私はこれまで、**「仲介会社の選び方を少し変えるだけで、数十万円、場合によっては数百万円も支出を減らせたのに……」**という買主さんを何人も見てきました。

もちろん、その人たちが悪いわけではありません。

多くの人は、

「不動産会社は、どこに頼んでも同じ」

「気に入った物件が見つかったら、その会社にお願いすればいい」

「仲介手数料は、どこの会社でも大体同じ」

と思っています。

しかし、実際にはそうではありません。

同じ物件を買う場合でも、「どの不動産会社を通して買うか」「いくらで買うか」によって、最終的に支払う金額は大きく変わります。

特に、購入する物件が1億円になると、その差はさらに大きくなります。

仲介手数料だけでも、会社によって100万円単位の差が生じることがあります。

さらに、購入価格そのものを交渉できれば、その差はもっと大きくなります。

だから私は、1億円クラスのマンションを購入するときには、

「どの不動産会社に頼むか」より先に、「どういう買い方をするか」を考えるべき

だと考えています。

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まず知っておきたい「両手」と「片手」

購入戦略を考える前に、不動産仲介の基本である「両手」と「片手」を簡単に説明します。

例えば、1億円のマンションを買うとします。

売主側にはA社、買主側にはB社が付いているとしましょう。

この場合、

• A社は売主から仲介手数料を受け取る
• B社は買主から仲介手数料を受け取る

という形になります。

これが一般的な**「片手仲介」**です。

一方、売主から売却を依頼されているA社が、そのまま買主も見つけて契約すれば、

• 売主からA社へ仲介手数料
• 買主からもA社へ仲介手数料

という形になります。

これがいわゆる**「両手仲介」**です。

つまり、1件の取引について、仲介会社が売主・買主の双方から手数料を受け取ることになります。

ここで重要なのは、

両手だから悪い、片手だから良い、という単純な話ではない

ということです。

買主にとって大切なのは、

「自分にとって最も有利な条件で購入できるか」

です。

そのためには、仲介会社の手数料だけを見るのではなく、購入価格まで含めた「総支出」で考える必要があります。

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購入時の仲介会社選びは、まず「指値をするか」で考える

私が購入戦略を考えるとき、最初に確認するのが、

「この物件、指値をするのか？」

ということです。

指値とは、簡単に言えば、

売主が出している価格よりも低い価格を提示して、価格交渉をすること

です。

例えば、

1億円で売り出されているマンションを、9,400万円で購入したい

という場合です。

このとき、購入方法は大きく2つに分けて考えられます。

指値をする場合

→ 売主側の仲介会社を使うことを検討する

指値をしない場合

→ 仲介手数料やサービス内容を比較して、買主にとって有利な会社を選ぶ

これが基本的な考え方です。

では、なぜこのように分けるのでしょうか。

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① 指値をするなら、売主側の仲介会社を使うメリットがある

指値は、単に、

「9,400万円で買いたい」

と言えば成立するものではありません。

最終的に、

売主が「9,400万円で売ってもいい」と納得する必要があります。

そこで重要になるのが、売主側の仲介会社です。

売主側の仲介会社は、

• 売主から物件の売却を任されている
• 売主の売却事情を把握している
• 売主と直接やり取りしている
• これまでの販売状況を把握している
• 売主がどの程度の価格なら売却を決断しそうかを知っている

といった立場にあります。

つまり、売主との交渉に必要な情報を持っている可能性が高いのです。

さらに、売主側仲介会社にとって、その買主との契約が成立すれば、自社が売主・買主双方の仲介を担当する「両手仲介」になる可能性があります。

もちろん、

「両手だから必ず指値が通る」

というわけではありません。

売主の事情や物件の人気、販売期間、競合する買主の存在などによって結果は変わります。

しかし、

「売主に価格交渉をする」という目的があるなら、売主側仲介会社を使うことには一定の合理性がある

ということです。

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では、仲介手数料が高くなったら意味がないのでは？

ここが非常に重要です。

「手数料の安い会社を使えばいいじゃないか」

と思うかもしれません。

確かに、その考え方もあります。

しかし、1億円のマンションを購入する場合には、

仲介手数料だけではなく、最終的にいくら支払うのか

を見る必要があります。

そこで、具体的な数字で考えてみましょう。

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1億円のマンションを買う場合

例えば、1億円で売り出されているマンションがあるとします。

A：手数料の安い仲介会社を利用する

物件価格は1億円。

仲介手数料を1.5％と仮定すると、

1億円 × 1.5％ ＝ 150万円

です。

したがって、

物件価格1億円＋仲介手数料150万円＝1億150万円

となります。

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B：売主側仲介会社を利用して価格交渉する

今度は、売主側仲介会社に価格交渉をして、

1億円 → 9,400万円

になったとします。

つまり、600万円の指値が通ったということです。

仲介手数料を3％として単純化すると、

9,400万円 × 3％ ＝ 282万円

です。

したがって、

物件価格9,400万円＋仲介手数料282万円＝9,682万円

となります。

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AとBを比較すると……

	A：手数料1.5％の会社	B：売主側仲介会社
売出価格	1億円	1億円
成約価格	1億円	9,400万円
指値	なし	600万円
仲介手数料	150万円	282万円
総支出	1億150万円	9,682万円
差額		468万円安い

ここがポイントです。

BはAよりも、

仲介手数料を132万円多く支払っています。

しかし、購入価格が600万円下がっています。

その結果、

最終的な総支出は468万円も少なくなります。

つまり、

「仲介手数料が安い会社＝必ず一番得」ではありません。

重要なのは、

物件価格＋仲介手数料＝最終的な購入支出

で考えることです。

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600万円の指値が、132万円の手数料差を上回る

今回のケースをもう一度整理してみましょう。

Aの場合、

仲介手数料150万円

Bの場合、

仲介手数料282万円

です。

その差は、

282万円－150万円＝132万円

です。

一方、指値によって、

1億円－9,400万円＝600万円

購入価格が下がっています。

したがって、

600万円－132万円＝468万円

となります。

つまり、

指値による購入価格の下落額が、仲介手数料の差額を上回れば、手数料が高い仲介会社を使ったとしても、最終的な支出は少なくなる可能性があります。

これが、購入時の仲介会社選びで非常に重要な考え方です。

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「手数料が安い＝一番得」ではない

不動産購入では、

仲介手数料だけを見てはいけません。

見るべきなのは、

物件価格＋仲介手数料＋その他の購入費用＝最終的な総支出

です。

例えば、

仲介手数料150万円の会社

と

仲介手数料282万円の会社

があったとしても、後者を利用することで購入価格が600万円下がるのであれば、単純に「282万円だから高い」と判断することはできません。

むしろ、

最終的にいくら支払うことになるのか

を見る必要があります。

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② 指値をしないなら、仲介手数料を比較する

では、

「この物件は価格交渉しない」

と決めた場合はどうでしょうか。

この場合は話がシンプルです。

1億円で購入するのであれば、

1億円という購入価格は基本的に変わりません。

そこで比較すべきなのが、

• 仲介手数料
• 住宅ローンのサポート
• 契約内容の説明
• 物件調査
• 契約から決済までの対応
• 購入後のフォロー
• 仲介手数料以外に発生する費用

などです。

同じ1億円の物件を、同じ1億円で購入するのであれば、

仲介手数料の差は、そのまま買主の支出の差になります。

例えば、

仲介手数料1.5％

1億円×1.5％＝150万円

仲介手数料3％

1億円×3％＝300万円

単純比較すると、

150万円の差

です。

つまり、価格交渉をしないのであれば、

同じ物件・同じ購入価格なら、仲介手数料の安い会社を選ぶことが合理的

になります。

ただし、手数料だけで決めるのではなく、サービス内容や対応力も確認してください。

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1億円の物件では「仲介手数料の差」がさらに大きくなる

1億円クラスの物件になると、仲介手数料の違いは決して小さくありません。

例えば、単純化して、

1.5％と3％

を比較すると、

仲介手数料率	1億円の場合
1.0％	100万円
1.5％	150万円
2.0％	200万円
2.5％	250万円
3.0％	300万円

となります。

1％と3％では200万円もの差になります。

だからこそ、1億円クラスのマンションを購入するときには、

「仲介手数料はどこでも同じ」

と思わず、一度比較する価値があります。

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ただし、1億円だからこそ「安さだけ」で選んではいけない

ここも非常に重要です。

1億円の不動産は、5,000万円の物件以上に、

契約内容や物件の状態を慎重に確認する必要があります。

例えば、

• 建物に問題はないか
• 管理状態はどうか
• 修繕積立金は適切か
• 大規模修繕の予定はあるか
• 管理組合の状況はどうか
• 権利関係に問題はないか
• 住宅ローンの条件はどうか
• 将来売却するときに売りやすい物件か

など、確認すべきポイントは数多くあります。

したがって、

「仲介手数料が一番安い会社を探す」

だけでは不十分です。

重要なのは、

「必要な仕事をきちんとやってくれる会社の中から、手数料も比較する」

ことです。

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そして重要なのが「住宅ローン」

1億円のマンションでは、住宅ローンについても慎重に考える必要があります。

例えば、

• 借入額はいくらにするのか
• 自己資金はいくら入れるのか
• 金利は固定か変動か
• 返済期間は何年か
• 住宅ローン審査に問題はないか
• 購入後の返済負担は無理がないか

などです。

仲介会社によって住宅ローンのサポート経験や金融機関との取引状況などに違いがある場合があります。

したがって、

「仲介手数料が安いから、それだけで決める」

のではなく、

「1億円の購入を安全に進めるために必要なサポートがあるか」

も確認してください。

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結局、どうやって仲介会社を選べばいいのか？

私は、次の順番で考えることをおすすめします。

STEP1　まず購入したい物件を決める

「どの不動産会社に相談するか」より先に、

自分が欲しい物件を決める。

もちろん、物件探しの段階では複数の会社から情報を集めても構いません。

重要なのは、

「不動産会社ありき」で物件を選ばないこと

です。

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STEP2　1億円という価格が妥当なのかを調べる

次に、

• 売出価格はいくらか
• いつから売り出しているか
• 過去に価格変更があったか
• 周辺の成約価格はいくらか
• 現在、他に購入希望者がいるのか
• 売主に売却を急ぐ事情があるのか

などを確認します。

ここで、

「指値をする余地があるのか？」

を考えます。

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STEP3　指値をするか決める

ここで判断を分けます。

指値をする

→ 売主側仲介会社を含め、どのルートなら価格交渉を成功させる可能性が高いかを検討する。

指値をしない

→ 仲介手数料とサービス内容を比較する。

この分岐が非常に重要です。

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STEP4　「手数料」ではなく「総支出」で比較する

最後に、必ず計算してください。

例えば、

ケースA

1億円＋仲介手数料150万円

＝ 1億150万円

なのか、

ケースB

9,400万円＋仲介手数料282万円

＝ 9,682万円

なのか。

見るべきなのは、

150万円と282万円のどちらが安いかではありません。

見るべきなのは、

最終的にいくら払うのか

です。

今回の場合、

9,682万円と1億150万円の差は468万円。

1億円クラスのマンションでは、この差は決して小さくありません。

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購入戦略は「仲介会社を決めてから」では遅い

私はここが、購入で最も重要なポイントだと思っています。

多くの人は、

①不動産会社を決める
↓
②物件を紹介してもらう
↓
③気に入った物件を買う

という順番で動きます。

しかし、これでは仲介会社の提案をそのまま受け入れることになりやすい。

私は、

①欲しい物件・予算を決める
↓
②物件価格と販売状況を分析する
↓
③指値をするか決める
↓
④購入ルートを考える
↓
⑤仲介会社を選ぶ

という順番をおすすめします。

つまり、

「まず不動産会社」ではなく「まず購入戦略」

なのです。

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不動産会社を「選ぶ側」に回る

不動産会社に相談すると、

「この物件がおすすめです」

「この価格なら買いですよ」

「今決めないと他の人に取られます」

など、さまざまな提案を受けることがあります。

もちろん、本当に有益なアドバイスもあります。

しかし、最終的に購入を決めるのはあなたです。

だからこそ、

「この1億円の物件を買うなら、どうすれば一番支出を抑えられるのか？」

という視点を持ってください。

不動産会社に「買わせてもらう」のではありません。

自分の購入戦略を実現するために、不動産会社を選ぶ。

この考え方が重要です。

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まとめ――1億円の不動産は「買い方」で数百万円変わる

今回の記事で一番伝えたいことは、非常にシンプルです。

同じ1億円のマンションでも、買い方によって最終的な支出は大きく変わります。

購入時の仲介会社選びでは、

指値をするなら

価格交渉を成功させる可能性を考え、売主側仲介会社を使うメリットがあるか検討する。

指値をしないなら

仲介手数料とサービス内容を比較し、買主にとって有利な会社を選ぶ。

そして、どちらの場合でも、

「仲介手数料がいくらか」だけではなく、「最終的にいくら支払うのか」で判断する。

これが基本です。

1億円のマンションを購入する場合、仲介手数料だけでも会社によって数十万円から200万円程度の差が生じることがあります。

さらに、価格交渉が成功すれば、数百万円単位で購入価格が変わる可能性もあります。

だからこそ、

「どこの不動産会社に頼むか」だけでなく、「どのような戦略で買うか」まで考えてください。

知らなければ、比較することもできません。

比較しなければ、支出を減らすチャンスにも気づけません。

そして、

「買う物件を決めてから不動産会社を選ぶ」

という発想を持つだけでも、購入戦略は大きく変わります。

不動産購入で大切なのは、

「安い不動産会社を探すこと」ではありません。

「自分にとって最も有利な買い方を設計すること」です。

そのうえで、その戦略を実行できる仲介会社を選ぶ。

これが、私が考える、

「支出を最小化する1億円マンションの購入戦略」

です。

※本記事は、不動産売買における一般的な考え方を解説したものです。実際の仲介手数料、価格交渉の可否・金額、売主・仲介会社の対応、住宅ローンの条件などは、物件・取引条件・不動産会社によって異なります。また、売主側仲介会社を利用したからといって、指値が通りやすくなることが保証されるものではありません。実際の仲介手数料には消費税や法定上限額の計算方法などが関係するため、契約前に必ず確認してください。

今回の書き換えでは、5,000万円→1億円に合わせて、中心となる数字をすべて2倍にしています。

特に読者に強く伝わるのは、

1億円 → 9,400万円
600万円の指値
↓
仲介手数料は 150万円 → 282万円
↓
それでも最終支出は 468万円少なくなる

という部分です。

この数字は、「仲介手数料を安くすること」と「購入価格を下げること」は別の問題であり、最終的には総額で比較するべきという記事の主張を、かなり分かりやすく示せます。

なお、実務上さらに正確にするなら、「仲介手数料3％」ではなく「3％＋6万円＋消費税」など、宅建業法上の上限計算を反映した1億円版にすることもできます。そうすると、実際の購入者向け記事としてさらに説得力が増します。