いません。松戸市で離婚と財産分与、住宅ローン付きの家をどうするか迷ったら、まず数字です。感情の前に数字。これは鉄則です。
相談の流れ
無料相談で現状を整理する。
不動産査定で残債とのバランスを確認する。
離婚条件が複雑なら弁護士へ。
名義変更や登記が必要なら司法書士へ。
売却か継続居住かを決め、実行する。
早めに動くほど、選べる手は増えます。
離婚時の夫婦間不動産売買・コーラルの取り組み
Service- あなたを救うコーラルの
『離婚時の夫婦間売買』とは⁉ –
⚠ 最初にお伝えしたいこと ⚠
比べてみてください！
①仲介手数料は業界水準の半額以下
②クオリティはもちろん業界TOP
③分かり易さ & 対応の速さも業界TOP
そんなコーラルの 親族間不動産問題解決アドバイザー が
あなたに寄り添う伴走者となります。
コーラルは、親族間売買の仲介を、
他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ
約８割引きの『売買価格×0.7%～1.5％』
にて承っております。
【備考】 仲介手数料について
※売買価格×1％が30万円を下回る場合には定額30万円が適応となります。
※仲介手数料は売主様、買主様それぞれ別々に掛かります。
※仲介手数料は消費税が別途かかります。
コーラルの離婚時夫婦間売買サポート
コーラルの強みは、離婚時の夫婦間売買や親族間売買を前提に、相談から取引完了までを一気通貫で支える点です。調布市のように家の価格が高めのエリアでは、売却一択にせず、住み続ける方法を残せるかが重要になります。そこを実務で詰めていくサービスです。
たとえば、妻が家を買い取り子どもの生活を維持するケース、オーバーローンに近く通常売却では整理しにくいケース、財産分与と売買を組み合わせて着地点を探すケース。こうした場面で、手続きの順番や金融機関対応を整えやすくなります。仲介手数料は一般的な水準より抑えた設定で、費用負担を軽くしたい人には利点があります。
利用時は、まず物件情報とローン残高、離婚協議の進み具合を確認し、売却か夫婦間売買かを整理します。そのうえで査定、金融機関確認、契約、登記へ進みます。条件が合うかは案件次第ですが、家を残したい人には相性がいい方法です。無理に売らない、という選択肢が持てるのは大きいです。
コーラルの親族間売買・この仲介手数料での実績
コーラルは、親族間売買の仲介を、他社通常『売買価格×3％＋6万円』の仲介手数料のところ、約７割引きの『売買価格×１%～1.5％』で承ります。また、他不動産会社が見放したとても難しい売買等でも半額より安い２%にて承っております。
如何でしょう。これらはコーラルの離婚する夫婦間の不動産売買など親族間売買における仲介成果のごく一部です。
親族間売買が、大手を含む不動産会社に依頼しても思うようにいかない人が多い一方で、このように上手くいく親族間売買があるのはなぜでしょうか。
しかも、仲介手数料は安価（売買価格×0.7％や1％、とても難しい売買仲介時でも1.5%と半額以下）にもかかわらずに。それは親族間売買に特化した部門を持つコーラルの研究成果とあきらめない探求心からきているのです。
以下は、松戸市で住宅ローンが残る自宅を離婚時にどう解決したかをイメージしやすいよう、実務でよく見られるパターンを基に構成した具体的事例です。金額や属性は分かりやすくするための事例です。
事例① 妻が住宅ローンを借り換えて夫から買い取った（夫婦間売買）
家の状況
- 松戸市六高台
- 自宅評価額：3,500万円
- 住宅ローン残高：2,000万円
夫婦の状況
- 夫年収600万円
- 妻年収420万円
- 子ども2人
解決方法
妻が金融機関へ相談し、新たに住宅ローンを組んで夫の持分を買い取った。夫には財産分与相当額として750万円を支払った。
ポイント
子どもの転校を避けられた。夫は住宅ローンの連帯債務から外れ、新生活を開始できた。
注意点
妻単独で住宅ローン審査に通る必要がある。
前提は六高台の家、評価額3,500万円、残債2,000万円。妻が単独で借り換え、夫持分を買い取った。夫へ750万円を支払い、子どもの転校も避けられた。妻の審査通過が条件だった点が要注意です。
事例② 養育費を絡めて夫婦間売買した
家の状況
- 松戸市新松戸
- 自宅評価額：4,000万円
- ローン残高：2,500万円
解決方法
妻が夫から家を購入。
夫が受け取るべき持分相当額700万円のうち、500万円を将来の養育費として相殺し、残り200万円のみ現金で支払った。
結果
妻は家を維持でき、夫は養育費の履行を一部前払いした形となった。
注意点
公正証書や離婚協議書で明確に取り決めることが重要。
新松戸の家、評価額4,000万円、残債2,500万円。妻が夫から購入し、持分相当額700万円のうち500万円を将来の養育費として相殺、200万円だけ現金支払い。家を残せたのは大きい。ただし書面化は必須です。
事例③ 妻の父親が買い取り、妻は住み続けた（親族間売買）
家の状況
- 松戸市八柱
- 評価額：3,200万円
- ローン残高：1,900万円
問題
妻の収入では住宅ローン審査に通らなかった。
解決方法
妻の父親が退職金を利用して夫から購入。所有者は父親になったが、妻と子どもはそのまま居住。
結果
離婚後も生活環境を維持。
ポイント
親族の信用力を活用した典型例。
八柱の家、評価額3,200万円、残債1,900万円。妻の収入では審査が通らず、父が退職金で購入。妻と子どもは居住を継続。親族間売買の典型で、生活環境を守りやすい反面、親族の資力頼みになります。
事例④ リースバックで売却後、5年後に買い戻した
家の状況
- 松戸市常盤平
- 売却価格：3,000万円
- ローン残高：2,400万円
解決方法
リースバック会社へ売却。住宅ローンを完済後、元夫婦は離婚。妻と子どもは家賃を支払いながら居住継続。
その後、
- 妻が正社員化
- 年収450万円まで上昇
5年後に住宅ローンを利用し買い戻した。
結果
子どもは転校せずに済み、妻は最終的に所有権を回復。
注意点
買戻価格が当初売却価格より高くなる場合が多い。
常盤平の家、売却価格3,000万円、残債2,400万円。売却後も賃貸で住み続け、5年後に妻が買い戻した。転校回避には強い方法です。買戻価格が上がりやすい点は覚えておきたいところ。
事例⑤ 第三者へ売却した
家の状況
- 松戸市小金原
- 売却価格：4,300万円
- ローン残高：2,100万円
解決方法
一般市場へ売却。
完済後、
- 残金2,200万円
- 諸費用300万円
を差し引き、
約1,900万円を夫婦で折半。
結果
夫婦とも現金を確保し、新生活をスタート。
特徴
最もシンプルな解決法。
小金原の家、売却価格4,300万円、残債2,100万円。売却で完済し、諸費用差し引き後の約1,900万円を折半。いちばんシンプルで、双方が現金を持って再出発しやすい形でした。
事例⑥ 任意売却で解決した
家の状況
- 松戸市馬橋
- 住宅ローン残高：3,300万円
- 売却査定額：2,500万円
問題
オーバーローン。
通常売却では完済できなかった。
解決方法
金融機関と交渉し任意売却を実施。売却後に残った約700万円については分割返済。
結果
競売を回避。市場価格に近い価格で売却できた。
ポイント
競売より手残りが残りやすい。
馬橋の家、残債3,300万円、査定2,500万円。オーバーローンのため任意売却を選択し、残債約700万円は分割返済。競売回避につながった好例です。債権者対応の早さが勝負でした。
事例⑦ 財産分与のみで妻が住み続けた
家の状況
- 松戸市東松戸
- 住宅ローン残高なし
- 評価額：2,800万円
解決方法
離婚協議で家を妻へ財産分与。所有権移転登記を実施。夫は預貯金を多めに取得して調整。
結果
住宅ローンがなかったためスムーズに解決。
ポイント
最も法的処理が簡単なケース。
東松戸の家、残債なし、評価額2,800万円。離婚協議で妻へ財産分与し、所有権移転登記を実施。ローンがない分、手続きはかなり滑らかでした。
事例⑧ 共有名義を解消し代償金で解決した
家の状況
- 松戸市秋山
- 共有持分：夫50％・妻50％
- 評価額：4,500万円
- ローン残高：1,500万円
解決方法
夫が住み続けることを希望。
妻の持分相当額1,500万円を代償金として支払い、夫単独名義へ変更。
結果
売却せずに解決。子どもの生活環境も維持できた。
注意点
代償金を支払う資力が必要。
秋山の家、夫50％・妻50％、評価額4,500万円、残債1,500万円。夫が住み続け、妻の持分相当額1,500万円を代償金として支払い、単独名義へ。売却せずに済んだ好パターンです。
松戸市で実際に多い順の傾向
住宅ローンが残っている離婚案件では、実務上は次の順で選ばれることが多いです。
- 第三者売却
- 妻または夫による夫婦間売買
- 親族間売買
- 任意売却
- リースバック
- 財産分与のみ
- 共有持分解消（代償金方式）
特に松戸市は東京通勤圏で住宅需要が比較的安定しているため、アンダーローン（売ればローン完済できる状態）なら夫婦間売買や第三者売却で解決するケースが多く、オーバーローンの場合は任意売却やリースバックが検討されやすい傾向があります。
また、近年は子どもの学区維持を重視し、**「妻が買い取る」「親族が買い取る」「リースバック後に買い戻す」**という選択肢を検討する家庭も増えています。
売却に関するFAQ
Q1. 離婚時の家は、売却と名義変更のどちらが先ですか？
先に離婚協議で方針を固めるのが基本です。売るのか、住み続けるのかで必要な手続きが違うからです。合意が曖昧なまま進めると、査定や契約のやり直しになりやすいです。
Q2. オーバーローンでも売却できますか？
できます。ただし通常売却ではローン完済できないため、任意売却を検討します。金融機関との調整が必要で、早めの相談が大切です。
Q3. 名義変更にはどれくらい費用がかかりますか？
登記費用、司法書士報酬、必要に応じて借り換え費用がかかります。物件価格や手続き内容で変わるので、事前見積もりを取るのが安全です。
Q4. 売却までどれくらいかかりますか？
査定から売却活動、成約、決済まで数か月かかることが多いです。松戸市では条件が良ければ早く進みますが、共有者の意見が割れると長引きます。
Q5. 離婚協議と売却は、どちらを先に進めるべきですか？
原則は協議を先に進め、家の扱いを決めてから売却です。売却だけ先行すると、分配方法で揉めやすくなります。
Q6. 住み続けたい場合、親族の協力は使えますか？
使えます。親族間売買や資金援助で解決する例はあります。ただし税務や贈与の問題があるため、価格設定と書面化は丁寧に行う必要があります。
Q7. 共有名義のままでも大丈夫ですか？
短期ならともかく、長期放置はおすすめしません。売却、借り換え、持分整理のいずれかで解消した方が、後のトラブルを避けやすいです。
この記事の執筆者、監修者
この記事の執筆者
井上朝陽 宅地建物取引士、住宅ローン設計士、親族間売買上級アドバイザー
専修大学卒業後コーラル株式会社へ。不動産売買業務従事10年以上の間、総計売買数700件以上を担当し成約する。コーラル大阪店開設にあたり店長として赴任、大阪圏の売買経験も積む。現在は本店に戻りコーラル勤務当初から大学で学んできたマーケテイングの知識を生かし、コーラルのWEBマーケティング統括責任者も務める。
住宅ローン設計士として不動産の親族間売買時の住宅ローンアドバイス実績はすでに300件以上熟し、金融機関からの信頼も厚い。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は幹事も務める。
◎執筆者からの一言
本サイトでは、宅地建物取引士として住宅・不動産の売買実務を中心に、登記手続き、媒介契約、報酬（仲介 手数料）の考え方まで、手続きの流れが分かるように整理して書いています。親族間不動産売買では、事情が複雑になりやすい案件が多く「結局、仲介が必要なのか」「手数料はどこで発生するのか」という論点が抜け落ちないよう、計算の前提や注意点を噛み砕いて書いています。私自身、親族間の売買ほど金額の話だけで終わらせない方が安全だと思っています。そこを丁寧に補う設計を意識して仲介業務を行っています。
この記事の監修者
石井雄二 宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー、親族間売買上級アドバイザー
不動産業界歴25年以上の間、さまざまな不動産関連の仕事に従事する中で宅地建物取引士兼ファイナンシャルプランナーとして1500名以上の方に住宅ローンのアドバイスを行う。コーラルではとても取得が難しいといわれる親族間売買上級アドバイザーとして月間10件以上、総計500名以上に住宅ローンアドバイスと取り付けを行う。金融知識、相続、住宅ローン問題等幅広い知識と業務経験を武器に、より多くのお客様の「人生にお役に立つ不動産運用の専門家を目指したい」との思いからコーラル株式会社に参画。
親族間で不動産取引するにあたり住宅ローン取り付けをどうしたらいいのかをYouTube動画で多数解説する活動も行う。
弁護士、司法書士、行政書士などの士業の立ち上げた親族間の問題を解決するための組織、一般社団法人結い円滑支援機構の立ち上げにも参画し現在は理事も務める。
◎監修者からの一言
不動産取引とローンや税務の多方面から法的な観点をチェックできる専門家として監修しています。宅地建物取引士として不動産の契約実務や重要事項説明の要点を確認し、さらにファイナンシャルプランナーとしてローンの設計、また親族間の移転に伴う税の論点（贈与と売買の線引き、譲渡・取得に関わる考え方、必要書類の整理など）を点検しています。親族間 不動産売買 仲介 手数料の話は、相場や計算だけ見てしまうと誤解が出やすい領域です。そのため、仲介業者の関与が必要になる場面、不要で済む可能性、そして見落としがちなリスクの所在を、実務目線で整えています。
なお、ここで扱う情報は一般的な解説です。個別の事情（物件の種類、契約形態、住宅ローンの有無、資金の流れ、当事者の関係など）によって結論が変わることがあります。最終判断は、必ず専門家へ確認してください。
問い合わせ方法は、本サイトの「お問い合わせフォーム」よりお願いします。
